Acquisto immobile proveniente da donazione: quanto è rischioso?

In questo articolo parleremo dell’acquisto di un immobile proveniente da donazione in quanto l’iter potrà risultare più complicato di una compravendita normale, infatti quando si decide di acquistare un immobile, la banca farà degli accertamenti per valutare l’idoneità dello stesso. La valutazione consisterà non solo nella stima dell’immobile ma anche in una visura catastale storica la quale certifica i dati fiscali e le superfici catastali dell’immobile e i vari passaggi di proprietari in un periodo storico di 20 anni; nel caso in cui la proprietà del bene è stata trasferita al venditore mediante una donazione, è molto probabile che la banca potrà creare dei problemi per la concessione del mutuo.

Acquistare casa con donazione non è un iter semplice, per comprenderne la complessità bisognerà capire i problemi legati ad un immobile donato ed il perché le banche risultano restie alla concessione del mutuo per un immobile donato.

Un immobile donato non è un acquisto sicuro

Capire il motivo per cui le banche considerano non sicuro un immobile donato è il primo passo per valutare delle possibili soluzioni. 

La donazione è un atto tramite cui un individuo ne arricchisce un altro donando un immobile senza avere nulla in cambio. Nonostante sia vero che ognuno può disporre liberamente dei propri beni, è anche vero che la legge tutela i diritti dei legittimari, ovvero coloro a cui il codice civile riconosce una situazione di privilegio in riferimento alla successione. 

SCOPRI COME DONARE UN IMMOBILE

I legittimari sono gli eredi legittimi di una persona (solitamente si tratta di figli e coniugi) i quali possono avanzare diritti di quota di legittimità sull’immobile donato.

Nel caso in cui, quindi, la donazione abbia leso il diritto di un erede legittimo, egli potrà utilizzare lo strumento dell’azione di riduzione, per cui il destinatario della donazione dovrà restituire il bene libero da ogni ipoteca o in alternativa una quota del valore dell’immobile acquistato.

Ad esempio Mario Rossi dona un immobile ad Antonio Bianchi che a sua volta decide di vendere l’immobile ricevuto in donazione.  Il figlio di Mario Rossi, erede legittimo, potrà decidere di impugnare il testamento ed esercitare l’azione di riduzione richiedendo la proprietà dell’immobile privo di ipoteche.

Tempi dell’azione di riduzione

L’azione di riduzione però segue delle tempistiche e delle scadenze importanti da conoscere. Nel caso in cui il donante sia ancora in vita, l’azione di restituzione potrà essere esercitata esclusivamente dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni. Nonostante questa regola generale il legittimo proprietario per avvalersi dell’azione di riduzione dovrà anche dimostrare che:

• il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota legittima spettante a tutti i legittimari;
• il donatario che ha venduto il bene donato non abbia beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi.
• che la data di trascrizione della donazione non sia antecedente a 20 anni.

Nel caso invece, il donante sia deceduto, bisognerà considerare la data della sua morte: l’azione di restituzione deve essere esercitata entro 10 anni dalla morte del donante; al contrario, se sono già trascorsi 10 anni il legittimo erede non ha alcun diritto di agire.

A prescindere dal fatto che il donante sia morto o no, se sono trascorsi 20 anni dalla donazione e nessun erede abbia fatto opposizione, l’azione di restituzione non può più essere esercitata. 

Per questo motivo, la banca accetterà il bene immobile offerto in garanzia solo nel caso in cui siano decorsi più di 10 anni dalla morte del donante affinché questo non sia oggetto di un’eventuale azione di riduzione da parte di ipotetici eredi legittimi.  Da queste problematiche scaturisce il problema di circolarità in relazione agli immobili donati.

Soluzioni per mutuo acquisto immobile proveniente da donazione

Tra le soluzioni pensate per risolvere la situazione dell’acquisto di un immobile proveniente da una donazione c'è quella della stipula di un’assicurazione che copre il valore dell’immobile. La polizza “donazione sicura” permette di acquistare una casa che è stata donata al venditore coprendo l’acquirente dal danno economico che potrebbe subire nel caso in cui un legittimo proprietario ottenesse l’azione di restituzione. La polizza termina e copre l’acquirente fino alla prescrizione del diritto di restituzione e il suo premio varia in base al valore dell’immobile.

Con la polizza donazione sicura, nel caso in cui un erede legittimario avanzasse un’azione di restituzione, la polizza liquiderà l’erede e renderà tacite le sue richieste. In tal modo l’acquirente manterrà la piena proprietà dell’immobile e la banca non perderà l’ipoteca posta a garanzia del mutuo.

Per questo motivo, la stessa polizza è stata proposta ed accettata anche dalle banche che in passato hanno negato i mutui per gli immobili oggetto di donazione; attraverso la polizza, la richiesta di mutuo è stata sempre approvata. 

Se sei in cerca quindi di banche che concedono mutuo su donazione, una delle soluzioni più efficaci è quella di stipulare una polizza sulla donazione affinché anche le banche constatino l’assenza di problematiche relative all’erogazione del mutuo.

Un’altra soluzione, ma meno efficace, è quella di far firmare ai legittimari un atto di rinuncia a rivalersi sull’immobile; nonostante questa mossa rendi più sicura la compravendita dell’immobile donato, non esclude il fatto che esistano degli eredi non noti che potrebbero rivalersi sull’immobile oggetto di donazione.