Pignoramento immobiliare: guida completa

In questo articolo analizzeremo tutte le fasi del pignoramento immobiliare, spiegando cos’è un pignoramento immobiliare, la procedura, come cancellare un pignoramento, la sua conversione e tutti i termini da rispettare.

Cos’è il pignoramento immobiliare?

Il pignoramento immobiliare è una delle possibili forme di esecuzione forzata e consiste nella possibilità di un creditore di soddisfare il proprio credito nei confronti di un debitore che non ha intenzione di restituire la somma di denaro dovuta. Il pignoramento immobiliare, quindi, è una tutela fondamentale per i creditori che però dovranno seguire un iter burocratico preciso, rivolgendosi ad un tribunale per ottenere un provvedimento a proprio favore.

A regolare il pignoramento immobiliare sono gli articoli contenuti nel Libro III del codice di procedura civile, in particolare 

• dall’art. 474 a 512 c.p.c.
• dall’ art. 555 a a98 c.p.c.

Questi articoli assicurano al creditore di ricevere ciò che il debitore è tenuto a cedergli per legge ed ottenere lo stesso esito di quello che si verificherebbe se il debitore pagasse il suo debito. Questa garanzia è regolata dal vincolo coattivo dei beni immobili, i quali saranno venduti all’asta al fine di ricavare la somma di denaro in grado di pareggiare il debito.

L’esecuzione forzata può avvenire in forma generica, come nel caso del pignoramento immobiliare, o in forma specifica. Si dice in forma generica quando il creditore può recuperare il suo credito anche contro la volontà del debitore.

Procedura del pignoramento immobiliare

Le fasi che compongono tutto il procedimento del pignoramento immobiliare sono delineate nel dettaglio dagli articoli prima citati e delineati su termini molto rigidi.

Vediamo nel dettaglio tutti i passaggi con le rispettive scadenze.

Come si avvia il procedimento immobiliare?

Il primo passaggio del pignoramento immobiliare è l’ottenimento del titolo esecutivo come ad esempio una sentenza o un decreto ingiuntivo o una cambiale che attesti l’esistenza di un credito certo ed esigibile, come specificato dall’art. 474 c.p.c.

Dal momento in cui il creditore è in possesso del titolo esecutivo, egli dovrà notificarlo al debitore per comunicargli l’impugnabilità dell’atto che lo obbliga a soddisfare il debito; nel caso in cui il debitore rimanga insoluto il creditore farà redigere l’atto di precetto, ovvero un avviso di obbligo di pagamento entro 10 giorni. Trascorsi i 10 giorni se il debitore ancora non ha provveduto al pagamento si intraprende la notifica del vero e proprio atto di pignoramento immobiliare, che dal momento di notifica concede 90 giorni per adempiere all’obbligo di soluzione del debito; se il debitore paga entro 90 giorni il procedimento immobiliare si interrompe, altrimenti prosegue.

Come è fatto l’atto di pignoramento?

L’atto di pignoramento deve riportare dei dati importanti al fine della sua validità, in primis, come previsto dall’art.125 c.p.c. l’atto di precetto deve indicare:

• l’ufficio giudiziario
• le parti
• l’oggetto
• le ragioni della domanda
• l’istanza
• sottoscrizione della parte

Poi dovrà contenere anche:

• l’indicazione dei beni e dei diritti immobiliari che si intende sottoporre all’esecuzione (tutti gli identificativi catastali)
• L’ingiunzione al debitore di non sottrarre i beni immobili e i loro frutti dal processo di pignoramento.

Trascrizione del pignoramento immobiliare

L’atto di pignoramento quindi, una volta consegnato all’ufficiale giudiziario con la copia della trascrizione, sarà notificato al debitore. Per essere valido il pignoramento immobiliare dovrà subire la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, compito dell’ufficiale giudiziario, che come dimostrazione del suo compito dovrà consegnare al creditore la nota di trascrizione consegnata direttamente dalla Conservatoria.

La custodia dell’immobile pignorato 

L’art. 559 c.p.c. fa luce sul ruolo del custode dell’immobile pignorato che nella maggior parte dei casi coincide con il debitore; nel dettaglio si specifica che:

il debitore è il custode dell’immobile pignorato se vi ci abita o se il giudice ritiene inutile sostituirlo con un altro custode;

al contrario sarà nominato custode una persona diversa da debitore se lo richiede un creditore, se l’immobile non è occupato dal debitore o se il debitore si dimostri inadempiente ai compiti di custode.

Nel caso in cui il debitore coincida con il custode, egli non riceverà alcun compenso ma al contempo ha il diritto di poter richiedere lo svincolo di tale obbligo facendo nominare un altro custode.

Durante l’intero iter solitamente il debitore ha la possibilità di continuare ad abitare all’interno dell’immobile pignorato ma in alcuni casi il giudice può richiedere la liberazione dell’immobile.

Per sapere tutti i compiti e gli obblighi del custode giudiziario e il suo compenso, leggi il nostro articolo: “Custode giudiziario: nomina, compiti, requisiti e compenso.”

Una volta che il creditore ha ricevuto dall’ufficiale giudiziario le copie dell’atto notificato, ha 15 giorni di tempo per iscrivere a ruolo il pignoramento. Nel caso il creditore non rispettasse tale scadenza, tutta la procedura verrà resa inefficace.

