Come calcolare il valore di una casa in modo semplice e veloce.

Calcolare il valore di una casa risulta utile se si decide di mettere in vendita un immobile, di acquistarlo o a volte anche per semplice curiosità. Per poter procedere al calcolo del valore di un immobile però bisogna considerare molti fattori e basarsi su una formula matematica ben precisa che ti permette di calcolare precisamente il valore di un immobile.

Definizione di valore di mercato

La formula utile a stabilire come calcolare il valore di una casa è :

Valore di mercato= (Superficie commerciale) x (Quotazione al metro quadro) x (Coefficienti di merito)

Il Valore di Mercato è l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Per comprendere a pieno questa formula, riuscire ad estrapolare i dati e calcolare il valore di una casa bisognerà analizzare i dati necessari.

Quotazioni immobiliari

Il primo strumento utile è la Banca dati delle quotazioni immobiliari che possiamo trovare sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Le quotazioni immobiliari forniscono indicazione sul valore di mercato degli immobili dei vari settori; per ogni zona viene individuato un valore minimo e un valore massimo al mq in base alla sua locazione per un immobile che sia residenziale, commerciale terziario e produttivo. Questa banca dati è navigabile per provincia o tramite mappa interattiva, e ti permetterà di capire quanto “vale” l’immobile in base alla sua posizione. E’ chiaro che un piccolo appartamento di 45 mq con vista Colosseo probabilmente avrà più valore di un appartamento di 100 mq in un piccolo comune poco conosciuto, proprio per questo motivo esistono le quotazioni immobiliari.

Superficie Commerciale

Il secondo elemento necessario per il calcolo del valore di una casa è la sua superficie commerciale in metri quadri; estrapolando dalla banca dati delle quotazioni immobiliari il valore al mq, servirà sapere per quanti metri quadri si dovrà moltiplicare l’importo in €. Questo è il parametro più oggettivo per la valutazione rispetto agli altri due che variano molto in base al contesto e a che sta eseguendo il calcolo.

Superficie commerciale= superficie calpestabile totale + superfici scoperte + pertinenze.

Vediamo nel dettaglio questi elementi:

La superficie calpestabile totale comprende.

100% della superficie calpestabile dell’immobile e dei muri interni o divisori
50% della superficie dei muri esterni

La superficie scoperta invece comprende:

25 % della superficie di balconi e lastrici solari
35 % della superficie di terrazzi, logge portici o patii
40% della superficie di terrazzi di attici

Per le voci precedenti sulle superfici scoperte la percentuale stabilita ha un tetto massimo di 25 mq; nel caso si superasse questo range, tutto il resto verrà calcolato al 10%

60% della superficie di verande
10 % della superficie di giardini
15 % della superficie di giardini

Le pertinenze esprimono i metri quadri derivanti dei vani accessori:

20 % della superficie di cantine e soffitte non collegate all’immobile
35 % della superficie di cantine e soffitte collegate all’immobile
75 % della superficie di mansarde collegate all’immobile
50 % della superficie di box o garage
35 % della superficie di posti auto coperti
20 % della superficie di posti auto scoperti

Coefficienti di Merito

L’ultimo dei parametri utili a calcolare il valore di una casa è la somma dei coefficienti di merito che si riferiscono a le caratteristiche di una casa che permettono di aumentare o perdere valore. Prendiamo come esempio un appartamento: uno dei più importanti coefficienti di merito è sicuramente il piano che occupa; il tipo di riscaldamento installato, l’esposizione, la luminosità e lo stato di conservazione. Ma vediamoli nel dettaglio:

piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).