Vendere casa senza agenzia: tutti i passaggi per farlo bene

Vendere casa senza agenzia può essere una scelta coraggiosa ma sicuramente comporta i suoi vantaggi. Vendere una casa è già una decisione importante che comporterà diversi impegni e pensieri, se si sceglie di vendere casa da privato sarà ulteriormente più impegnativo ma allo stesso tempo comporta un risparmio notevole, ovvero il costo dell’agenzia immobiliare che si tratta del 2% o 3% del valore dell’immobile.

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Per vendere una casa senza agenzia sarà necessario avere pazienza e seguire delle regole che ti permetteranno di non incappare in errori che potrebbero avere un’ ulteriore costo.

Soprattutto per quanto riguarda la documentazione della casa bisognerà essere scrupolosi e attenti affinché la casa possa essere realmente venduta e che abbia tutte le carte in regola. Questi documenti saranno importanti sicuramente per fare in modo che l’acquirente si accerti dello stato legale dell’immobile ma anche a chi ha deciso di vendere casa, poiché potrebbe rischiare un processo civile da parte dell’acquirente nel caso l’immobile non fosse in regola. 

Documenti per vendere la casa

 I documenti che dovrai reperire per vendere casa saranno poi da consegnare anche all’acquirente e al notaio, quindi significherà esclusivamente avvantaggiarsi un lavoro importante che comunque doveva essere fatto.

Per vendere una casa sarà necessario effettuare tutti i controlli per assicurarsi della regolarità dell’immobile sia sotto il punto di vista edilizio che quello urbanistico. Per scrupolo e per avere ulteriore conferma potresti anche richiedere la consulenza di un architetto o di un ingegnere.

Nel caso scoprissi che nell’immobile si sono configurati alcuni abusi edilizi puoi prenderti del tempo per sanarli e successivamente procedere con la vendita dell’immobile. 

L’anno scorso abbiamo scritto l’articolo “Acquisto casa: documenti da richiedere al venditore dell'immobile come garanzia” . Se il vostro possibile acquirente avrà letto il nostro articolo vi chiederà tutti i documenti necessari per garantirsi un acquisto sicuro e voi non dovrete farvi trovare impreparati. Quindi per garantire che l’immobile sia idoneo alla vendita e per assicurare la vostra serietà come persona, ecco tutti i documenti necessari alla vendita che dovrete possedere:

• Titolo di provenienza: (sentenza giudiziale, scrittura privata o atto notarile) può essere una compravendita una successione o una donazione, quindi qualsiasi documento che attesti il regolare possedimento del bene.
• Visura e planimetria catastale: E’ quel documento che riporta tutti i cambiamenti riguardanti l’immobile sia sulle sue caratteristiche che sulle informazioni anagrafiche di tutti i precedenti proprietari.
• Certificato di abitabilità o agibilità: il quale attesta le condizioni di vivibilità sia in caso di conformità che di sicurezza che di igiene sanitaria.
• APE: ovvero l’attestazione di prestazione energetica
• CDU: Certificato di destinazione urbanistica che si richiede all’ufficio tecnico del Comune di appartenenza il quale fornisce i dati catastali e le destinazioni d’uso;
•  Regolamento di condominio/Certificato di regolare pagamento: se l’immobile si trova all’interno di un condominio il possibile acquirente vorrà conoscere le regole vigenti e che il venditore abbia provveduto al pagamento di tutte le quote fino a quel momento, poiché il condominio potrebbe rivalersi sul nuovo acquirente.

• Contratto di mutuo: Nel caso in cui il venditore non abbia ancora terminato il mutuo di acquisto dell’immobile sarà necessario fornirne una copia.

Infine bisognerà fornire i documenti del venditore: 

• Carta d’identità

• Codice fiscale

• Certificato dello stato libero o atto del matrimonio

• Certificato di residenza

 Una volta constatato che l’immobile può essere venduto e aver raccolto tutta la documentazione necessaria per la vendita privata bisognerà stabilire il prezzo.

Vendere casa senza agenzia: come stabilire il prezzo.

Anche in questo caso, abbiamo scritto un articolo che spiega nel dettaglio Come calcolare il valore di una casa,  ma stabilire il prezzo della propria casa in vendita può essere molto più difficile. Solitamente si può cadere in due errori molto comuni: sopravvalutare o sottovalutare l’immobile.

Spesso infatti stabilire il prezzo della propria casa può sembrare difficile perché conoscendo pregi e difetti e associando a quell’immobile ricordi e parti di vita affettiva non riusciamo a stabilire un prezzo oggettivo. C’è poi chi ha fretta o necessità di vendere e svaluta l’immobile al fine di chiudere presto l’accordo, anche in questo caso è doppiamente sbagliato poiché oltre a svalutare l’immobile allontanerà gli acquirenti sospettosi di un prezzo “troppo” conveniente per non avere magagne.

Per stabilire il prezzo di vendita di una casa da privato bisognerà innanzitutto fare un indagine di mercato e capire il prezzo delle case in vendita nella stessa zona e con le stesse caratteristiche successivamente affidarsi ad una valutazione presso le piattaforme online che attraverso l’inserimento di tutte le caratteristiche dell’immobile ti permettono di capire il valore della tua casa.