In cosa consiste l’iscrizione a ruolo?

Per compiere l’iscrizione a ruolo, il creditore dovrà depositare presso la cancelleria del Tribunale i seguenti documenti:

• nota di iscrizione a ruolo
• il titolo esecutivo
• l’atto di pignoramento notificato
• trascrizione del pignoramento. 

Una volta che il cancelliere ne verifica la veridicità e la regolarità forma il fascicolo di deposito e gli assegna il numero di ruolo (RGE). 

Nel caso in cui il creditore fosse più di uno, il pignorante deve notificare agli altri creditori titolari di diritto di prelazione un avviso di richiesta del credito per cui si procede.

Istanza di vendita e presentazione della documentazione

L’istanza può essere presentata dal creditore pignorante o anche da altri creditori, purché posseggano il titolo esecutivo, tra l’11esimo e il 45esimo giorno, se non si rispetta tale scadenza il giudice dell’esecuzione dispone la cancellazione della trascrizione.

Una volta presentata l’istanza nei termini stabiliti, il creditore ha 60 giorni per allegare all’istanza tutta la documentazione ipocatastale o un certificato notarile che ne attesti le visure catastali dei registri immobiliari. La scadenza di 60 giorni può essere estesa ad altri 60 giorni un’unica volta su istanza dei creditori con una valida motivazione o può essere richiesta dal giudice nel caso in cui ritiene che la documentazione abbia bisogno di integrazioni.

Nel caso in cui non si rispettino i termini previsti si determina l’inefficacia del pignoramento e l’estinzione del procedimento.

Autorizzazione alla vendita

In seguito all’istanza il giudice ha 15 giorni di tempo per nominare un esperto in grado di calcolare il valore effettivo dell’immobile pignorato tenendo in considerazione la superficie, i metri quadrati commerciali e il valore totale. Il giudice, successivamente, fissa l'udienza in cui saranno presenti il debitore ed i creditori per ascoltare i creditori, i quali entro 30 giorni dall’udienza dovranno depositare un atto sottoscritto e notificato in precedenza al debitore dove risulta l’importo preciso del credito residuo comprensivo di interessi, spese per l’udienza e ulteriori costi aggiuntivi, prendendo il nome di precisazione del credito.

Durante l’udienza possono esserci delle opposizioni tra le parti, in tal caso si conclude con una sentenza e il giudice successivamente disporrà la vendita con una ordinanza; altrimenti il giudice pronuncerà l’ordinanza direttamente in udienza con cui fisserà la modalità e i tempi della vendita del bene ( con incanto o senza) e delega le operazioni di vendita ad un professionista.

Vendita con incanto o senza incanto

La vendita del bene può venire all’incanto o senza incanto. La vendita con incanto è in sintesi una gara pubblica di offerte a rialzo, mentre la vendita senza incanto, che dal 2005 è divenuta un passaggio obbligatorio per procedere a quella con incanto, in questo caso si tratta di una procedura d’asta giudiziaria in cui gli interessati partecipano presentando un’offerta attraverso una busta bianca chiusa partendo da un prezzo minimo che non può essere inferiore a quello di partenza. Nel caso in cui ci fosse una sola proposta se questa supera di almeno un quinto la base d’asta la casa verrà assegnata al partecipante. In caso di più proposte viene indetta una gara tra partecipanti in cui la base d’asta partirà dall’offerta più alta.

Solo nel caso in cui il giudice tema che la vendita abbia un prezzo inferiore alla metà del valore stimato allora si inizia l’asta con la modalità con incanto. 

Cosa succede se all’asta non si presenta nessuno?

 Ne abbiamo parlato nell’articolo “Asta deserta: cosa succede” ma in sintesi, se ad un'asta non si presenta nessuno il giudice potrà rifissare l’asta ad un prezzo più basso fino ad un massimo di tre volte raggiungendo anche il 50% del prezzo iniziale.

Come cancellare il pignoramento immobiliare? 

Il pignoramento non è un atto irreversibile ed è possibile cancellarlo. Per poter cancellare il pignoramento immobiliare si possono intraprendere diverse soluzioni in base al caso: puoi decidere di pagare il debito insoluto, puoi opporti al pignoramento o altresì trovare un accordo con il creditore. Abbiamo analizzato le diverse soluzioni in questo articolo: “Cancellazione del pignoramento immobiliare” in ogni caso sarà necessaria un’azione del creditore per la cancellazione del pignoramento. 

In alternativa è possibile optare per la conversione del pignoramento immobiliare previsto dall’art. 495 c.p.c.: la conversione del pignoramento è la possibilità fornita al debitore di sostituire l’immobile pignorato con una somma di denaro che comprende l’importo dovuto più le spese di esecuzione e gli interessi. Fin quando il giudice non emette l’ordinanza di vendita all’asta giudiziaria il debitore può depositare l’istanza di conversione. 

L’istanza di conversione deve essere presentata alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di appartenenza e bisognerà allegare la prova di pagamento della cauzione di ⅙ del debito. Dopo aver consegnato i documenti e la somma di denaro, il giudice fissa l’importo della conversione che il debitore dovrà pagare entro il termine di 30 giorni dalla decisione del giudice.

La questione è diversa se si tratta di pignoramento prima casa, ne abbiamo parlato quì: "Pignoramento prima casa"