Sempre meno case all'asta si regista un calo del 12,3
Le aste immobiliari, un tempo terreno fertile per gli investitori, sembrano aver perso gran parte del loro fascino. Se negli anni passati era frequente vedere immobili battuti all’asta con partecipazioni elevate e assegnazioni rapide, oggi la situazione appare ben diversa. Nel 2017, secondo il rapporto Astasys, sono state pubblicate aste per 234.340 immobili, un numero significativo, ma in calo del 12,3% rispetto al 2016. Di queste, solo il 14% si è concluso con un’aggiudicazione, evidenziando le difficoltà sempre più marcate nel portare a termine con successo le vendite.
Quali sono i fattori che hanno determinato questo cambiamento?
Il Decreto 132/2015 ha avuto l’obiettivo di semplificare le procedure esecutive, rendendo più agevole l’accesso al mercato delle aste per i privati. Tuttavia, uno dei principali ostacoli rimane il prezzo di base d’asta, spesso troppo elevato rispetto al valore reale del bene, soprattutto per quegli immobili che si trovano sul mercato da anni. Circa 66 mila immobili messi all’asta risultano in vendita da prima del 2011, con oltre 3.000 inserzioni risalenti addirittura a prima del 1990. Questo prolungato periodo sul mercato è spesso sintomo di una scarsa appetibilità degli immobili o di una valutazione economica inadeguata rispetto alle condizioni attuali di mercato.
Un altro aspetto critico riguarda la tipologia di immobili messi in vendita: il 70% degli immobili all’asta è costituito da abitazioni e relative pertinenze. Questi immobili, generalmente, hanno un valore medio piuttosto basso: solo il 9% delle case in asta supera i 250 mila euro, mentre il 78% rimane sotto i 140 mila euro. Tale caratteristica rende più complesso l’interesse da parte di grandi investitori, che preferirebbero immobili di maggior valore o destinati a usi diversi, come uffici o immobili commerciali.
Inoltre, alcune tipologie di immobili non compaiono nelle aste giudiziarie, come quelli in leasing o quelli soggetti a finanziamenti regolati dal “patto marciano”. Questo accordo consente alle banche, in caso di inadempienza del debitore, di vendere direttamente il bene senza passare per il tribunale. Questa esclusione limita ulteriormente l’offerta delle aste giudiziarie, restringendo le possibilità per chi cerca una soluzione tramite asta.
L’intero valore del patrimonio immobiliare attualmente in asta in Italia si aggira attorno ai 30,2 miliardi di euro. Tra i casi di vendita, la maggior parte è costituita da esecuzioni immobiliari (78%), ovvero immobili venduti a seguito di mutui non pagati. Seguono le procedure concorsuali, come i fallimenti (20%), e, in minima parte, le divisioni giudiziali (2%), che riguardano separazioni di coniugi o divisioni ereditarie.
L’impatto delle novità normative e del portale delle vendite giudiziarie
Con il Decreto 132/2015, si è tentato di modernizzare il sistema delle aste immobiliari attraverso l’istituzione del portale delle vendite giudiziarie, accessibile a tutti tramite il sito del Ministero della Giustizia (pvp.giustizia.it). Questo portale dovrebbe fungere da punto di riferimento unico, dove raccogliere tutte le inserzioni di immobili in asta e semplificare la ricerca per i potenziali acquirenti. Tuttavia, il mancato completamento del regolamento attuativo ha portato a un uso ridotto del portale, lasciando una discrepanza significativa tra il numero di immobili realmente in offerta e quelli visibili online. Ad oggi, il portale riporta solo 1.379 case in asta in tutta Italia, a fronte di una disponibilità effettiva di oltre 160 mila unità.
Questa lacuna normativa e la mancanza di aggiornamento continuo delle offerte sul portale rappresentano un freno importante per chi vorrebbe avvicinarsi al mondo delle aste. Il mercato delle aste immobiliari è mutato profondamente: non è più appannaggio di soli speculatori o professionisti del settore, ma potrebbe rappresentare un’opportunità anche per acquirenti privati, sebbene la complessità e la frammentazione delle informazioni ancora presenti impediscono spesso una vera apertura del settore.
