Certificato di stato legittimo dell'immobile: cosa è importante sapere

Stai richiedendo un mutuo, una surroga o una compravendita di un immobile e ti è stato richiesto il certificato di stato legittimo dell’immobile ma non sai nulla in merito? Non preoccuparti, in questo articolo analizzeremo cos’è il certificato di stato legittimo, a chi richiederlo, quanto costa e a chi spetta sostenere la spesa. Inoltre ti forniremo un modello del certificato di stato legittimo dell’immobile e faremo chiarezza sulla normativa che lo disciplina soffermandoci su alcuni cavilli importanti da sapere.

Cos’è il certificato di stato legittimo di un immobile?

Il certificato di stato legittimo di un immobile non è nient’altro che il documento che certifica la regolarità urbanistica di un immobile; in breve questa perizia dimostra che l’immobile è stato costruito ( ed eventualmente ristrutturato) in conformità con le norme urbanistiche vigenti e che corrisponde al progetto depositato presso l’Ufficio Edilizia e Urbanistica del Comune in cui si trova l’immobile.

A redigere il certificato di stato legittimo è un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere) che, attraverso una perizia, dichiara appunto la conformità dell’immobile al progetto depositato al comune. Questo documento, oltre ad essere utile durante la richiesta di mutuo o surroga, è estremamente utile a tutelare l’acquirente di un immobile assicurandogli che non vi siano abusi edilizi.

 Il certificato di stato legittimo è stato introdotto nel 2020 dal Decreto Semplificazioni proprio come tutela per chi decide di acquistare un immobile e tutela entrambe le parti se allegato agli atti di compravendita.

All’interno del certificato di stato legittimo dovranno essere riportati:

• i dati catastali del fabbricato;
• l’indirizzo completo dell’immobile;
• i titoli edilizi (es. permesso a costruire, cila, ecc)
• eventuali tolleranze costruttive;
• informazioni urbanistiche;
• eventuali vincoli;
• dati personali del tecnico incaricato alla perizia.

Quando è necessario il certificato di stato legittimo dell’immobile?

Questo documento, oltre ad essere utile durante una compravendita o una donazione di un immobile, può essere richiesto nel caso in cui si vogliano realizzare dei lavori di ristrutturazione usufruendo di alcune agevolazioni fiscali possibili attraverso i bonus edilizi, come ad esempio il super bonus 110%, l’ecobonus o il sisma bonus. Un altra situazione in cui viene richiesto il certificato di stato legittimo dell’immobile è in fase di approvazione del mutuo inps o surroga inps.

Il certificato di stato legittimo è obbligatorio?

 Importante precisare, però che, in caso di compravendita, il certificato di stato legittimo non è obbligatorio ma è possibile che venga richiesto dall’acquirente come ulteriore tutela.

A chi spetta la spesa del certificato di stato legittimo?

Il costo per la certificazione di stato legittimo di un immobile è a carico del proprietario dell’immobile, quindi del venditore; ciò non toglie che le parti possano arrivare ad un accordo diverso. In molti casi, in prima battuta è il venditore che sostiene la spesa e se la certificazione si rivela decisiva nella vendita, l’acquirente rimborserà la spesa al venditore.

Quanto costa il certificato di stato legittimo?

Il costo del rilascio del certificato di stato legittimo dell’immobile si aggira intorno ai 500€ ma il prezzo può variare in base a diverse variabili, come il paese in cui si vive, il tecnico a cui ci si rivolge e “l’età” dell’immobile e la difficoltà in base ai lavori di ristrutturazione eseguiti.

Immobile privo di titoli edilizi: cosa fare?

Esistono 2 casi per cui un immobile sia privo di titoli edilizi:

1. l’immobile è esente;
2. è stato costruito quando non c’era l’obbligo di acquisire il titolo abilitativo (prima del 2012)

In tal caso sarà compito del tecnico incaricato di verificare l’eventuale presenza di abusi edilizi servendosi della documentazione catastale, lo storico cartografico e fotografico.

Tolleranze costruttive: cosa sono?

L art.34 bis comma 1 e 2 affermano che:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Quindi, sono tollerate le discrepanze fino al 2% delle misure previste dal titolo abilitativo e per gli immobili non vincolati ai sensi del DLgs. 42 del 2004, non sono ritenute violazioni le varianti in corso d'opera che non entrino in contrasto con le norme edilizie ed urbanistiche.

Qui troverai il modello del certificato di stato legittimo di un immobile: