Rischi dell'erogazione del mutuo non contestuale al rogito: come tutelarsi

L’acquisto di un immobile mediante il ricorso a un mutuo rappresenta, per molti, una delle operazioni finanziarie più significative e impegnative della propria vita, un passaggio che richiede attenzione e consapevolezza sia da parte dell’acquirente sia del venditore. 

Quando l’erogazione del mutuo non avviene in concomitanza con la stipula del rogito notarile, si apre uno scenario in cui il venditore, pur avendo formalmente ceduto la proprietà, potrebbe trovarsi esposto a una serie di rischi economici e giuridici che è fondamentale conoscere e, per quanto possibile, prevenire attraverso adeguate tutele contrattuali.

Cosa si intende per erogazione differita del mutuo?

Nel contesto della compravendita immobiliare, il mutuo può configurarsi in due modalità principali: contestuale o non contestuale al rogito, distinzione che incide profondamente sulla dinamica del trasferimento di somme e proprietà. Nel caso di un mutuo contestuale, l’importo finanziato viene erogato immediatamente al momento della firma dell’atto notarile, garantendo al venditore il pagamento tempestivo e completo della somma concordata. Diversamente, nel caso di un mutuo non contestuale, definito tecnicamente anche come retratto di mutuo, l’erogazione avviene in un momento successivo alla stipula, configurando così una cosiddetta erogazione differita del mutuo. Tale differimento può dipendere da esigenze tecniche legate al processo di perfezionamento del finanziamento, come l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del mutuo o il suo consolidamento presso i registri immobiliari.

A seconda delle tempistiche stabilite dalla banca, l’erogazione differita può concretizzarsi in due scenari principali:

• Dopo l'iscrizione dell'ipoteca, in genere entro 3-4 giorni lavorativi.
• Dopo il consolidamento dell'ipoteca, di solito trascorsi circa 15 giorni lavorativi.

Sebbene tali tempistiche possano apparire ragionevoli, esse introducono un elemento di incertezza che, come vedremo, può tradursi in rischi concreti per il venditore.

Quali sono i rischi per il venditore in caso di erogazione differita del mutuo?

Quando l’erogazione del mutuo è differita rispetto al rogito, il venditore si trova a navigare in un terreno potenzialmente insidioso, dove l’assenza di un pagamento immediato può generare situazioni di vulnerabilità economica e giuridica. Tra i principali rischi dell’erogazione differita del mutuo per il venditore spiccano:

1. Mancato pagamento o ritardi prolungati: Qualora la banca, per motivi tecnici o di valutazione del rischio, decidesse di ritardare ulteriormente l’erogazione o, nello scenario peggiore, di revocare il mutuo concesso all’acquirente, il venditore si troverebbe nella scomoda posizione di aver ceduto l’immobile senza aver ricevuto il corrispettivo pattuito, rimanendo così privo sia della proprietà sia delle somme dovute.
2. Impossibilità di annullare il rogito: Se l’atto di compravendita non include clausole specifiche che subordinino la validità del trasferimento all’effettivo accredito della somma, la cessione dell’immobile rimane giuridicamente valida anche in assenza di pagamento, lasciando il venditore privo di strumenti immediati per tutelare i propri interessi.
3. Mancanza di garanzie effettive: Nel momento in cui il venditore rilascia quietanza per le somme percepite al rogito – spesso limitate alla caparra o a un acconto – potrebbe risultare complesso, se non impossibile, intraprendere azioni legali efficaci per reclamare il saldo in caso di inadempimento, soprattutto se non sono state previste garanzie supplementari.
4. Lungaggini burocratiche e giudiziarie: Qualora il pagamento non avvenga nei tempi stabiliti, il venditore sarà costretto a ricorrere a procedure legali per ottenere quanto gli spetta, un percorso che comporta inevitabilmente un aggravio di tempi, costi e incertezze, rendendo la risoluzione della controversia lunga e onerosa.

Questi rischi, che si amplificano in proporzione alla complessità della transazione e alla solidità finanziaria dell’acquirente, evidenziano come l’erogazione differita del mutuo possa rappresentare una minaccia significativa per il venditore, soprattutto in assenza di adeguate contromisure. 

Come può tutelarsi il venditore?

Per mitigare i rischi dell’erogazione differita del mutuo e garantire una maggiore sicurezza nella compravendita, il venditore può adottare una serie di accorgimenti contrattuali e pratici che, se ben strutturati, riducono l’esposizione a eventuali inadempimenti. Tra le strategie più efficaci si annoverano:

• Inserimento di una condizione sospensiva nel rogito: Una clausola che subordini il trasferimento definitivo della proprietà all’effettivo accredito della somma sul conto del venditore offre una tutela primaria, poiché garantisce che l’immobile rimanga nella disponibilità del venditore fino al completamento del pagamento.
• Richiesta di una garanzia bancaria: La stipula di una fideiussione o di un’altra forma di garanzia, sottoscritta dall’acquirente o dalla banca erogante, rappresenta un ulteriore strumento di protezione, assicurando al venditore un risarcimento in caso di mancata erogazione del mutuo.
• Previsione di penali per ritardi: Inserire nel contratto una clausola che stabilisca il pagamento di interessi di mora o penali in caso di ritardo nell’erogazione può incentivare il rispetto delle tempistiche concordate, offrendo al contempo un parziale ristoro economico al venditore.
• Aumento della caparra confirmatoria: Elevare l’importo della caparra versata dall’acquirente al momento della firma del preliminare consente di ridurre il rischio economico complessivo, fornendo una somma significativa che può essere trattenuta in caso di inadempimento.

Attraverso queste precauzioni, il venditore può trasformare una situazione potenzialmente rischiosa in un’operazione più sicura, bilanciando gli interessi propri con quelli dell’acquirente e della banca finanziatrice.