Innovazioni in condominio: esempi, maggioranze e quorum per l'ottenimento.

Nel contesto della vita condominiale, l’introduzione di innovazioni in condominio rappresenta una questione delicata che richiede l’osservanza di precise normative. L'art.1120 del codice civile (cc) stabilisce che ogni innovazione deve rispettare determinati criteri e ottenere l’approvazione mediante quorum specifici, a seconda del tipo e dell’impatto della modifica. Questo articolo offre una panoramica completa, rispondendo a domande fondamentali su cosa si intende per innovazione in condominio, quali sono le maggioranze richieste per approvarle, e quali sono le differenze tra le tipologie di innovazioni.

Che cosa si intende per innovazione in condominio?

Un’innovazione in condominio consiste in un intervento che modifica una parte comune dell’edificio, migliorandone la funzionalità, l’efficienza o il comfort per i residenti. Non si tratta di interventi di semplice manutenzione o riparazione, ma di modifiche che mirano a trasformare e migliorare la qualità della vita dei condomini.

L’art.1120 cc definisce le condizioni necessarie per introdurre innovazioni senza alterare l’assetto principale dell’edificio, il suo decoro architettonico o la sicurezza strutturale. Tra gli interventi più comuni di innovazione vi sono quelli legati al risparmio energetico, all’abbattimento delle barriere architettoniche e alla valorizzazione estetica dell’edificio.

Differenze tra innovazioni voluttuarie, gravose e agevolate

Non tutte le innovazioni in condominio hanno lo stesso impatto né richiedono le stesse condizioni per essere approvate. Le innovazioni possono essere classificate in voluttuarie, gravose e agevolate.

• Innovazioni Voluttuarie: sono modifiche di natura puramente estetica o non essenziali per il miglioramento della funzionalità dell’edificio, come la realizzazione di spazi verdi condominiali o la creazione di aree ricreative. Data la loro natura opzionale, non sempre queste innovazioni ottengono l’approvazione necessaria, poiché richiedono una maggioranza di condomini che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio.

• Innovazioni Gravose: si tratta di interventi che comportano un significativo esborso economico e spesso includono modifiche strutturali. Un esempio tipico è l’installazione di un ascensore in edifici sprovvisti di tale comodità. In questi casi, la spesa può risultare troppo onerosa per alcuni condomini, e spesso viene concesso il diritto di non partecipare alla spesa, pur rinunciando all’uso dell’innovazione.

• Innovazioni Agevolate: includono interventi come l’installazione di impianti di riscaldamento più efficienti, o di pannelli fotovoltaici. Queste innovazioni non solo migliorano l’edificio, ma possono anche ottenere incentivi statali. Per questo motivo, il quorum richiesto è generalmente più basso e può limitarsi a un terzo del valore dell’edificio.

Il quorum necessario per approvare le innovazioni in condominio

L'approvazione delle innovazioni condominiali richiede il raggiungimento di specifici quorum in assemblea, come stabilito dall’art.1120 cc. La normativa stabilisce tre principali soglie di maggioranza:

1. Maggioranza dei presenti (con almeno un terzo del valore dell’edificio): questa maggioranza è sufficiente per approvare innovazioni che non comportano modifiche strutturali o interventi di grande impatto economico, come l’installazione di luci a LED nelle aree comuni.

2. Due terzi dei condomini (o del valore dell’edificio): sono richiesti per innovazioni di utilità comune, come l’installazione di ascensori o colonnine di ricarica per veicoli elettrici. Queste innovazioni hanno un impatto diretto sui residenti, anche se comportano spese significative.

3. Unanimità dei condomini: è richiesta in pochi casi, come nel caso di innovazioni che rischiano di alterare in modo significativo la destinazione d’uso dell’edificio o di pregiudicarne il decoro architettonico. Ad esempio, la costruzione di una piscina sul tetto richiede l’accordo di tutti i condomini, in quanto modifica l’aspetto e la destinazione d’uso dell’immobile.

Innovazioni speciali in condominio

Le innovazioni speciali sono interventi che perseguono obiettivi di interesse collettivo, come il miglioramento dell’accessibilità o l’adeguamento dell’edificio alle normative ecologiche. Rientrano in questa categoria gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche  e al contenimento del consumo energetico.

Quorum per eliminare le barriere architettoniche

Per approvare interventi volti ad abbattere le barriere architettoniche, come l’installazione di un ascensore o la costruzione di rampe, il quorum deliberativo richiesto è agevolato. In seconda convocazione, infatti, l’art.1120 cc consente l’approvazione con una maggioranza semplice dei presenti, che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Questo rende più accessibili e più frequenti le innovazioni volte a migliorare la fruibilità dell’edificio per tutti i residenti.

Quorum per il contenimento energetico

Gli interventi mirati al contenimento del consumo energetico, come l’installazione di pannelli solari o l’adozione di caldaie a condensazione, sono incentivati dallo Stato e soggetti a un quorum deliberativo ridotto. Anche in questo caso, è sufficiente una maggioranza dei presenti, con almeno un terzo del valore dell’edificio, soprattutto se l’innovazione è sostenuta da incentivi fiscali o detrazioni.

Quando è richiesta l’unanimità dei condomini?

Ci sono casi in cui, per approvare determinate innovazioni, è richiesta l’unanimità di tutti i condomini. Questo avviene quando:

• L’innovazione modifica la destinazione d’uso di una parte comune. Ad esempio, trasformare un’area comune in un’area commerciale o un parcheggio per terzi richiede il consenso di tutti.

• L’innovazione altera il decoro architettonico dell’edificio. Interventi che modificano in modo sostanziale la facciata dell’immobile o l’aspetto generale devono essere approvati all’unanimità, in quanto possono incidere sull’immagine e sul valore dell’edificio.

In questi casi, un solo voto contrario può bloccare l’intervento, rendendo impossibile procedere con l’innovazione proposta.

Esempi di innovazioni in Condominio: Applicazioni Pratiche

Per chiarire meglio i concetti di innovazioni condominiali, riportiamo alcuni esempi di innovazioni in condominio e delle relative maggioranze richieste per la loro approvazione.

• Pannelli Solari Fotovoltaici: sono considerati innovazioni agevolate e richiedono solo un terzo del valore dell’edificio in assemblea, essendo un intervento migliorativo e sostenibile.

• Installazione di Ascensori: intervento volto a eliminare le barriere architettoniche, approvabile con maggioranza semplice dei presenti in seconda convocazione, purché rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Approfondimento: "Installazione ascensore per disabili in condominio"

• Videosorveglianza nelle Aree Comuni: spesso richiesta per aumentare la sicurezza, può essere approvata con la maggioranza dei presenti, purché non comprometta la privacy dei residenti.

• Impianto di Illuminazione a LED: innovazione per il contenimento dei consumi energetici, che può essere approvata con un quorum ridotto, vista la convenienza sia economica sia ambientale.

Le innovazioni in condominio possono rappresentare un notevole miglioramento per la qualità abitativa, purché rispettino i criteri fissati dall’art.1120 cc e siano approvate secondo i giusti quorum. Conoscere le differenze tra innovazioni voluttuarie, gravose e agevolate è essenziale per valutare l’impatto di ogni proposta e il tipo di maggioranza necessaria.

Gestire le innovazioni in condominio con la giusta consapevolezza delle normative permette di sviluppare il potenziale dell’immobile e di far fronte a cambiamenti che possono valorizzare l’edificio, aumentando comfort, sicurezza e sostenibilità per tutti i residenti.