Art. 1130 cc- Oneri e doveri dell'amministratore

Nell’articolo 1130 cc sono elencati in maniera riassuntiva i compiti dell’amministratore per il quale la sua figura rappresenta sia un organo di esecuzione, sia un organo autonomo che finanziario che di tutela. L’art.1130 del codice civile aggiornato a Novembre 2021 aggiunge ulteriori attribuzioni dell’amministratore oltre quelle già previste, stabilendo che:

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

• eseguire gli adempimenti fiscali;

• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Spiegazione dell'art.1130 cc

Quello che si evince dall’art 1130 del codice civile sono i compiti dell’amministratore che è tenuto stabilire:

• le deliberazioni delle assemblee
• a vigilare sull’osservanza del regolamento condominiale
•  a disciplinare l’uso delle parti comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse del condominio
•  a riscuotere i contributi
•  a gestire la finanza del condominio per quanto riguarda la manutenzione ordinaria.

In particolare, con l’ultimo aggiornamento, viene sottolineata l'importanza dell’esecuzione degli adempimenti fiscali, l’obbligo di redigere dei registri e la conservazione della documentazione inerente alla gestione del condominio, compreso lo stato tecnico-amministrativo dell’edificio. Inoltre l’amministratore di condominio, secondo l’art 1130 cc è tenuto a consegnare al condominio, in caso di richiesta, l’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e a redigere dei rendiconto condominiali ogni anno di gestione.

In merito agli adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio l’art.1130 cc specifica nel dettaglio tutto ciò che un amministratore è tenuto a fare per non incorrere in problematiche che in alcuni casi possono scaturire la revoca dell’amministratore.

Infatti gli obblighi dell’amministratore condominiale specificati all’interno dell’articolo 1130 del Codice Civile includono:

• l’obbligo  di conservare la contabilità e di rispondere ad eventuali richieste degli Uffici finanziari in merito a dati o documenti sulla gestione del condominio;
• l’onere di comunicare all’anagrafe tributaria, con scadenza annuale, l’ammontare dei beni e dei servizi implementati all’interno del condominio;
• l’obbligo di effettuare ritenute d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio e sui compensi professionali da lui percepiti (vedi: compenso amministratore di condominio);
• l’obbligo di presentare il modello 770.

Nel punto 6 dell'articolo 1130 cc si evince l’obbligo dell’amministratore di curare il registro di anagrafe condominiale. All’interno del registro l’amministratore dovrà inserire le generalità di ogni singolo condomino e dei titolari dei diritti reali comprensivi di codice fiscale, residenza, dati catastali delle rispettive unità immobiliari e i relativi dati delle condizioni di sicurezza di ogni parte dell’edificio.

Proprio per questo motivo ogni variazione all’interno di qualsiasi parte del condominio dovrà essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni e nel caso non avvenisse, nonostante richiesta attraverso lettera raccomandata, dopo 30 giorni l’amministratore sarà tenuto ad acquisire in altri modi le informazioni necessarie (presso i competenti uffici pubblici o rivolgendosi ad un professionista oad un’ agenzia specializzata) e addebitando i relativi costi all’ inadempiente.

Nel comma 7 dell’art 1130 si specifica l’onere dell’amministratore di curare il registro dei verbali dove all’interno dovrà annotare le deliberazioni, le dichiarazioni dei condomini e dovrà allegare il regolamento condominiale; all’interno della gestione del condominio deve essere presente poi il registro di revoca e nomina dell’amministratore all’interno del quale si dovranno annotare cronologicamente tutte le date di nomina e di revoca di tutti gli amministratori; infine l’amministratore è tenuto a compilare nel dettaglio il registro di contabilità in cui dovranno essere registrati tutti i movimenti in entrata e in uscita sul conto corrente del condominio entro 30 giorni.