Spese condominiali a carico dell'inquilino o del proprietario?

La gestione, la conservazione, la manutenzione, ma anche l’uso stesso dei beni condominiali finiscono sotto il nome di spese condominiali, in pratica particolari quote che devono essere affidate all’amministratore di condominio per poter garantire la corretta erogazione dei servizi essenziali nello stabile. È possibile in generale distinguere le spese condominiali ordinarie dalle spese condominiali straordinarie: che cosa indicano esattamente e a carico di chi sono? Dell’inquilino o del proprietario? Innanzitutto è necessario distinguere la diversa tipologia di spese: le spese ordinarie fanno riferimento alla quotidiana gestione e manutenzione dei beni comuni del condominio e includono ad esempio la pulizia delle scale, del pianerottolo o del giardino, la sostituzione delle lampadine o le piccole spese di manutenzione ordinaria. Le spese straordinarie fanno invece riferimento a interventi che non possono essere prevedibili e che rappresentano interventi non troppo frequenti come ad esempio i lavori di riparazione della caldaia o qualche lavoro di manutenzione magari sulla facciata del palazzo. Vediamo nel dettaglio le spese condominiali a carico dell’inquilino.

La divisione delle spese condominiali

Le spese condominiali vanno divise fra l’inquilino e il proprietario: generalmente il contratto di affitto dovrebbe indicare l’esatto importo delle spese condominiali che dovranno essere a carico dell’inquilino o almeno dovrebbe indicare i corretti criteri di calcolo. L’inquilino in tal caso dovrebbe versare quelli che sono definiti come oneri accessori al locatore come titolo di rimborso di quanto ha anticipato all’amministratore. Ma nonostante tutto potrebbero esserci alcune incertezze in merito che non chiariscono le corretta divisione delle spese. Come dividere correttamente le spese condominiali tra il proprietario e l’inquilino? Le spese condominiali a carico dell’inquilino e quelle a carico del locatore dovrebbero essere necessariamente divise e ripartite nel contratto di locazione. Generalmente il proprietario di casa può attribuire a carico dell’affittuario tutte le spese ordinarie, ma non le spese straordinarie, come ad esempio quelle relative alle ristrutturazione.

Le spese da pagare

Generalmente il proprietario della casa e l’inquilino potranno stabilire all’interno del contratto di locazione, il contributo che è dovuto come copertura delle spese condominiali che vengono identificate e indicate come oneri accessori. Il padrone di casa inoltre può relegare all’affittuario tutte le spese ordinarie, ma non le spese straordinarie che includono ad esempio ristrutturazioni o interventi consistenti. Il contratto di affitto però potrebbe anche non indicare esattamente l’importo delle spese dovute al condominio e in questo caso quali sono le spese che deve pagare l’inquilino? Per la divisione delle spese in generale si opta per due scelte diverse. Una è relativa al versamento di un forfait, una cifra predefinita che l’inquilino dovrà versare mensilmente come rimborso, o totale o parziale, di tutti gli oneri condominiali e delle spese. In alternativa è possibile anche poter pagare i reali consumi sulla base delle bollette che vengono presentate dall’amministratore. In tal caso l’affittuario dovrà pagare i propri consumi direttamente al proprietario, ma non all’amministratore dato che l’inquilino ha un rapporto contrattuale con il proprietario dell’immobile. Quindi eventuali rivalse da parte dell’amministratore potranno essere eventualmente presentate l’azione potrebbe essere intentata solo nei confronti del locatore, ma non del condomino. E in tal caso, se il locatore non ha pagato perché l’inquilino non ha pagato, il proprietario di casa potrà sfrattarlo. In questo caso si procede con sfratto per l’omesso versamento degli oneri accessori che sopravviene e viene giustificato per due motivi diversi. È previsto quando il debito accumulato per le spese condominiali sia pari ad almeno due mensilità di canone e quando il ritardo nel pagamento delle spese condominiali, rispetto alla richiesta del proprietario, sia pari a circa 60 giorni.

Spese a carico dell’inquilino

Le spese condominiali a carico dell’inquilino sono le spese ordinarie che in genere sono sempre a carico dei condòmini. Le spese ordinarie fanno riferimento alla copertura delle spese ordinarie come ad esempio la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, il riscaldamento, la luce, l’acqua o le spese del portierato. servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (ossia le normali bollette per i consumi), È pur vero che i condomini non pagano tutti allo stesso modo dato che la spesa è relativa alle tabelle millesimali, perché solo in questo modo ognuno potrà versare una quota proporzionale al valore della proprietà stessa. Sostanzialmente in base a questa divisione, a pagare le spese condominiali ordinarie dovrebbe essere chi ogni giorno usufruisce dei servizi della casa. Di fatto il pagamento delle spese condominiali ordinarie spetta sempre agli inquilini.

Spese straordinarie a carico del proprietario

Il proprietario è tenuto invece al pagamento delle spese straordinarie che definite come tali dovranno essere considerati una tantum. Le spese straordinarie possono essere relative a spese importanti e improvvise tra cui ad esempio l’installazione di un videocitofono, oppure il rifacimento della facciata o magari la sostituzione della caldaia. Le regola generale è che se l’intervento riguarda tutto il condominio sarà essere il locatore che dovrà farse carico e con un contributo calcolato anche in questo caso in base alle tabelle millesimali.

Spese per i lavori urgenti

Si può anche verificare la condizione che in un condominio ci siano da affrontare dei lavori urgenti da effettuare. Se riguardano tutto edificio, spetterà all’amministratore o al singolo condomino dover risolvere il problema dividendo le spese. Alla fine dei lavori la quota dovrà essere divisa tra tutti gli appartamenti in base alle tabelle millesimali. Ma chi dovrò pagare in questo caso? Spetta al proprietario o si tratta di spese condominiali a carico dell’inquilino? La regola è in pratica la stessa relativa alle spese condominiali straordinarie: se le spese ordinarie e di consumo sono a carico dell’affittuario, le spese straordinarie come quelle relative alle ristrutturazioni sono invece sempre a carico del proprietario.

Tabella delle ripartizioni

Le spese condominiali sono molte e di diversa natura, per questo spesso si è tentato di redigere delle tabelle specifiche che permettessero di capire subito di chi era a carico la spesa condominiale. Una tabella molto usata è stata quella registrata il 30 Aprile 2014, vediamo il contenuto, nel dettaglio se affianco alla voce della spesa troviamo la lettera L vorrà dire che la spesa sarà a carico del Locatore, al contempo se troviamo la lettera C la spesa sarà a carico del conduttore, quindi dell'inquilino.