Art 1123 cc: criteri di ripartizione delle spese condominiali
Tra gli articoli del Codice Civile che stabiliscono le regole all’interno di un’amministrazione condominiale, uno degli articoli più battuti è sicuramente l’art 1123 cc, il quale approfondisce la questione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali.
L’art 1123 cc stabilisce che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 cc e art 1122 cc), per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1118 cc) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”
In merito alla ripartizione delle spese condominiali, il regolamento stabilisce che può essere effettuato o attraverso un criterio convenzionale, ovvero un accordo tra i condomini, o attraverso il criterio legale, ovvero quanto stabilisce l’articolo 1123 del Cod. Civile.
Attraverso l’autonomia contrattuale infatti, i condomini, possono stabilire delle loro regole riguardanti la ripartizione delle spese, a patto che tale decisione sia presa all’unanimità, in caso contrario dovrà avvenire secondo i criteri di proporzionalità.
Una delle spese che attuano l'articolo 1123 del Cod. Civile è ad esempio la pulizia delle scale; infatti nel condominio le spese della pulizia delle scale devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno rispetto a chi abita all’ultimo piano. In realtà però tale decisione viene stabilita dal regolamento di condominio; tanti condomini infatti hanno attuato l'articolo 1124 c.c. altri ancora l'articolo 1135. Sono tanti i dubbi o i dibattiti in merito a tale decisione.
Spiegazione dell’articolo
Il primo comma dell’art.1123 Codice Civile fa luce sulla ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni in misura proporzionale, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza. All’interno di queste spese condominiali troviamo ad esempio il compenso dell’amministratore, la polizza assicurativa o le spese di cancelleria.
Il secondo comma però fa chiarezza sull'importanza della ripartizione in base all’uso, sulla base del principio di equità sostanziale; proprio per questo motivo si è cercato di individuare quelle parti che in qualche modo venissero utilizzate in misura diversa dai condomini come ad esempio le scale, l’ascensore o la luce delle scale; per questo motivo il condomino A con immobile posto al piano terra pagherà un importo inferiore rispetto al condomino B con immobile posto al quarto piano, poiché egli avrà a suo carico una maggiore spesa per l’utilizzo delle scale o dell’ascensore. La divisione delle spese condominiali in base all’utilizzo ha sollevato diversi dubbi e polemiche poiché la sua formulazione è molto generica e non vengono forniti dal legislatore ulteriori dettagli. L’aspetto fondamentale chiarito dal legislatore è che tale regola non può essere stabilità sull’uso soggettivo del condominio ma strettamente sull’uso potenziale. Ciò significa che chi abita al quinto piano non può richiedere la riduzione della spesa dell’ascensore semplicemente dichiarando il non utilizzo poiché appunto la ripartizione si basa sull’ uso potenziale.
Il terzo comma invece entra nel dettaglio sulle parti comuni che vengono utilizzate solo da un gruppo di condomini e non dall’intero condominio; in quel caso i condomini che non usufruiscono della parte sono esonerati dal sostenimento della spesa. Un esempio pratico può essere ad esempio un condominio con più scale o più aree verdi con accesso limitato a un gruppo esclusivo di condomini; in quel caso sarà solo il gruppo di condomini che usufruisce della parte a sostenere le spese che la riguardano, in questo caso si sta parlando di condominio parziale.
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