Ctu esecuzione immobiliare - perizia delle esecuzioni: cosa sapere.

Nel mondo delle aste immobiliari, ci sono diversi aspetti da valutare se si decide di partecipare ad un’asta; tra i più importanti troviamo sicuramente la perizia dell’esecuzione immobiliare. Ad eseguire le perizie sulle esecuzioni immobiliari è il CTU ( acronimo di Consulente Tecnico d’Ufficio) nominato dal Giudice, il quale si occuperà della valutazione dell’immobile all’asta generando così la documentazione adatta a stabilire il valore dell’immobile ed il suo prezzo di partenza; ma andiamo per gradi. In questo articolo valuteremo il lavoro del CTU, la perizia estimativa degli immobili e le mansioni che svolge all’interno dell’esecuzione immobiliare.

Chi è il CTU?

Il CTU, ovvero il Consulente Tecnico d’Ufficio, è un perito tecnico nominato dal Giudice dell’esecuzione,  come previsto dall’art. 61 del Codice di Procedura Civile, che si occupa di valutare l’immobile sottoposto a pignoramento. Molto spesso, il Consulente Tecnico è un professionista, un architetto, un geometra o un ingegnere iscritti negli elenchi di Consulenti e Periti. I compiti del CTU consistono nell’effettuare le indagini catastali della casa e le valutazioni sull’immobile per verificare che sia conforme alle normative urbanistiche; oltre a questi compiti, il CTU dell’esecuzione immobiliare dovrà portare alla alla luce le questioni tecniche e legali legate all’immobile e  fornire al giudice una stima del valore del bene pignorato al fine di fornire un prezzo base per la vendita all’asta.

Quali sono i compiti del CTU Esecuzione immobiliare?

Con il termine CTU si indica anche il documento prodotto dal perito, ovvero la perizia; per questo molto spesso, nel mondo delle aste immobiliari, troveremo la dicitura CTU Esecuzione immobiliare. All’interno di questo documento dovranno essere contenute delle informazioni specifiche; il perito CTU dovrà:

1. verificare la completezza di tutta la documentazione in suo possesso, e nel caso di provvedere  all’integrazione dei documenti, compreso l’estratto del catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni precedenti al pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure 2 catastali e dei registri immobiliari );
2. Predisporre l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile;
3. acquisire le mappe censuarie indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni;
4. descrivere, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori, e millesimi di parti comuni; descrivere poi le caratteristiche strutturali del bene, le caratteristiche della zona, ai servizi offerti dalla zona, alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno.
5. Rilevare l’esistenza di diritti demaniali o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
6. Riferire dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, indicando i costi necessari; inoltre il perito CTU dovrà riferire della presenza di:

• le domande giudiziali ( indicando se la causa è ancora in corso); 
• gli atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura; 
• gli altri pesi o limitazioni d’uso ( es. oneri reali, servitù, diritto d’uso e abitazione, assegnazione al coniuge,ect.); per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:
• le iscrizioni; 
• i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 
• le difformità urbanistico-catastali;  

1. Accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene  e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso le difformità;
2. Procedere, se necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario indicando gli eventuali costi e verificare se possibile presentare istanza di condono.
3. Calcolare l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, spese straordinarie già deliberate e spese condominiali non pagate nei precedenti due anni (in caso si tratti di un condominio).

La perizia CTU esecuzione immobiliare non è un documento facilmente comprensibile per chi non è esperto del settore, per questo motivo è sempre consigliato, a chi non se ne intende, di far visionare le perizie esecuzioni immobiliari ad un tecnico di fiducia affinché possa esaminare la perizia e consigliarvi se partecipare all’asta o meno.  È anche vero che molto spesso, se l’immobile presenta delle criticità e vengono descritte nella perizia CTU, il prezzo di partenza dell’asta è molto più basso poiché le deformità vengono decurtate dal valore stimato.

Giuramento del CTU esecuzione immobiliare

Il perito CTU dovrà prestare giuramento in cancelleria, impegnandosi ad adempiere fedelmente ai compiti affidatigli dal Giudice, affermando esclusivamente il vero sullo stato dell’immobile e del suo valore.

Il CTU ha l’obbligo di essere presente all’udienza e di prestare giuramento davanti al Giudice Istruttore, il quale fisserà il termine entro il quale dovrà essere trasmessa la perizia dell’esecuzione immobiliare che deve essere anteriore alla successiva udienza.

Terminata la perizia, il CTU dovrà inviare una copia ai creditori, almeno 30 giorni prima dell’udienza, tramite PEC per la comparizione delle parti, i quali possono depositare delle note alla relazione, entro 15 giorni prima dell’udienza.

Uno dei pochi motivi per cui si annulla un asta immobiliare aggiudicata è per falsa perizia CTU; se l’aggiudicatario successivamente alla conclusione dell’asta rileva degli errori nella perizia può decidere di avanzare una contestazione perizia CTU e, in quel caso, il Giudice potrebbe decidere di revocare l’aggiudicazione. In tal caso la giurisprudenza riconosce il diritto di agire civilmente e chiedere un risarcimento danni in cui la responsabilità ricade sul perito CTU solo ed esclusivamente se egli ha agito con dolo o colpa, se l’errore era tale da influenzare la scelta dell’aggiudicatario e se l’offerente non sapeva dell’errore prima di aggiudicarsi l’asta immobiliare.