Cosa devi sapere sui contratti di affitto: proroga, cessione e risoluzione.

La vita dei contratti di affitto può esporre tali rapporti anche a episodi di proroga, cessione e risoluzione. Ma che cosa sono? Quali sono le loro caratteristiche? E come si effettuano?

Cerchiamo di scoprirlo in questa breve guida che vi permetterà di conoscere quali sono le modalità con cui esercitare correttamente tali attività.

Se non sai come si registra un contratto di affitto, puoi leggere la nostra guida: sulle modalità e i costi per la registrazione di un contratto d'affitto.

Proroga del contratto di affitto

Come intuibile, la proroga del contratto di affitto è il prolungamento della durata del contratto di locazione un periodo ulteriore, da comunicarsi in via obbligatoria all’Agenzia delle Entrate. Esattamente come è avvenuto in sede di prima registrazione, l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga: è importante che tale adempimento venga effettuato entro e non oltre 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga).

Le modalità di proroga e di versamento della relativa imposta potranno prevedere sia l’uso dei servizi telematici dell’Agenzia con richiesta di addebito su conto corrente, sia l’uso del modello F24 Elementi identificativi (Elide), con codice tributo 1504.

Ricordiamo che nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione.

Nel caso in cui il contratto di affitto sia regolato dal regime della cedolare secca, per poter mantenere questa opzione anche per il successivo periodo di proroga, è necessario confermare tale regime contestualmente alla stessa comunicazione di prolungamento del contratto di affitto. Tempi e modalità del pagamento rimangono le medesime sopra citate

Cessione del contratto di affitto

Nell’ipotesi in cui invece si desidera procedere con la cessione del contratto di affitto, significa che il locatore o il conduttore del contratto viene sostituito in tal rapporto da un nuovo soggetto. Nulla esclude che questo accordo di cessione tra le parti può prevedere un corrispettivo.

Detto ciò, l’imposta di registro per le cessioni del contratto di affitto dipenderà nella misura proprio dalla presenza o meno di un corrispettivo. Nel caso di cessione senza corrispettivo, l’imposta sulla cessione del contratto di affitto è percepita nella misura fissa di 67 euro, mentre nel caso di cessione con il corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67 euro).

In ogni caso, anche in questo scenario è previsto che l’imposta venga versata entro 30 giorni dall’evento, usando i servizi telematici dell’Agenzia attraverso la richiesta di addebito su conto corrente, o in alternativa l’uso del modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502. In questo ultimo caso (cioè, nell’ipotesi di uso del modello F24 Elide), è necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto: bisognerà presentare altresì, sempre entro e non oltre 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Vi è poi il caso di subentro ex lege nel contratto di affitto. Si tratta di un’ipotesi nella quale la cessione del contratto (subentro) avviene in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Tra i vari esempi, si pensi alla possibilità di l’immobile locato venga venduto a terzi, o ancora per morte del locatore, per separazione giudiziale e per subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

In tutte queste ipotesi non deve essere corrisposta alcuna imposta sulla cessione del contratto di affitto, ma è comunque necessario comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Risoluzione del contratto di affitto

Infine, nel caso in cui il contratto di affitto tra le parti venga interrotto prima della sua naturale scadenza, si parla di una fattispecie chiamata risoluzione del contratto.

Anche in questo caso è necessario corrispondere un’imposta di registro, dovuta proprio per la risoluzione anticipata del contratto, pari alla misura fissa di 67 euro, da versarsi entro e non oltre i 30 giorni dall’evento. Il versamento dell’imposta potrà essere effettuato usando i servizi telematici dell’Agenzia con la consueta richiesta di addebito su conto corrente, oppure con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. Nell’ipotesi in cui si preferisca utilizzare proprio il modello F24 Elide, è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Nel caso in cui le parti abbiano optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta, ma è comunque necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Se desiderate saperne di più sulle modalità di proroga, di cessione e di risoluzione del contratto di affitto, è possibile consultare il sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione “Casa”, dove sono disponibili tutte le guide del caso. In alternativa, è possibile contattare i consulenti dell’Agenzia delle Entrate presso lo stesso portale, o recandosi in una delle sedi competenti per territorio.