Spese condominiali: tutto quello che c'è da sapere

Le spese condominiali sono tutte quelle spese relative alla conservazione e al miglioramento delle parti comuni dell’edificio. Oltre alle singole unità immobiliari di proprietà privata dei singoli condomini, vi sono delle parti di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono essere divise tra tutti i condomini nella giusta misura.

Per capire quali sono le parti comuni e di conseguenza individuare le spese relative a questi ambienti sono tutti elencati nell’art 1117 del c. c.  tra cui:

• il tetto
• la facciata
• il portone
• l’androne
• le scale
• le rampe
• il cortile
• il parcheggio
• le lavanderie
• gli stenditoi
• il sottotetto
• gli ascensori
• le cisterne
• gli impianti idrici 
• l’impianto fognario
• l’impianto del gas
• impianto dell’energia elettrica

Ovvero tutte le parti del condominio che non sono scritte negli atti di proprietà di nessun condomino.

In relazioni a tutte le aree condominiali sono legate alcune spese sia di manutenzione ordinaria che straordinaria al quale tutti i condomini sono chiamati a contribuire.

Spese ordinarie e spese straordinarie

Le spese condominiali si dividono prettamente in spese ordinarie e straordinarie a cui tutti i partecipanti sono onerati dal pagamento.

Essenzialmente si parla di spese ordinarie quando si tratta di spese relative a lavori di ordinaria manutenzione, come ad esempio il decoro dell’edificio (pulizia ed illuminazione delle scale, cambio lampadine o piccole riparazioni, assicurazione del fabbricato, compenso amministratore di condominio, spese di gestione). Si parla invece di spese straordinarie quando servono a sostenere lavori che riguardano particolari situazioni contingenti, che non erano previsti o una tantum come ad esempio il guasto di un impianto o il rifacimento del terrazzo e solitamente prevedono una spesa notevole. Per spesa straordinaria si intendono anche tutte quelle spese che contribuiscono al miglioramento dei servizi condominiali o il cambio di destinazione d’uso di determinati ambienti, come l’installazione di un nuovo ascensore; per poter richiedere tali somme però questa decisione deve essere approvata dall’assemblea condominiale attraverso la maggioranza.

Nel caso in cui viene approvato una spesa straordinaria da un condomino che poi procede alla vendita del suo immobile la spesa straordinaria dovrà comunque essere sostenuta da colui che ha approvato il lavoro, ovvero il vecchio proprietario.

Ripartizione delle spese condominiali 

E’ il codice civile a disciplinare la ripartizione delle spese condominiali attraverso gli articoli 1123, 1124, 1125, 1126. Il criterio di base sulla ripartizione delle spese si basa sulla proporzione in millesimi in cui la somma dei mille millesimi corrisponde a tutte le unità immobiliari del condominio e che ogni condomino paghi la sua parte corrispondente in modo proporzionale.

Art.1123 del Codice Civile: criteri di ripartizione spese condominiali.

Art. 1124 del Codice Civile: Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori

Art. 1125 del Codice Civile: ripartizione spese di soffitti, volte e solai

Art. 1126 del Codice Civile: ripartizione spese lastrico ad uso esclusivo

In alternativa, se si tratta di beni utilizzati oggettivamente più o meno da i condomini vige il criterio del grado di fruizione: ad esempio il condomino dell’ottavo piano pagherà di più la sua quota dell’ascensore rispetto al condomino del primo piano. in questo caso la spesa viene ripartita per metà attraverso i millesimi e per metà in base all’altezza del piano, questo vale anche per le rampe di scale.

Le spese condominiali possono essere suddivise in due modi: preventivo o consuntivo. 

Nel caso di modalità preventiva l’amministratore calcolerà una quota annua in base al preventivo di spesa dividendola nelle 12 rate annuali; se invece si stabilisce di utilizzare il metodo del consuntivo mensile l'amministratore effettuerà la ripartizione delle spese mensili effettive.

Bisogna pagare sempre le spese condominiali?

Se ci trasferiamo per i mesi estivi nella casa al mare, dobbiamo sostenere lo stesso le spese condominiali dell'appartamento in città?

Assolutamente sì, anche se l’appartamento è vuoto, inutilizzato o sfitto si dovrà comunque continuare a pagare le spese condominiali.

Chi paga le spese condominiali?

La regola generale prevede che sia il proprietario dell’immobile a sostenere le spese condominiali  ma in alcuni casi e riguardo alcune spese il proprietario potrà scaricare la sua spesa su una terza persona.

Vediamo in quali casi le spese condominiali sono a carico dell’inquilino e quando a carico del proprietario dell’immobile:

• Contratto di locazione: nel caso di un’immobile in affitto all’interno del condominio, la regola generale segue che le spese ordinarie sono a carico dell’affittuario, le spese straordinarie invece sono a carico del proprietario di casa salvo nella situazione in cui il contratto di locazione prevede modalità diverse. Nel caso in cui l’affittuario non provveda al pagamento delle spese condominiali, il condominio non si rifarà su di lui ma sul proprietario dell’immobile che a sua volta potrà procedere per vie legali contro l’affittuario. Per approfondire l’argomento leggi: “ Spese condominiali a carico dell'inquilino o del proprietario?”
• Contratto di comodato: Le spese condominiali restano a carico del comodante, ovvero il proprietario dell’immobile, ma è possibile che egli richieda al comodatario di provvedere alle spese ordinarie del condominio non venendo meno alla gratuità del contratto.
• Usufrutto: Anche in questo caso si fa distinzione tra spese straordinarie e spese ordinarie, in cui le prime sono a carico del nudo proprietario, le seconde a carico dell’usufruttuario.
• Contratto di leasing immobiliare: in questo caso le spese sono a carico del concedente. Nel caso in cui attraverso un accordo fosse previsto diversamente questo accordo sarebbe prettamente interno poiché il condominio potrà rivalersi solo sul concedente.

Inoltre è importante sottolineare che dal momento in cui si sottoscrive il rogito ci si fa carico delle spese condominiali dell’immobile che si acquista, la cosa più importante da sapere però è che al momento dell’acquisto si diventa corresponsabili anche dei debiti condominiali del vecchio proprietario corrispondenti a tutto l’anno in corso e quello precedente all’acquisto. Per questo motivo prima di acquistare un immobile all’interno di un condominio è sempre bene accertarsi che sull’immobile non gravano debiti condominiali.