Art. 1129 cc - Nomina, obblighi e revoca dell'amministratore

L’art 1129 cc fa parte degli articoli del Codice Civile che regolano il condominio; l’art. 1129 cc nello specifico stabilisce la formazione obbligatoria del condominio per tutti gli edifici con più di 8 condomini e regola la nomina e la presa in carico dell’amministratore di condominio con tutti i suoi doveri ed i suoi diritti. L’art. 1129 codice civile  è molto lungo e complesso, si sofferma su diversi aspetti riguardanti il ruolo dell’amministratore di condominio, a differenza dell’articolo del vecchio codice che trattava gli argomenti con superficialità e poca cura.

L’art. 1129 c c stabilisce che:

“Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

• 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

• 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

• 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

• 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

• 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

• 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

• 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

• 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV [1703 ss.].

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

Art 1129 del vecchio Codice Civile

Il nuovo art.1129 cc è stato introdotto con la legge dell’ 11 dicembre 2012, n. 220 (Pubblicato in G.U. n. 293 del 17 dicembre 2012) ed entrata in vigore: lunedì 18 giugno 2013 in sostituzione del precedente il quale disponeva:

“Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore [1106]. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno (2) e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [disp. att. 64]. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [1138; disp. att. 71].

Nomina dell’amministratore

L’art. 1129 del cod civile nel 2012 ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore nel caso in cui i condomini fossero otto o più di otto, in precedenza, tale obbligo sussisteva già con 4 condòmini (condominio minimo) ma adesso è stato reso facoltativo. Nel caso in cui l’assemblea non provveda alla nomina dell’amministratore, sarà l’autorità giudiziaria a provvedere; per essere eletto è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e almeno metà del valore dell’edificio.  Una volta nominato l’amministratore la sua carica sarà valida un anno che poi si rinnoverà automaticamente salvo diversa delibera dell’assemblea.  

Nel caso in cui nessuno si interessi alla nomina dell’amministratore potrà essere anche un solo condomino a rivolgersi ad un giudice o l’amministratore dimissionario al fine di non permettere che il condominio rimanga sprovvisto di una figura necessaria alla gestione del condominio.

Al momento della nomina l’amministratore dovrà comunicare:

•  i suoi dati sia anagrafici che professionali;
• il locale in cui si troveranno i registri del condominio;
• giorni e orari in cui si rende disponibile per visionare documenti o chiarimenti.

La polizza professionale

Il comma 3 dell’art. 1129 c. c condominio stabilisce che la nomina dell’amministratore può essere subordinata alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti durante il mandato; nonostante questo sia possibile, nel caso in cui l’amministratore non presenti tale polizza, questo non può essere motivo di nullità della nomina dell’amministratore, né di revoca. L’assemblea può solo creare una condizione sospensiva e cessarla solo nel momento in cui l’amministratore non provveda alla presentazione della polizza professionale e che adegui il massimale durante i lavori straordinari.

Obblighi dell’amministratore

Nell’art. 1129 sono poi specificati i vari obblighi dell’amministratore:

• L’amministratore dovrà affiggere sul luogo di accesso al condominio di maggior uso comune le sue generalità e i suoi contatti (solitamente sulla bacheca condominiale).
• Egli dovrà far transitare le somme ricevute dai condomini e da terzi (es. affitti di locali, ecc.. ) su un conto corrente intestato al condominio di cui tutti i movimenti devono essere resi visibili ad ogni condomino nel caso lo ritenesse necessario.  
• Nel caso in cui l’incarico dell’amministratore cessasse dovrà restituire tutta la documentazione ai condomini e sbrigare tutte le pratiche più urgenti affinché il loro mancato svolgimento non si ripercuota sul condominio.
• L’amministratore ha poi l’obbligo di agire con la riscossione forzosa nel caso in cui ci fossero dei condomini morosi.
• L’amministratore ha l’obbligo di indicare al momento della nomina il suo compenso; sapere quanto guadagna l’amministratore di condominio è utile a tutti i condomini in fase di valutazione indicando inoltre il compenso per la gestione ordinaria e ulteriori compensi per attività straordinarie che però devono essere concordati successivamente con l’organo assembleare.

L’ultima parte dell’art.1129 cc riguarda la revoca dell’amministratore, ne abbiamo parlato nello specifico in questo articolo: “Revoca Amministratore Di Condominio - giusta causa o ingiusta?” 

La revoca dell’amministratore è prevista in due modalità: attraverso la deliberazione assembleare o attraverso il ricorso all’autorità giudiziaria. 

Il primo caso, quello di revoca assembleare,  può avvenire in qualsiasi momento portando all’ordine del giorno dell’assemblea la revoca dell’amministratore, con o senza una motivazione valida. La decisione viene deliberata solo se si raggiunge la maggioranza. In tal caso l’amministratore è obbligato ad indire l’assemblea e nel caso in cui non lo facesse si potrebbe configurare il secondo caso, quello di revoca giudiziale.

La revoca giudiziale appunto, avviene esclusivamente per giusta causa, nel caso in cui  uno o più condomini si accorgano di inadempienze gravi, come la mancata comunicazione dell’assemblea, il mancato reso conto della gestione o nel caso in cui l’amministratore commetta gravi irregolarità, ovvero tutti i casi espressi nel comma 11 dell’art 1129 cc. In tal caso sarà l’autorità giudiziaria a revocare l’amministratore dal suo ruolo e come espresso dall’art. 1129 del Codice Civile, comma 13 è vietato all’assemblea di nominare nuovamente l’amministratore revocato da parte dell’autorità giudiziaria.