Infiltrazione sul terrazzo del condominio? chi è responsabile e chi paga?

Le infiltrazioni dal terrazzo rappresentano una problematica comune negli stabili condominiali, in particolare quelli più datati. Questo fenomeno può causare danni significativi agli appartamenti sottostanti, creando aloni, macchie di umidità e potenziali danni strutturali. In questo articolo vedremo come gestire le infiltrazioni terrazzi, chi paga in caso di danni e cosa prevede la normativa.

Terrazzo condominiale o lastrico solare: le differenze

Prima di affrontare il tema delle infiltrazioni, è fondamentale distinguere tra terrazzo condominiale e lastrico solare:

• Terrazzo condominiale: Superficie calpestabile posta sulla sommità di un edificio, spesso dotata di parapetti o ringhiere per l'affaccio.

• Lastrico solare: Superficie piana con funzione esclusiva di copertura dello stabile, assimilabile al tetto.

Questa distinzione è cruciale per determinare chi è responsabile in caso di infiltrazione d'acqua dal terrazzo o dal lastrico.

Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo: chi paga?

Le responsabilità e la ripartizione delle spese dipendono dalla proprietà e dalla destinazione d'uso del terrazzo o del lastrico solare.

1. Terrazzo condominiale ad uso comune: Se il terrazzo è ad uso comune e le infiltrazioni sono causate da una cattiva manutenzione, le spese per il risarcimento dei danni saranno ripartite tra i condomini i cui appartamenti sono coperti dal terrazzo, secondo i millesimi di proprietà. Anche il condomino danneggiato partecipa alle spese, poiché ha contribuito alla mancata manutenzione.

2. Terrazzo di proprietà esclusiva: Quando il terrazzo è di proprietà esclusiva, la spesa si suddivide secondo l'art. 1126 del Codice Civile:

   • 1/3 a carico del proprietario del terrazzo;

   • 2/3 a carico dei condomini che beneficiano della funzione di copertura, in base ai millesimi.

3. Lastrico solare: Anche in questo caso si applica l'art. 1126 c.c., con una divisione proporzionale delle spese tra il proprietario esclusivo e i condomini sottostanti.

Responsabilità dell’amministratore di condominio

L'amministratore è responsabile della corretta manutenzione delle parti comuni dello stabile. Se la guaina impermeabilizzante o altre componenti strutturali del terrazzo mostrano segni di deterioramento e non vengono riparate, l'amministratore può essere ritenuto corresponsabile per i danni causati dalle infiltrazioni.

Danni da infiltrazioni e risarcimento

I danni da infiltrazioni d'acqua dal terrazzo non si limitano solo alle strutture murarie, ma possono includere anche mobili e suppellettili dell'appartamento danneggiato. Il risarcimento può essere richiesto al condominio o al proprietario del terrazzo, a seconda dei casi.

In situazioni di concorso di responsabilità, l'art. 2055 c.c. prevede che il danneggiato possa agire nei confronti di uno o entrambi i soggetti responsabili (condominio e proprietario esclusivo) per ottenere il risarcimento completo.

Vizi costruttivi e difetti di manutenzione

Quando le infiltrazioni sono causate da vizi costruttivi originari, la responsabilità ricade esclusivamente sul proprietario del lastrico solare o del terrazzo. Diversamente, in caso di omessa manutenzione ordinaria o straordinaria, il condominio è corresponsabile.

Prevenzione e manutenzione

Per prevenire infiltrazioni, è fondamentale:

• Eseguire regolari interventi di manutenzione delle superfici impermeabilizzanti;

• Effettuare ispezioni periodiche per rilevare eventuali segni di deterioramento;

• Coinvolgere ditte specializzate per le riparazioni necessarie.