Abusi edilizi sugli immobili all'asta: a cosa si va incontro?

 Se hai deciso di acquistare una casa all’asta dovrai assicurarti attraverso la documentazione fornita e l’aiuto di un tecnico se l’immobile è in regola. E’ molto frequente che negli immobili sottoposti ad asta giudiziaria ci siano degli abusi edilizi quindi prima di intraprendere una trattativa e acquistare una casa all’asta bisognerà controllare che l’immobile sia interamente sanato.

Gli abusi edilizi sia quelli sanabili che quelli non sanabili potrebbero essere un problema ed è per questo che è fondamentale riconoscerli, soprattutto se si decide di effettuare dei lavori di ristrutturazione.

A causa delle molteplici varietà di regole che adottano le Regioni e i Comuni è necessario l’ausilio di un tecnico per stabilire se ci siano abusi edilizi e se è possibile regolarizzarli in base alla possibilità di sanarli o no.

Generalmente sono sanabili tutti quegli abusi che possono ottenere una regolarizzazione pagando una sanzione amministrativa che quindi dovrà essere calcolata fra le spese aggiuntive dell’ acquisto tramite asta giudiziaria; gli abusi non sanabili, invece, non potranno essere regolarizzati e quindi si potrebbe andare in contro ad una demolizione coatta o ad una sanzione molto più elevata.

Vediamo nel dettaglio cosa sono gli abusi edilizi e come distinguerli.

Cosa sono gli abusi edilizi?

Per abusi edilizi si intendono tutte quelle opere architettoniche realizzate senza permessi o con delle difformità da quanto dichiarato al Comune a cui appartiene l’immobile. 

Purtroppo la presenza di abusi edilizi è molto frequente ma spesso è facilmente risolvibile, infatti nella maggior parte dei casi questi abusi sono facilmente sanabili e frequentemente tollerati dalla legge come dichiarato dal Testo unico sull’edilizia con l’articolo 34 bis, comma 1 che sancisce:

“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Quindi tutte le irregolarità di piccola entità che modificano l'unità abitativa in misura superiore al 2% di quanto dichiarato nella planimetria depositata al Comune sono nella maggior parte dei casi tollerati dalla legge poiché ritenuti irrilevanti. A grandi linee vengono dichiarati abusi edilizi sanabili tutti quelli che non alterano l’agibilità del’immobile.

Abusi edilizi sanabili

Come detto prima tutti gli abusi che non alterano quanto dichiarato al Comune sopra  il 2%  è tollerato dalla legge e non contrastano il piano regolatore del Comune, come ad esempio una tettoia in legno, il varco di una porta o la demolizione di un tramezzo. 

In questo caso è possibile segnalare e sanare gli abusi edilizi e contestualmente fruire delle detrazioni fiscali sull’immobile; per poterlo fare si potrà:

• chiedere un permesso a costruire in sanatoria
• richiedere la sanatoria se ci sono state difformità rispetto alla SCIA
• presentare una CILA tardiva ( Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)

Abusi edilizi non sanabili

Gli abusi edilizi non sanabili sono sicuramente i più gravi perché non potranno essere regolati pagando semplicemente una sanzione amministrativa poichè non rispettano il requisito di doppia conformità urbanistica e bisognerà procedere con il ripristino di quanto dichiarato al Comune, quello che viene definito ripristino dello stato dei luoghi, attraverso la demolizione di tutti quegli elementi costruiti senza la licenza comunale. E’ possibile che il Comune non proceda alla demolizione solo se attraverso una valutazione tecnica si riscontrasse che potrebbe compromettere la stabilità dell’edificio. In questo caso le parti abusive non verranno demolite ma si procederà con una sanzione pari al doppio del costo della demolizione.

Abusi edilizi per gli immobili sottoposti ad asta giudiziaria 

La presenza di abusi edilizi (sia abusi edilizi sanabili che quelli non sanabili) in un immobile non impediscono che tale immobile venga sottoposto ad asta giudiziaria ma la presenza di tali abusi è espressamente indicata nella perizia dell’immobile che è allegata all’avviso di vendita. Questi abusi non compromettono la richiesta del mutuo ma il nuovo proprietario ha a disposizione 120 giorni di tempo per sanare gli abusi