Decreto Salva Casa: micro-appartamenti, cambi di destinazione e tanto altro

Il Decreto Salva Casa, una delle iniziative più controverse e discusse del governo italiano negli ultimi anni, sta per portare cambiamenti radicali nel settore immobiliare e delle costruzioni. Questa legge, fortemente voluta dal ministro delle infrastrutture Matteo Salvini, mira a semplificare e sanare una miriade di irregolarità edilizie, offrendo una via d'uscita a milioni di proprietari di case e immobili in tutta Italia. Ne avevamo già parlato nell'articolo "La Proposta di Condono di Salvini: analisi dettagliata" ed ora è sempre più vicina.

Dalle variazioni di cubatura agli aumenti di superficie, dal recupero dei sottotetti alle nuove regole sui micro-appartamenti, il Decreto Salva Casa rappresenta una vera e propria rivoluzione nel panorama edilizio italiano. Esploriamo in dettaglio le principali novità introdotte da questa legge e il suo impatto sulla vita di milioni di cittadini.

Le Variazioni Essenziali e la Sanatoria delle Difformità Parziali

Una delle novità più significative del Decreto Salva Casa riguarda la sanatoria delle difformità parziali, incluse le variazioni essenziali come gli aumenti consistenti di cubatura o di superficie di solaio. Fino ad ora, queste modifiche erano considerate irregolari e spesso soggette a pesanti sanzioni. Ora, grazie all'emendamento introdotto, tali variazioni potranno essere regolarizzate, purché siano state realizzate contemporaneamente al titolo edilizio originario e siano conformi alla normativa vigente all'epoca.

Questa misura rappresenta un importante passo avanti per milioni di proprietari che si sono trovati in una situazione di incertezza giuridica a causa di interventi edilizi non perfettamente allineati con le norme. La cosiddetta "doppia conformità", ovvero la necessità di dimostrare la conformità sia al momento della realizzazione che al momento della sanatoria, rimane comunque un requisito imprescindibile.

Il Recupero delle Varianti Realizzate Prima del 1977

Un'altra novità introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda la possibilità di regolarizzare le varianti realizzate prima del 1977. Finestre non realizzate, cornicioni estesi oltre i limiti consentiti: queste e altre irregolarità potranno ora essere sanate attraverso una procedura semplificata.

Per dimostrare l'epoca dei lavori, i proprietari potranno fare riferimento a informazioni catastali, riprese fotografiche o, in alternativa, a una dichiarazione di un professionista che attesti sotto la propria responsabilità gli anni in cui sono stati eseguiti gli interventi. Successivamente, sarà necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e pagare una sanzione, ma solo in caso di parziale difformità. Per le varianti essenziali, invece, non sarà possibile seguire questa strada.

Le Difformità nelle Parti Comuni del Condominio

Un'altra importante novità riguarda il trattamento delle difformità e degli abusi presenti nelle parti comuni dei condomini. Fino ad ora, tali irregolarità potevano bloccare i lavori di riqualificazione di singole unità immobiliari. Ora, grazie al Decreto Salva Casa, questa situazione cambierà.

Secondo la nuova normativa, "ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità incidenti sulle parti comuni dell'edificio". Allo stesso modo, "ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità incidenti sulle singole unità immobiliari dello stesso". Questa modifica consente di procedere con interventi di ristrutturazione e riqualificazione anche in presenza di irregolarità nelle parti comuni, semplificando notevolmente il processo.

I Micro-Appartamenti e i Nuovi Requisiti Igienico-Sanitari

Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità anche per quanto riguarda i micro-appartamenti e i requisiti igienico-sanitari. Una delle principali modifiche riguarda la possibilità di rilasciare il certificato di agibilità per unità immobiliari di dimensioni ridotte.

Nello specifico, la superficie minima per un monolocale scende da 28 a 20 metri quadrati, mentre per un bilocale passa da 38 a 28 metri quadrati. Inoltre, l'altezza minima interna, precedentemente fissata a 2,70 metri, può ora essere ridotta fino a 2,40 metri. Queste deroghe, tuttavia, sono condizionate alla realizzazione di interventi di recupero e ristrutturazione che garantiscano adeguate condizioni igienico-sanitarie.

I Cambi di Destinazione d'Uso: Semplificazione e Nuove Opportunità

Il Decreto Salva Casa apporta significative modifiche anche in merito ai cambi di destinazione d'uso degli immobili. Una delle principali novità è l'uniformazione della disciplina, eliminando la distinzione tra cambi con opere e senza opere.

Per i cambi senza opere, sarà sufficiente presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre per quelli con opere sarà necessario essere in possesso del relativo titolo edilizio. Inoltre, il testo normativo prevede la possibilità di effettuare cambi di destinazione d'uso anche per le unità immobiliari situate al primo piano o nei seminterrati, purché consentiti dalla legislazione regionale.

Questa semplificazione delle procedure rappresenta un'importante opportunità per i proprietari che desiderano adattare i propri immobili alle esigenze del mercato e del vivere contemporaneo.

Le Tolleranze e i Limiti di Scostamento

Il Decreto Salva Casa introduce anche nuove disposizioni in merito alle tolleranze e ai limiti di scostamento consentiti per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per le unità immobiliari con superficie inferiore ai 60 metri quadrati, sono ora tollerati scostamenti fino al 6% rispetto alle misure originarie.

