Annullare asta immobiliare aggiudicata - è possibile?

Annullare un'asta immobiliare aggiudicata è un evento raro ma è possibile che si configuri in diversi casi; se sei un debitore a cui è stato pignorato un immobile e speri ancora che la tua casa non venga ceduta a chi si è aggiudicato l’asta puoi sperare che si configuri una di queste tre situazioni. 

L’annullamento di un'asta immobiliare, anche chiamata revoca d’asta consiste nel bloccare temporaneamente un’asta o, nei casi più rari, di restituire l’immobile al debitore.

È bene premettere che in ogni caso l’annullamento di un’asta immobiliare aggiudicata è a discrezione esclusivamente del Giudice, quindi solo lui potrà decidere di annullare un' asta immobiliare aggiudicata e, in ogni caso, si tratta di casi eccezionali e rari.  È anche importante specificare che l’annullamento dell’asta immobiliare non risolverà il problema del debito; sul debitore continuerà a gravare la somma insoluta.

Le possibili situazioni per cui un giudice potrebbe decidere di annullare un' asta immobiliare aggiudicata sono tre:

• se l’immobile viene troppo svalutato;
• se emerge che l’asta abbia subito degli illeciti;
• se il creditore rinuncia alla procedura

Annullare l’asta: svalutazione dell’immobile

Nel caso in cui un immobile viene altamente svalutato durante un’asta e viene aggiudicato ad un prezzo molto inferiore del suo reale valore è possibile che il Giudice decida di annullare l’asta. Il Codice Civile infatti prevede che, nel caso in cui il prezzo di vendita sia tanto inferiore tale da non soddisfare i creditori, il Giudice può decidere di chiudere anticipatamente la procedura esecutiva.

Il Giudice infatti, non dovrà tener conto esclusivamente della somma del debito ma anche il costo delle spese giudiziarie generate dalla procedura.

Solitamente avviene una svalutazione dell’immobile nel caso in cui l’asta va deserta; in tal caso il Giudice deciderà di abbassare la base d’asta per attirare più pretendenti, ma se più aste sono andate deserte e la casa ha subito continui ribassi senza ottenere alcun risultato allora è possibile che il Giudice decida di annullare l’asta e l’immobile tornerà in possesso del debitore. 

L’annullamento dell’asta immobiliare a causa della svalutazione dell’immobile non è molto frequente, è importante considerare che il Giudice considera maggiormente gli interessi dei creditori e non del debitore, per questo motivo anche se l’immobile sarà svalutato ma soddisferà il debito, l’asta potrà essere portata a termine e l’immobile sarà venduto ad un prezzo di molto inferiore al suo reale valore.

L’annullamento per una smisurata svalutazione dell’immobile può avvenire anche nel caso in cui l’asta immobiliare sia giò stata aggiudicata; avvenuto il versamento da parte dell’aggiudicatario il giudice può considerare la possibilità di sospendere la vendita e non trasferire l’immobile all’aggiudicatario.

Ribadiamo che l’annullamento dell’asta per la svalutazione dell’immobile è molto rara e che spesso è sottoposta ad ulteriori controlli in quanto, in passato si configuravano spesso illeciti criminali  per sabotare le aggiudicazioni delle aste immobiliari.

Annullare l’asta: illeciti e turbative

In passato abbiamo parlato di turbativa d’asta, tale termine sta ad indicare l’alterazione del corretto svolgimento di una vendita pubblica attraverso corruzione con promesse, minacce o comportamenti che influenzino il naturale svolgimento dell’asta.

Nel caso in cui, infatti, si fossero evidenziati o ci fossero sospetti circostanziati dell’esistenza di una turbativa d’asta, il Giudice può decidere di annullare l’asta immobiliare.

L’esistenza di sospetti, anche se non accertati con sentenza penale, possono comunque permettere l’annullamento di un'asta (Tar Lazio, 2 luglio 2018, n.7272); in queste situazioni si configura un annullamento in autotutela della gara. E’ molto difficile che ci si accorga della presenza di una turbativa in asta contemporaneamente al procedimento, ma in caso di sospetti si può richiedere immediatamente la sospensione dell’asta per effettuare le verifiche necessarie.

Annullare l’asta: rinuncia del creditore

Il terzo e ultimo caso per cui è possibile che si configuri l’annullamento di un'asta è nel caso in cui il creditore rinunci all’immobile non versando il saldo dell'acquisto. È previsto infatti, che l’aggiudicatario dell’asta immobiliare versi l’intera somma del prezzo di aggiudicazione entro i termini indicati dall’avviso di vendita; nel caso in cui il versamento non avverrà entro i termini stabiliti il Giudice non trasferirà la proprietà dell’immobile e l’aggiudicazione sarà annullata. A stabilire tale procedura è l’art. 587 del Codice di Procedura civile: 

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

Il Giudice emetterà un decreto in cui revoca l’aggiudicazione e fissa una nuova data per una nuova procedura.

L’aggiudicatario, oltre a perdere l’immobile, non si vedrà restituita la caparra iniziale versata per la partecipazione all’asta. Oltre a perdere la caparra iniziale può succedere che all’aggiudicatario inadempiente viene aggiunto un’ulteriore versamento a suo carico; nel caso in cui alla seguente procedura l’immobile viene aggiudicato ad un prezzo inferiore, egli sarà tenuto a versare la differenza.