Lastrico solare: tutto ciò che c 'è da sapere sull'argomento.

Definizione

Per lastrico solare si intende “la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio come la pavimentazione” questa è stata la definizione fornita da una sentenza della Cassazione (13 Dicembre n. 27942).

Quindi per lastrico solare si intende la struttura piana posta all’apice dell’edificio che ha la funzione di coprire e proteggere l’intero immobile.  Il lastrico solare può essere sia calpestabile che non e può essere adibito ad usi diversi ma dovranno essere considerate sempre funzioni accessorie rispetto a quella principale. Il lastrico è detto praticabile quando possiede un parapetto; nel caso in cui ne sia sprovvisto viene definito impraticabile.

Lastrico solare o terrazzo? La differenza tra i due termini viene evidenziata appunto dalla funzione. La terrazza a livello possiede una superficie transitabile e costituisce di fatto un’ estensione dell’appartamento che consente l’affaccio con ringhiere e parapetti.

Lastrico solare o tetto? La caratteristica che differenzia il lastrico solare dal tetto è che il primo è costruito orizzontalmente mentre il secondo avrà la superficie inclinata.

Lastrico solare in condominio

Chi vive in una proprietà indipendente probabilmente non ha mai avuto molti problemi per questa parte dell’ immobile; ma chi vive all’interno del condominio è molto probabile che abbia assistito o partecipato a diatribe inerenti alla gestione e alla divisione delle spese del lastrico solare.

L’argomento lastrico solare è un tema molto battuto e causa di numerosi dibattiti per questo motivo cercheremo di fare chiarezza su tutti gli aspetti che lo riguardano.

Lastrico solare: proprietà

 Ai sensi dell’art. 1117 del c.c. il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dell’intero condominio salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente o l'accesso diretto ed esclusivo da parte di un condomino.

Quindi il lastrico solare può essere sia di uso comune che di proprietà esclusiva e corrisponderà relativamente alla proprietà il diritto di usufruirne.

Nel caso in cui il lastrico solare fosse di uso comune, i singoli condomini dovranno seguire le regole inerenti alle zone comuni del condominio, in tal caso potranno servirsi dello spazio comune purché non ne alterino la destinazione o impediscano agli altri condomini l’accesso e l’uso. 

Sul lastrico solare è concessa l’installazione di antenne o l’apposizione di insegne ai fini commerciali, più complicata invece è la questione dell’installazione della canna fumaria per cui tale richiesta deve essere analizzata diversamente in sede assembleare. 

L’uso esclusivo del lastrico solare si verifica invece quando l’accesso sia possibile solo mediante un unico appartamento anche se il condomino non ha acquistato la parte. Nonostante il lastrico solare appartenga ad un unico condomino questo non ha alcun diritto di limitare la sua funzione di copertura e protezione.

Ripartizione spesa lastrico solare 

La ripartizione della spesa viene influenzata dalla distinzione tra proprietà comune e utilizzo esclusivo.

Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune proprio come le altre spese condominiali anche quelle per la manutenzione ordinaria e per i lavori di rifacimento del lastrico solare saranno divise in millesimi. 

Nel caso in cui invece il lastrico solare sia di proprietà esclusiva, l’articolo 1126 del Codice Civile prevede che “ quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa. Gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini. La spiegazione di tale norma si racchiude proprio nella funzione del lastrico solare di copertura che non può venir meno quindi nonostante sia di proprietà esclusiva rientra nella parte di struttura che interessa all’intero edificio.

Quindi in sintesi:

• Se la proprietà è comune le spese sono divise in millesimi;
• Se la proprietà è esclusiva di un unico condomino, quest’ultimo dovrà provvedere al pagamento di un terzo della spesa e gli altri due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini.

Nel dettaglio è bene specificare anche che nonostante il lastrico solare sia di uso esclusivo, l’assemblea ha il potere di deliberare e disporre interventi di manutenzione necessaria nel caso in cui il lastrico venisse meno alla sua funzione.

Nel caso in cui invece si trattasse di lavori straordinari e quindi prettamente a scopo accessorio o di abbellimento?

In tal caso se la proprietà fosse comune bisognerà procedere con il voto assembleare e dividere la spesa in millesimi, se invece la proprietà fosse esclusiva il proprietario dovrà comunque richiedere il consenso dell’assemblea garantendo la continuità della funzione principale e pagare per intero la spesa straordinaria.