Pignoramento prima casa:evitare l'asta, i rischi e le conseguenze.

Il pignoramento è un atto esecutivo con cui inizia un percorso di espropriazione forzata, emanato dal Tribunale, che agisce a tutela di un creditore quando il debitore è insolvente vincolando i suoi beni. La procedura non è mai immediata, ma quando si parla di pignoramento vuol dire che l’immobile è in procinto di essere messo all’asta per colmare i debiti del debitore e garantire la restituzione della somma concessa al creditore.

Il processo al pignoramento però non è così istantaneo e prima di questa soluzione estrema ci sono dei passaggi intermedi dove è possibile ancora rimediare; solo nel momento in cui arriverà la raccomandata contenente l’atto giudiziario di pignoramento non sarà più possibile avere poteri sulla propria casa. 

Nel momento in cui non vengono versate le rate del mutuo vi è un debito insoluto a cui solitamente seguono delle sollecitazioni di pagamento “bonarie” tramite società di recupero crediti; successivamente segue una richiesta di emanazione di un decreto ingiuntivo notificato anche al debitore a cui segue l’atto di precetto, ovvero l’intimazione a soddisfare il debito entro e non oltre 10 giorni dalla ricezione. Solo dopo tutti questi passaggi, se il debitore non avrà provveduto al pagamento del suo debito, il creditore potrà richiedere al Giudice il pignoramento della casa che verrà venduta all’asta. L’unico ente a cui è concesso bypassare l’iter è l’Agenzia delle Entrate che potrà richiedere direttamente il pignoramento presentando le cartelle esattoriali.

Pignoramento prima casa: è possibile?

Per un valore morale o perchè sono ritenuti indispensabili, alcuni beni non sono pignorabili, tra questi la prima casa: infatti se si tratta di prima casa ed il debito è nei confronti di un ente di riscossione statale (es. Equitalia) il pignoramento non è possibile. La prima casa non potrà essere pignorata, se risulta essere l’unico immobile di proprietà e la residenza. Questa regola non è valida per gli enti privati come banche o istituti di credito privati.

Tipi di debito

quelli che noi comunemente chiamiamo debiti in terminologia bancaria vengono definiti esposizioni deteriorate (NPE) e vengono divisi in tre categorie:

• PAST DUE: ovvero quelli scaduti da più di 90 giorni
• UTP (Unlikely to pay) ovver quelli che difficilmente saranno saldati
• NPL (non performing loans) tutti quelli che nonostante tutti i tentativi dei debitori non riescono più a pagare regolarmente o del tutto.

Alternative al pignoramento prima casa

Trovarsi con dei debiti e non riuscire a pagare le rate è una situazione molto difficile e può sfociare in situazioni ancora più drammatiche. Per questo motivo spesso a volte prevenire è meglio che curare: abbiamo parlato in precedenza della possibilità di attivare una polizza sul mutuo in caso di perdita di lavoro che garantirà la copertura delle rate dai 6 mesi ad un anno.  In alternativa se non hai attivato l’assicurazione in precedenza o non hai le caratteristiche per potervi accedere puoi optare per delle strade alternative:

• Sospensione del mutuo: attraverso un fondo di solidarietà, si può attivare sui mutui prima casa sospendendo il pagamento fino ad un anno e mezzo.
• Saldo e stralcio: ovvero la vendita dell’immobile sul mercato e non all’asta che permetterà un guadagno maggiore è la disponibilità immediata dell’acquirente. 
• Prestito vitalizio ipotecario: se hai più di 60 anni puoi richiedere alla banca l’usufrutto vitalizio dell’immobile che ti permetterà di continuare a vivere nella tua casa saldando il debito. 

Se invece il tuo ente di credito è il Fisco e possiedi una seconda casa che rischia di essere pignorata, puoi decidere di intestare la casa a tuo figlio o ad un parente, in questo modo non sarà possibile pignorare. Se invece decidi di donare, la questione può risultare comunque complicata poiché l’immobile può essere pignorato lo stesso se:

• hai fatto la donazione da meno di 5 anni;
• se sull’immobile è iscritta un’ipoteca
• se la donazione risulta fittizia

Procedura esecutiva del pignoramento prima casa

La procedura esecutiva inizia con la notifica dell’ atto di pignoramento, successivamente avviene l’iscrizione al ruolo con il deposito delle copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento ed, entro 15 giorni dalla ricezione dell’atto, della trascrizione.

Dopo 10 giorni viene depositata l’istanza di vendita e a seguire, dopo 2 mesi, viene svolta la perizia in cui si determinerà il prezzo di vendita abbassandolo il più possibile per agevolare la vendita e garantire  la tutela del creditore. Dall’avviso di vendita passano almeno 45 giorni prima della data dell’asta.

Ho la prima casa all’asta: come posso fare per ricomprarla?

Vedere la propria casa all’asta può essere davvero una situazione drammatica, ma anche in questo caso ci sono delle possibilità ancora di salvarla. Come abbiamo spiegato in precedenza nell’articolo “Ricomprare casa all’asta si può? ci sono diversi modi per tentare di rientrarne in possesso:

1. Accordo di transazione tra le parti: attraverso il saldo e stralcio o la dilatazione di un debito
2. Fondo salva casa: rivolgersi al fondo sociale per riacquistare case finite all’asta che permettono ai vecchi proprietari di continuare ad abitarci pagando un affitto abbordabile secondo le loro possibilità economiche.
3. Riacquistare casa all’asta: come ben sappiamo tutti possono partecipare alle aste immobiliari tranne il debitore dell’immobile in questione, perciò l’immobile potrà essere acquistato dal coniuge, dai figli o dai parenti purché si dimostri che la richiesta non è avanzata per conto del debitore.
4. Asta deserta: questa è l’opzione più rischiosa poiché difficilmente si configura. Ne abbiamo parlato nello specifico nell’articolo “Asta deserta: cosa succede” ovvero, nel caso in cui non si presentasse nessuna offerta in una diversa serie di aste in cui il prezzo verrà abbassato anche fino al 50%, c’è la possibilità che il giudice disponga la chiusura dell’asta e che l’immobile ritorni al debitore.