Compenso amministratore di condominio: come si stabilisce?

Il compenso dell’amministratore di condominio è uno degli argomenti più discussi in ambito condominiale, a maggior ragione in questo periodo, in cui la domanda più frequente è se un amministratore può chiedere e quanto può chiedere per i lavori straordinari, in particolare per il super bonus o per il bonus facciate; per fare chiarezza bisognerà elencare tutte le regole che definiscono il compenso dell’amministratore e le delibere espresse dai tribunali in merito all’argomento.

Come si stabilisce il compenso dell’amministratore?

Il compenso dell’amministratore di condominio viene stabilito al momento della sua nomina e deve essere dettagliatamente indicato voce per voce all’interno del preventivo ed è calcolato solitamente in base al numero di unità immobiliari che possono avere un costo maggiore se si tratta di unità abitative o un costo minore se si tratta di box cantine o uffici. All’interno del preventivo presentato dall’amministratore dovrà inoltre essere specificato l’inclusione o meno dell’iva e tutte le possibili quote aggiuntive.

Infatti ogni amministratore stabilisce la sua tariffa poiché non esiste un Albo degli amministratori, ma se l’amministratore in questione appartiene ad un altro albo professionale (avvocato, commercialista, architetto, ecc) egli può applicare quella tariffa.

Solitamente il costo medio di un amministratore va dai 50 agli 80€ l’anno per unità abitativa + IVA e solitamente ha un tetto minimo di 1500€ che vale anche per i condomini minimi. La legge si esprime con chiarezza e attraverso l’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che: “L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

Il preventivo va presentato in assemblea e deve essere approvato dai condomini e l’amministratore non potrà cambiare i prezzi liberamente durante la sua amministrazione ma potrà farlo esclusivamente attraverso una delibera o una ratifica dell’assemblea. Ovviamente l’amministratore non potrà nemmeno chiedere rimborsi extra per dei compiti compresi tra quelli di sua competenza. Anche riguardo il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari ci sono delle leggi che stabiliscono come gestirlo.

Leggi l'articolo "Quanto guadagna un amministratore di condominio" per sapere tutti i dettagli

Compenso amministratore per lavori straordinari

Come ben possiamo immaginare i lavori straordinari comportano una mole di lavoro aggiuntiva non indifferente sia per l’amministratore che per i suoi collaboratori; solitamente nel preventivo iniziale dell’amministratore di condominio tra le voci deve essere espresso anche un compenso per le attività extra; se tale voce non è stata prevista inizialmente è possibile che questa venga legittimamente riconosciuta nel caso in cui l’amministratore faccia una ratifica da parte dell’assemblea con le dovute maggioranze.

Le spese straordinarie di notevole entità quindi vanno deliberate in assemblea straordinaria apposita e in tale sede l’amministratore dovrà dichiarare quale sia in suo compenso extra che i condomini dovranno valutare e eventualmente approvare. Nel caso in cui l’amministratore in sede assembleare non dichiari nessuna spesa aggiuntiva egli non sarà legittimato a richiedere il compenso.

Compenso amministratore di condominio per Super bonus

In questo periodo sono tanti i condomini che hanno aderito al super bonus e stanno avviando i lavori per la riqualificazione energetica; in questo caso l’amministratore di condominio avrà diversi compiti aggiuntivi, tra cui:

la presentazione delle pratiche edilizie;
la cura degli adempimenti fiscali;
l’assistenza e il supporto al tecnico;
il coordinamento tra i tecnici e l’impresa incaricata dei lavori.

A tal proposito i condomini si chiedono se sono tenuti a riconoscere il lavoro dell’amministratore con un compenso aggiuntivo, come quantificarlo e se è la spesa sostenuta sia detraibile o meno.

Come gli altri lavori straordinari anche per quanto riguarda il super bonus, l’art 1129 prevede che l’amministratore delinei un riconoscimento per i lavori aggiuntivi e, nel caso contrario, potrà farlo solo con l’approvazione dell’assemblea;

in tal caso la circolare del 22/12/2020 n°30/E in un punto specifica dettagliatamente che il compenso dell’amministratore non potrà essere portato in detrazione, in quanto la detrazione spetta esclusivamente ai costi collegati alla realizzazione degli interventi.

L’unica eccezione è fatta se l’amministratore di condominio accolga anche l’incarico di responsabile dei lavori, in tal caso, il compenso dell’amministratore condominiale andrà fatturato separatamente e corrisposto mediante bonifico parlante.

Infatti nel caso in cui la figura dell’amministratore corrisponde ad una figura che offre una prestazione professionale strettamente correlata all’esecuzione dei lavori.

Nello specifico abbiamo scritto un articolo riguardante la percentuale del compenso dell'amministratore per il superbonus.