La falsa perizia del CTU nelle aste immobiliari: analisi e rimedi

Le aste immobiliari rappresentano un meccanismo fondamentale per l’esecuzione forzata dei beni immobili, consentendo ai creditori di recuperare somme dovute attraverso la vendita coattiva delle proprietà dei debitori. In questo contesto, il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), nominato dal giudice, riveste un ruolo cruciale: la sua perizia serve a determinare il valore dell’immobile, le sue condizioni e ogni altro aspetto rilevante per garantire una procedura equa e trasparente. Tuttavia, cosa accade quando la perizia del CTU è viziata da falsità? Questo articolo esplora il fenomeno della falsa perizia nel contesto delle aste immobiliari, analizzandone le implicazioni legali, le responsabilità penali e civili del CTU, e i possibili rimedi a disposizione delle parti lese.

Il ruolo del CTU nelle aste immobiliari

Nelle procedure di esecuzione immobiliare, il CTU è incaricato di redigere una perizia tecnica che diventa il documento di riferimento per stabilire il valore base dell’immobile all’asta. La perizia deve includere una descrizione dettagliata dell’immobile (ubicazione, stato di conservazione, eventuali abusi edilizi), una stima del valore di mercato e, se necessario, indicazioni su possibilità di sanatoria o costi connessi. Questo elaborato è essenziale per garantire che l’asta si svolga in modo equo, proteggendo sia i creditori che i debitori e assicurando agli offerenti una valutazione affidabile.

Il CTU opera come ausiliario del giudice e assume la qualifica di pubblico ufficiale ai sensi dell’articolo 357 del Codice Penale italiano. Di conseguenza, è tenuto a svolgere il proprio incarico con imparzialità, diligenza e veridicità, prestando giuramento di adempiere fedelmente alle funzioni assegnategli per far conoscere la verità al magistrato.

La falsa perizia: definizione e configurazione legale

La falsa perizia si configura quando il CTU, consapevolmente e intenzionalmente, fornisce pareri mendaci, interpreta in modo distorto i fatti o afferma circostanze non conformi alla realtà. Secondo l’articolo 373 del Codice Penale, il reato di falsa perizia è punito con la reclusione da 2 a 6 anni e comporta l’interdizione dai pubblici uffici e dalla professione. Questo reato richiede il dolo, ossia la volontà deliberata di alterare la verità, distinguendosi così da errori dovuti a negligenza o imperizia, che non rientrano nella sfera penale ma possono comunque avere conseguenze civili.

Nel contesto delle aste immobiliari, una falsa perizia potrebbe consistere, ad esempio, in una sovrastima o sottostima intenzionale del valore dell’immobile per favorire una parte (come il creditore o un offerente colluso), nell’omissione di vizi gravi (ad esempio, abusi edilizi insanabili), o nella rappresentazione non veritiera delle condizioni dell’immobile. La Corte di Cassazione (sentenza n. 27670/2021) ha chiarito che il reato si verifica quando vi è una “divergenza intenzionale” tra il convincimento reale del perito e quanto riportato nell’elaborato tecnico.

Implicazioni nelle aste immobiliari

Una perizia falsata può avere conseguenze devastanti. Se il valore dell’immobile viene sovrastimato, il debitore potrebbe subire un danno economico ingiusto, con un’esposizione debitoria residua più elevata dopo la vendita. Al contrario, una sottostima potrebbe penalizzare i creditori, riducendo il ricavato dell’asta, o favorire un acquirente colluso che ottiene l’immobile a un prezzo irrisorio. Inoltre, gli offerenti che si basano su una perizia mendace potrebbero ritrovarsi con un immobile gravato da problemi non dichiarati, come spese di sanatoria impreviste o addirittura l’impossibilità di utilizzo.

Un esempio pratico potrebbe essere quello di un CTU che omette di segnalare un abuso edilizio insanabile, inducendo l’aggiudicatario a credere che l’immobile sia pienamente conforme alle normative urbanistiche. Una volta scoperta la verità, l’aggiudicatario potrebbe subire un danno economico significativo, mentre il debitore potrebbe contestare la legittimità della procedura.

Responsabilità penale del CTU

Il reato di falsa perizia è procedibile d’ufficio, il che significa che chiunque – anche una persona estranea al procedimento – può denunciarlo. La pena prevista (reclusione da 2 a 6 anni) riflette la gravità dell’offesa, che non colpisce solo le parti coinvolte ma anche l’interesse pubblico al corretto funzionamento della giustizia. La prescrizione del reato è fissata a 6 anni dal deposito della perizia, estendibile a 7 anni e 6 mesi in caso di interruzione (articoli 160 e 161 del Codice Penale).

Perché si configuri il reato, è necessario dimostrare il dolo generico, ossia la consapevolezza e la premeditazione del CTU nell’affermare il falso. Errori tecnici o valutazioni sbagliate, se non intenzionali, non integrano il reato penale ma possono dar luogo a responsabilità civile per colpa grave (articolo 64 del Codice di Procedura Civile), con obbligo di risarcimento dei danni.

Come contestare una falsa perizia

Se una parte ritiene che la perizia del CTU nell’ambito di un’asta immobiliare sia falsata, ha diverse opzioni per tutelarsi:

1. Contestazione in sede civile: Durante il procedimento di esecuzione, le parti possono presentare osservazioni scritte alla bozza di perizia entro il termine fissato dal giudice (solitamente 15 giorni). Se il CTU non accoglie le critiche, si può chiedere al giudice di disporre chiarimenti o una nuova consulenza. In caso di sentenza basata sulla perizia contestata, è possibile appellarsi, dimostrando gli errori o le falsità e richiedendo la nomina di un nuovo CTU.
2. Denuncia penale: Se si sospetta una malafede del CTU, si può sporgere denuncia per il reato di falsa perizia entro 6 anni dal deposito dell’elaborato. In caso di condanna penale del CTU, la sentenza può essere usata per chiedere la revocazione della decisione civile che ha fatto affidamento sulla perizia falsa (articolo 395 del Codice di Procedura Civile). [Leggi: “Come annullare l’asta aggiudicata”]
3. Azione di risarcimento: Indipendentemente dall’esito penale, le parti danneggiate possono agire contro il CTU per ottenere un risarcimento dei danni subiti a causa della perizia mendace.

Prevenzione e controllo

Per ridurre il rischio di false perizie, il sistema giudiziario prevede alcuni meccanismi di controllo. I consulenti di parte (CTP), nominati dalle parti coinvolte, possono partecipare alle operazioni peritali, garantendo il contraddittorio e segnalando eventuali incongruenze. Inoltre, il giudice ha il potere di verificare la perizia e richiedere integrazioni o chiarimenti. Tuttavia, la terzietà e la competenza del CTU restano fondamentali, e la selezione da albi professionali dovrebbe garantire professionisti qualificati e imparziali.