In zone sismiche, il tecnico dovrà riferirsi alle norme tecniche vigenti al momento dell'intervento, ma l'amministrazione competente potrà comunque prescrivere ulteriori interventi per adeguare l'immobile alle normative attuali. Inoltre, vengono eliminati alcuni adempimenti del tecnico per la salvaguardia dei diritti dei terzi, semplificando ulteriormente il processo.

Lo Stato Legittimo degli Immobili

Un altro aspetto chiave del Decreto Salva Casa riguarda la determinazione dello "stato legittimo" degli immobili. Secondo la nuova normativa, per stabilire la legittimità di un'unità immobiliare si farà riferimento all'ultimo titolo abilitativo rilasciato, fermo restando che spetterà all'amministrazione competente verificare la legittimità dei titoli pregressi.

Un importante chiarimento riguarda il fatto che le difformità sulle parti comuni non influenzeranno lo stato legittimo delle singole unità immobiliari, e viceversa. Questa disposizione semplifica notevolmente la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, agevolando i proprietari nella regolarizzazione delle proprie proprietà.

Porticati, Tende Bioclimatiche e Nuove Categorie di Interventi in Edilizia Libera

Il Decreto Salva Casa introduce anche nuove categorie di interventi considerati "edilizia libera", ovvero non soggetti a particolari autorizzazioni. Tra queste, spicca la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (cosiddette "VEPA") in tutti i porticati, rientranti o meno all'interno dell'edificio.

Inoltre, viene consentita l'installazione di strutture di protezione dal sole e dalle intemperie, come tende a pergola con telo retrattile o elementi regolabili, comprese le cosiddette "tende bioclimatiche". Queste novità offrono nuove opportunità di personalizzazione e miglioramento del comfort abitativo.

La Proroga dei Termini per la Demolizione degli Abusi

Il Decreto Salva Casa prevede anche una proroga dei termini entro i quali devono essere sanati gli abusi edilizi. Attualmente, il dirigente comunale ha 90 giorni di tempo per richiedere la rimozione di un intervento abusivo, indicando che l'area verrà acquisita gratuitamente dal Comune.

Grazie al Decreto, questo termine è stato esteso a 240 giorni, ovvero 150 giorni in più rispetto alla precedente normativa. Questa misura risponde a esigenze di salute o socio-economiche particolarmente gravi, offrendo più tempo ai proprietari per regolarizzare la propria situazione.

Il Recupero dei Sottotetti e la Sanatoria per Vincoli Ante 2006

Il Decreto Salva Casa include anche disposizioni relative al recupero dei sottotetti. Nei limiti e secondo le procedure previste da ciascuna regione, viene consentito di derogare ai limiti di distanza tra le case, agevolando il recupero di questi spazi.

Inoltre, il testo normativo prevede una sanatoria per gli interventi soggetti a vincoli che, prima dell'entrata in vigore del nuovo Codice dei beni culturali del 2006, pur essendo stati autorizzati dal Comune, non avevano il preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica. Questa misura mira a sanare una situazione di incertezza giuridica per molti proprietari.

Il Superamento della Doppia Conformità e la Semplificazione della Sanatoria

Una delle novità più significative del Decreto Salva Casa riguarda il superamento della "doppia conformità" anche per le difformità sostanziali. Finora, le leggi regionali trattavano in modo diverso le "parziali difformità" edilizie, richiedendo il rispetto di questa duplice conformità.

Ora, il regime semplificato del decreto-legge viene esteso anche alle "variazioni essenziali", uniformando le regole. Questa procedura semplificata si applica anche agli immobili con vincoli storici, artistici e ambientali, purché le difformità siano lievi. Inoltre, vengono limitate le prescrizioni degli sportelli unici per il rilascio del titolo in sanatoria, rendendo più agevole e uniforme il processo di regolarizzazione degli interventi edilizi.

Il Caso Vajont e la Semplificazione dei Certificati di Abitabilità

Il Decreto Salva Casa include anche disposizioni specifiche per rispondere alle esigenze delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont. Per facilitare il rilascio dei certificati di abitabilità o agibilità per gli immobili ricostruiti in queste aree, il collaudo o il certificato di regolare esecuzione dei lavori varrà a tutti gli effetti come certificato di abitabilità o di agibilità.

Questa misura rappresenta un importante passo avanti per i cittadini delle zone colpite dalla tragedia del Vajont, semplificando notevolmente il processo di ottenimento dei necessari documenti per l'occupazione degli edifici ricostruiti.

Considerazioni finali 

Il Decreto Salva Casa rappresenta una svolta epocale nel panorama edilizio italiano. Attraverso una serie di modifiche e semplificazioni, questa legge mira a sanare milioni di irregolarità, offrendo ai proprietari di immobili la possibilità di regolarizzare la propria situazione in modo più agevole e conveniente.

Nonostante le numerose polemiche e critiche sollevate, il Decreto Salva Casa sembra destinato a lasciare un segno indelebile sul futuro del mercato immobiliare e delle costruzioni nel nostro Paese. Sarà interessante osservare come questa legge verrà accolta e implementata nelle diverse realtà locali, e quali saranno i suoi effetti a lungo termine sulla vita di milioni di italiani.