Articolo 1120 cc del condominio sulle innovazioni.

L’articolo 1120 del codice civile stabilisce che la maggioranza dei condomini può disporre delle innovazioni volte al miglioramento delle cose o parti comuni, sia operando sulla cosa comune o aggiungendo altre cose comuni al fine di migliorare l’uso o l’utilizzo. L’esempio più consueto è ad esempio l’aggiunta di un ascensore nella tromba delle scale. 

L’articolo 1120 cc sancisce che:

“I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

• 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

• 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

• 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.”

L’articolo 1120 cc stabilisce che la maggioranza dei condomini può disporre delle innovazioni volte al miglioramento delle cose o parti comuni, sia operando sulla cosa comune o aggiungendo altre cose comuni al fine di migliorare l’uso o l’utilizzo. L’esempio più consueto è ad esempio l’aggiunta di un ascensore nella tromba delle scale. Nel caso in cui invece, se una modifica alle parti comuni comportasse problemi alla stabilità del fabbricato, al decoro architettonico o alla sicurezza del condominio, allora questo costituirebbe atto illecito. Al contempo nessun vantaggio può essere apportato nel caso in cui si danneggiasse la struttura o si escludesse anche solo un condomino dall’uso della cosa innovata o altra cosa comune. 

Per poter apportare modifiche o migliorie alle cose comuni, l’articolo 1120 cc prevede una particolare maggioranza: sarà necessaria l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini e non dei partecipanti all’assemblea e che rappresentino i ⅔ del valore dell’edificio.

Innovazioni: cosa sono? 

All’interno dell’articolo 1120 del cod. civ. sono citate le innovazioni ma non vengono precisamente definite dallo stesso.

Per rimediare a tale mancanza, la giurisprudenza ha definito innovazioni tutte le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o con maggior rendimento delle parti comuni ( Cassazione n. 12654/2006).

In breve, per innovazioni si intende tutti quegli interventi che oltrepassano i limiti del mantenimento e della manutenzione della cosa comune, rendendola in qualche modo “nuova” attraverso modifiche, alterazioni o trasformazioni. Il fine dell’articolo 1120 cc è quello sia di agevolare i condomini nell’introduzione di modifiche che consentono un uso migliore, sia di impedire l’esecuzione di opere o modifiche che pur portando vantaggio ad alcuni condomini potrebbero arrecare danno o disturbo ad uno o più condomini.

 Nel caso in cui alla richiesta in sede assembleare non si raggiunga il quorum, il condominio dissenziente o assente potrà impugnare la delibera richiedendo l’annullamento.

Innovazioni agevolate

Sono previste dalla legge alcuni tipi di opere che dovranno essere considerate particolarmente d’interesse per l’intera comunità, queste vengono definite appunto innovazioni agevolate.

Nel dettaglio vengono considerate innovazioni agevolate tutti quegli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, al miglioramento della sicurezza e della salubrità dell’edificio, all’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e tutte le opere per il contenimento del consumo energetico, per la realizzazione dei parcheggi o per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione.

 Per tutti gli interventi sopra elencati, definiti innovazioni agevolate, basterà il voto favorevole dei partecipanti all’assemblea e almeno metà del valore dell’edificio.

Nel terzo comma viene specificato che tutte le innovazioni agevolate, quindi tutte le opere volte ad un'innovazione di carattere sociale ha il potere di sollecitare la convocazione dell'assemblea: l’amministratore ha l'obbligo di convocarla entro 30 giorni dall’istanza e di inserire l’argomento all’ordine del giorno; nel caso in cui egli non provvedesse al suo compito potrebbe essere motivo di revoca dell’ amministratore di condominio.

Le innovazioni gravose e voluttuarie

Differente è la procedura nel caso in cui le innovazioni siano voluttuarie e gravose, come specificato dall’art. 1121 del Codice Civile il quale sancisce:

“Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.”

L’articolo 1121 definisce che le innovazioni troppo onerose o definite superflue e che quindi comportino una miglioria prettamente estetica dovranno essere divise in due casi: nel caso in cui l’innovazione consista in opera suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non vorranno partecipare alla spesa non trarranno vantaggio dall’innovazione; nel caso in cui invece non fosse possibile l’utilizzazione separata, l’innovazione non sarà consentita, a meno che la maggioranza che la approvi si accolli la spesa complessiva.  

Infine il terzo comma consente ai condomini che in un primo momento non hanno voluto beneficiare dell’innovazione di richiederne il godimento in un secondo momento, contribuendo alle spese sostenute fino a quel momento per l’esecuzione e la manutenzione dell’opera calcolando tutte le spese sostenute con conseguente deprezzamento subito dal bene a seguito dell’uso.

Le innovazioni vietate

L’articolo 1120 cc condominio inoltre prevede dei divieti in fatto di innovazioni, specificando nel quarto comma i divieti in merito alle innovazioni che possano determinare un indebolimento alla struttura o alle fondamenta del condominio, che rendano alcune parti inservibili ad uno o più condomini o che ne alterino il decoro architettonico.