Come si registra un contratto d'affitto e quanto costa?

Tutti i contratti di affitto di case, altri beni immobili e fondi rustici, devono necessariamente essere registrati dall’affittuario (cioè, dal conduttore) o dal proprietario (cioè, dal locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, non essendovi infatti dei limiti minimi per l’operazione di registrazione.

L’unica esenzione in tal senso è di natura temporale. Non vi è infatti obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. Per tutti gli altri, è importante – onde evitare sanzioni – che la registrazione dei contratti di affitto debba avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o, nel caso in cui sia anteriore, dalla sua decorrenza.

Come registrare un contratto di locazione

Stando alle attuali regole, il contratto di locazione può essere registrato in due distinte modalità.

La prima è quella più semplice, interamente telematica. Si potranno infatti usare i servizi digitali messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate sul proprio sito internet. Peraltro, rammentiamo come tale modalità sia per tutti gli agenti immobiliari e per i possessori di almeno 10 immobili. Per tutti gli altri contribuenti invece questa modalità è facoltativa.

La seconda è quella “tradizionale”. Tutti i contribuenti non soggetti obbligatoriamente alla registrazione telematica potranno infatti richiedere la registrazione in ufficio. In questo caso è però necessario recarsi presso di persona un ufficio dell’Agenzia delle Entrate (o eventualmente delegare un’altra persona) e compilare il modello RLI.

Stando a quanto afferma l’Agenzia delle Entrate nei propri chiarimenti sul tema, è importante rammentare come i nuovi contratti di locazione debbano contenere una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE).

È infine fondamentale e obbligatorio che la copia dell'APE sia allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari.

Quanto costa la registrazione di un contratto

Per la registrazione di un contratto di affitto, nei termini di cui sopra, è necessario corrispondere l’imposta di registro e l’imposta di bollo. In alcuni casi, che avremo modo di approfondire in un separato approfondimento, sarà possibile optare per il regime della cedolare secca.

Chiarito ciò, per quanto concerne l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato. In particolare, per i fabbricati a uso abitativo l’importo è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità, mentre per i fabbricati strumentali per natura l’importo è dell’1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, oppure del 2% del canone, negli altri casi.

Ancora, per i fondi rustici l’importo è dello 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità, mentre per gli altri immobili è del 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Si tenga conto altresì che nel caso in cui il contratto di locazione interessi un rapporto disciplinato dalla presenza di un canone concordato, concernente immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, la legge riconosce una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. Ne deriva che il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta non sarà più il 100%, bensì dovrà essere assunto per il 70%.

Per quanto concerne i soggetti che devono effettuare l’operazione, la legge prevede che sia il locatore che il conduttore siano obbligati in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Tuttavia, sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Abbiamo approfondito l'argomento qui: "Costi registrazione contratto d'affitto"

Contratti pluriennali

Una regola particolare è in vigore per quanto concerne i contratti che durano più anni. In questo caso, infatti, si può scegliere o di pagare, contestualmente al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (cioè 2% del corrispettivo complessivo), oppure di pagare in maniera “frazionata”, ovvero versare l’imposta anno per anno (per un importo pari al 2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Per incentivare i contribuenti a optare per il pagamento per l’intera durata del contratto, la legge ha previsto uno sconto per chi opera per questa strada. Lo sconto consisterà in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Nel caso in cui il contratto sia disdettato prima della scadenza naturale, in una condizione in cui l’imposta di registro è però stata versata per l’intera durata, allora al contribuente spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Imposta di bollo su registrazione contratto

Concludiamo infine rammentando che l’altra imposta che grava sulla registrazione del contratto di locazione è rappresentata dall’imposta di bollo. In questo caso, fortunatamente, i calcoli sono molto più semplici: viene infatti previsto che per ogni copia da registrare l’imposta di bollo sia pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

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