Art. 1131 Codice Civile

L'art. 1131 cc stabilisce che:

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall' articolo 1130 cc o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [art. 1117 cc ]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [art. 1129 cc] ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Quando entrò in vigore la riforma del condominio il 18 Giugno 2013 l’articolo 1131 cc, in sostanza non fu minimamente modificato, l’unica modifica che fu fatta la troviamo nella prima frase: in precedenza l’articolo iniziava “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente…” Con la riforma del condominio fu trasformata in “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 cc..”.

Non fu necessario modificare l’articolo 1131 cc, in quanto attraverso questo articolo il codice civile tutt’ora attribuisce alla figura dell’amministratore di condominio la rappresentanza sostanziale e processuale del condominio, ovvero il compimento di atti giuridici e di atti processuali. (comma 1)

La rappresentanza dell’amministratore di condominio è sia attiva che passiva poichè la sua persona, in quanto amministratore di condominio. può essere convenuto in giudizio per azioni riguardanti le parti comuni dell’edificio, di cui egli è responsabile e tutte le azioni devono essere rivolte a suo nome. (comma 2)

Nell’art.1131 poi si fa obbligo all’amministratore di comunicare all’assemblea dei condomini eventuali citazioni ed ordinanze rivolte ai proprietari dell’edificio. Nel caso in cui l’amministratore ometta queste comunicazioni, per legge è prevista la revoca dell’amministratore e l’obbligo di risarcimento danni. (comma 3)

E’ importante entrare nel dettaglio di ciò che si intende per rappresentanza sostanziale e rappresentanza processuale del condominio.

La rappresentanza sostanziale riguarda il compimento degli atti di ordinaria amministrazione del condominio quindi esclude gli atti di straordinaria amministrazione, i quali devono essere approvati dall'assemblea (a meno che non si tratti di lavori di manutenzione straordinaria urgente).

La rappresentanza processuale invece viene intesa sia in maniera attiva che passiva; si tratta di legittimazione attiva, citata nell’art. 1131 cc comma 1 e di legittimazione passiva nel comma 2, in quanto l’amministratore viene riconosciuto come organo amministrativo competente nella ricezione delle notifiche. ù

Tali poteri dell’amministratore non necessitano di approvazione da parte dell’assemblea ma egli ha il dovere di informare i condomini in merito.

Nonostante l’amministratore ricopra questi ruoli ciò non esclude azioni processuali autonome dei singoli condomini.

L’art. 1131 del cc, stabilisce delle norme importanti che né l'assemblea né l'amministratore di condominio possono modificare e quindi non possono porre dei limiti ai poteri dell’amministratore. Egli infatti è obbligato ad esercitare tali poteri ed a rispondere ad eventuali inadempienze e al contempo è obbligato ad informare l’assemblea di eventuali problematiche. Nel caso in cui l’amministratore non informasse l’assemblea, secondo la giurisdizione, compirebbe un atto talmente grave da giustificare la revoca dalla sua carica di amministratore.