Alzare troppo quel prezzo potrebbe allontanare una grossa fetta degli interessati, quindi l’idea è di non alzare troppo il prezzo finale rispetto al valore ma lasciarsi un piccolo margine per poter trattare in caso di controproposte nella compravendita.

Preparare la casa alla vendita

Prima di pubblicare annunci e inserzioni prenditi qualche giorno per “preparare” la casa che vuoi vendere. Oltre alle caratteristiche dell’immobile o alla documentazione “il primo impatto”  sarà l’ago della bilancia. Per questo bisognerà mettere in pratica tutti i consigli dell home staging. Una casa pulita, illuminata, ordinata e profumata può essere davvero influente sulle decisioni degli acquirenti. La prima cosa da fare è eliminare il disordine, quindi siccome si è in procinto di trasloco puoi iniziare a svuotare la casa da tutte le cose che non ti servono o da mobili troppo ingombranti al fine di rendere gli spazi più ampi.

Una volta sgomberata fai delle pulizie approfondite, compresi il giardino e i balconi. Elimina la muffa dai muri, sistema i piccoli danni o addirittura se puoi rinfresca le pareti.  Metti dei fiori freschi sul tavolo della cucina quando la casa sarà visitata dagli acquirenti, cerca di tenerla sempre in ordine e attraverso piccoli oggetti suscita in loro il pensiero di come è piacevole vivere all’interno della casa. Se possibile togli anche le foto personali  dalle pareti, la presenza di foto di altre persone potrebbe suscitare la sensazione contraria.

Una volta apportate queste modifiche potrai procedere a scattare le foto alla casa per l’inserzione. Scatta foto luminose, ben definite e che risaltano tutti gli aspetti interessanti della casa.  Le foto dovranno essere massimo una quindicina, l’annuncio dovrà essere scritto in modo corretto, dettagliato e mettendo in evidenza gli aspetti valorizzanti dell’immobile. 

Ora dovrai passare al terzo step, quello di pubblicizzare l’offerta di vendita.

Siccome hai deciso di vendere casa senza agenzia non ci sarà qualcuno che provvederà alla ricerca di probabili acquirenti ma dovrai essere tu a farti notare dal pubblico. Fortunatamente per quanto riguarda i canali di pubblicazione dell’annuncio la scelta è davvero ampia: 

In primis se il tuo immobile si trova in una zona alquanto trafficata puoi iniziare affiggendo il cartello vendesi fuori la porta; il secondo canale è sicuramente quello del passaparola, più si diffonde la voce che stai vendendo casa più avrai la possibilità che questa voce arrivi ad una persona interessata.

Infine i tantissimi siti, app e piattaforme dove è possibile pubblicare gli annunci: 

• siti e app verticalizzati sulla vendita di immobili come Immobiliare.it o Casa.it
• siti e app per la vendita come Subito.it 
• Siti ancora più specifici che raccolgono solo annunci immobiliari da privati
• Social come Facebook o Instagram sia come post che come annuncio nel MarketPlace.

 Una volta utilizzati tutti questi canali per pubblicizzare l’annuncio di vendita della casa sarà solo questione di tempo che il telefono inizierà a squillare. A tal proposito nell’annuncio potrai specificare una fascia oraria in cui poter chiamare o in cui NON poter chiamare. Le agenzie immobiliari chiudono e spengono i telefoni aziendali, tu non potrai quindi è possibile che riceverai chiamate o messaggi a qualsiasi orario. In questo modo se specificherai  delle fasce orarie sarà possibile, in parte, evitare queste spiacevoli situazioni.

Cerca di venire incontro alle esigenze dei possibili acquirenti con gli appuntamenti per visitare la casa ma attraverso l’intuito prova a selezionare gli interlocutori realmente interessati. Rispondere a tante chiamate e dare sempre le stesse informazioni potrà essere stancante, per questo motivo cerca di inserire nell’annuncio tutte le informazioni.

La trattativa e la conclusione della compravendita

In base alla chiarezza di idee dell’acquirente la trattativa potrà essere più o meno lunga, nella maggior parte dei casi l’interessato chiederà di trattare sul prezzo, ovviamente sarà una vostra decisione che potrà variare anche in base a quante persone sono interessate all’immobile, a quante chiamate hai ricevuto per l’annuncio che ti permetteranno di capire anche se è una casa facile da vendere e tenendo anche conto di quanto abbiamo alzato il prezzo rispetto al valore effettivo. 

In ogni caso può succedere che già alla prima visita l’acquirente voglia avanzare una proposta, perciò è sempre meglio avere già pronti i moduli di proposta di acquisto al contratto preliminare, in questo modo accorceremo i tempi ed eviteremo che tra un incontro e l’altro l’acquirente cambi idea o visiti altre case.

Una volta stabilito il prezzo finale, la modalità di pagamento, la stipula dell’atto notarile e la data di consegna dell’immobile, è più semplice procedere con un contratto preliminare di compravendita, il comunemente chiamato compromesso. 

Attraverso il compromesso l’acquirente versa una caparra confirmatoria che prevede tra il 10% e il 20% del prezzo della casa in cui il proprietario si impegna a non venderla ad altre persone e l’acquirente a terminare l’acquisto. Nel caso in cui l’acquirente non proceda con l’acquisto il proprietario dell’immobile potrà tenere la caparra confirmatoria. Il passo finale è il rogito dal notaio che sancisce il passaggio di proprietà effettivo.