prezzo terreno agricolo al mq - variabili ai fini del calcolo

In questo articolo analizzeremo il prezzo di un terreno agricolo al mq elencando tutte le variabili che intervengono ai fini del calcolo, tra cui la coltura, l’ubicazione e lo stato di conservazione; nonostante ciò che si suppone, la valutazione del prezzo di un terreno agricolo è abbastanza complicata, per questo motivo è sempre meglio rivolgersi ad un’agenzia immobiliare qualificata della vostra zona se si intende acquistare o vendere un terreno agricolo.

L’agenzia immobiliare sarà in grado di fare un'accurata valutazione del terreno agricolo basandosi sulla dimensione, sulla tipologia, e utilizzano il database OMI per stabilire il prezzo del terreno agricolo al mq, proprio come abbiamo fatto noi per questo terreno agricolo in produzione di kiwi di 31.800 m².

Valutazione di un terreno agricolo

Non sempre è facile trovare professionisti esperti anche sulla valutazione dei terreni agricoli, in quanto si tratta di una sottocategoria del mercato immobiliare poco discussa anche se, l'acquisto o la vendita di un terreno agricolo, potrebbe rivelarsi una vera fonte di reddito o di guadagno.

Il calcolo del valore di un terreno agricolo deve seguire regole precise, proprio come la valutazione di un immobile, anche se, in linea di massima, possiamo fornire già una fascia di prezzo al mq del tutto relativa:

• Terreni agricoli in condizioni scadenti:  tra 20.000/35.000€ l’ettaro
• Terreni agricoli in normali condizioni: tra 35.000/45.000€ l’ettaro
• Terreni agricoli in ottime condizioni: tra 40.000/60.000€ l’ettaro

Variabili della valutazione di un terreno agricolo

Come anticipato esistono diverse variabili che influenzano il prezzo al mq di un terreno agricolo; 

Dimensioni del terreno agricolo

 la prima variabile che influenza il prezzo del terreno è appunto la sua dimensione; ovviamente, maggiore sarà la grandezza del terreno agricolo, maggiore sarà il suo prezzo calcolando che esistono diverse fasce di prezzo da moltiplicare in base ai metri quadrati o agli ettari. Per calcolare la dimensione del terreno agricolo esistono diversi programmi online o analizzando i documenti catastali reperibili presso l’agenzia. È possibile misurare un terreno anche attraverso Google Maps o Google Earth Pro, in alternativa si potrà richiedere un rilievo topografico.

Qualità del terreno agricolo

Un’ altra importante variabile da non sottovalutare è la qualità del terreno agricolo; in primis bisognerà assicurarsi che si tratti di un terreno agricolo non edificabile, in caso contrario, il valore di questo terreno potrebbe aumentare notevolmente; infatti se si tratta di un semplice terreno agricolo sarà possibile svolgere attività come coltivazione, selvicoltura o allevamento, in caso contrario, su quel terreno sarà anche possibile costruire degli immobili, ciò farebbe aumentare di molto il suo valore. Altri importanti fattori che determinano la qualità di un terreno agricolo sono ad esempio la presenza o meno di collegamenti fognari e di acqua o di una coltura in particolare (nel terreno di cui abbiamo parlato è presente una vasta coltura di kiwi) ma potrebbe trattarsi anche di uliveti, vigneti, frutteti o una piantagione boschiva. Per stabilire quindi il prezzo di un terreno agricolo in mq sarà necessario capire quali coltivazioni sono più indicate e allo stesso tempo consentite, in base al suolo e al clima della zona.

Valore catastale  del terreno agricolo

Il valore catastale del terreno agricolo è necessario per stabilire il prezzo di mercato; per calcolare il valore catastale di un terreno sarà necessario considerare il reddito dominicale. Il reddito dominicale sta a rappresentare la rendita catastale del terreno esclusivamente attraverso la proprietà, senza calcolare eventuale attività; questo valore viene elaborato sulla base di tariffe predisposte dai Comuni in base alla tipologia di terreno; per sapere il reddito dominicale del terreno a cui siamo interessati sarà necessario richiedere una visura catastale presso l’Agenzia delle Entrate. Attraverso la visura potremmo anche calcolare le imposte e le tasse che il proprietario dovrà versare.

Una volta acquisito il reddito dominicale bisognerà eseguire una semplice operazione per ottenere il valore catastale.

Per il calcolo del valore catastale dei terreni agricoli, la vase imponibile è costituita dal valore ottenuto dal reddito dominicale rivalutato del 25% con un moltiplicatore pari a 90. (Dato rilevato in Gennaio 2023)

Esempio pratico:

Supponiamo un terreno agricolo con reddito dominicale pari a 5.000€

5.000€+25% di 5.000= 5.000+ 1.250€ = 6.250€

6.250€ * 90 = 562.500€ è il valore catastale del terreno agricolo.

Ricordiamo che il moltiplicatore  catastale è differente se si tratta di imposta catastale nelle compravendite immobiliari (90) o se è usato ai fini del calcolo dell’IMU e della TASI (135).

Valore di mercato  del terreno agricolo

Determinato il valore catastale del terreno agricolo sarà possibile procedere con l’individuazione del valore di mercato; il valore di mercato di un terreno agricolo però prenderà in considerazione, non solo il valore catastale, ma anche tutte le altre variabili precedentemente menzionate, rendendo il calcolo più difficile; per questo motivo, nella maggior parte dei casi, è consigliato rivolgersi ad un esperto per una corretta valutazione. 

Omi 

Se vuoi reperire ulteriori valori di mercato di riferimento si possono visionare le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Le Quotazioni Omi sono utili ai fini della valutazione in quanto offrono dei range di prezzo al mq in base alla zona in cui si trovano; per fare delle ricerche puoi usare anche Geopoi, il software delle quotazioni dell’Agenzia delle Entrate. Nonostante le quotazioni Omi possono rivelarsi utili, queste forniscono esclusivamente un valore indicativo, in quanto il prezzo del terreno agricolo al mq può essere più alto o più basso in base alle sue particolari caratteristiche.