Come calcolare i millesimi di un condominio? Guida alla formula del calcolo millesimale

I millesimi di un appartamento indicano, in forma millesimale, la porzione di proprietà di ogni singolo appartamento rispetto all'intero edificio; per questo motivo il calcolo dei millesimi condominiali è essenziale per la ripartizione equa delle spese comuni tra i proprietari degli appartamenti. Questo sistema di calcolo tiene conto del valore proporzionale di ogni unità immobiliare all'interno del condominio, garantendo una distribuzione corretta degli oneri.

Elementi fondamentali per il calcolo dei millesimali

Il calcolo dei millesimi condominiali è un processo complesso che richiede l'analisi di diversi fattori. Questi elementi sono fondamentali per determinare il valore proporzionale di ogni unità immobiliare all'interno del condominio. Esaminiamo i principali aspetti da considerare per creare tabelle millesimali accurate ed eque.

Superficie dell'unità immobiliare

La superficie dell'unità immobiliare rappresenta il punto di partenza per il calcolo dei millesimi. Si tiene conto della superficie netta calpestabile di ogni ambiente, come soggiorno, cucina, camere da letto e bagni. Tuttavia, non ci si limita solo agli spazi interni. Anche le pertinenze e gli accessori, come balconi, terrazzi, cantine e solai, vengono inclusi nel calcolo, applicando opportuni coefficienti riduttivi. Questi dati possono essere ricavati dall'atto di vendita dell'immobile o dal documento che istituisce il condominio. In alternativa se vuoi eseguire una misurazione precisa, considera la superficie complessiva dell'unità immobiliare al lordo dei muri interni. Per quanto riguarda i muri esterni, la loro inclusione può variare a seconda dei casi, seguendo i criteri della superficie commerciale o escludendoli completamente.

Converti la percentuale di proprietà in millesimi 

Per determinare la quota di proprietà di ciascun appartamento, è necessario calcolare la sua percentuale in base alla superficie rispetto all'intera superficie dell'edificio e poi convertirla in millesimi. Questo si ottiene moltiplicando la superficie dell'unità immobiliare per 1.000 e dividendo il risultato per la somma delle superfici di tutte le unità immobiliari. Ad esempio, se l'appartamento ha una superficie di 120 metri quadri su un totale di 1.000 metri quadri, la sua quota sarà 120 millesimi.

Coefficienti di destinazione

I coefficienti di destinazione hanno lo scopo di valutare i vani dell'appartamento in base alla loro utilità. Questo permette di differenziare il valore di una stanza principale rispetto a quello di un corridoio o di un ripostiglio. Ad esempio, le camere da letto e i soggiorni hanno generalmente un coefficiente pari a 1, mentre i servizi come cucina e bagno possono avere un coefficiente di 0,90-0,95. I disimpegni e i corridoi hanno solitamente un coefficiente di 0,80.

Anche le pertinenze hanno coefficienti specifici. Ad esempio, i balconi coperti possono avere un coefficiente tra 0,30 e 0,45, mentre i giardini privati possono essere valutati con un coefficiente di 0,15. Questi valori possono variare in base alle caratteristiche specifiche dell'immobile e alle valutazioni del tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali.

Coefficienti di piano e orientamento

L'altezza del piano su cui si trova l'unità immobiliare ha un impatto significativo sul suo valore. Gli appartamenti situati ai piani più alti tendono ad avere un valore maggiore grazie a fattori come una migliore vista, maggiore luminosità e spesso una maggiore richiesta di mercato. Al contrario, gli appartamenti ai piani più bassi possono avere valori millesimali inferiori.

Il coefficiente di piano tiene conto di vari aspetti, tra cui la comodità di accesso, le spese per l'ascensore e le scale, l'appetibilità commerciale e l'esposizione ai venti. Ad esempio, un appartamento al piano terra potrebbe avere un coefficiente di 0,85, mentre un appartamento al primo piano potrebbe avere un coefficiente di 0,95.

L'orientamento dell'unità immobiliare è un altro fattore cruciale. Un appartamento esposto a sud, che beneficia di maggiore luce solare e calore naturale, avrà un coefficiente più alto rispetto a uno esposto a nord. I coefficienti di orientamento possono variare, ad esempio, da 0,90 per l'esposizione a nord a 1,00 per l'esposizione a sud.

Altri fattori rilevanti

Oltre agli elementi già menzionati, ci sono altri fattori che influenzano il calcolo dei millesimi condominiali:

1. Luminosità: Si valuta in base al rapporto tra la superficie delle finestre e quella del vano. Un ambiente ben illuminato avrà un coefficiente più alto.
2. Affaccio: La vista dall'appartamento può influire significativamente sul suo valore. Un affaccio su un giardino o un panorama avrà un coefficiente più alto rispetto a un affaccio su un cortile interno o un altro edificio.
3. Isolamento termico: La posizione dell'unità immobiliare all'interno dell'edificio può influire sull'efficienza dell'isolamento termico. Un appartamento con un isolamento più efficiente avrà un coefficiente più alto.
4. Servitù: La presenza di servitù, come canne fumarie o vicinanza a locali tecnici, può comportare una riduzione del coefficiente per i vani interessati.
5. Funzionalità globale dell'alloggio: Questo coefficiente, che può variare da 0,90 a 1,00, si applica in casi particolari dove ci sono anomalie nella distribuzione degli spazi tra stanze e disimpegni.

Questi elementi fondamentali per il calcolo dei millesimi condominiali permettono di creare tabelle millesimali che riflettono accuratamente il valore proporzionale di ogni unità immobiliare all'interno del condominio. La loro corretta applicazione garantisce una ripartizione equa delle spese condominiali e una gestione efficiente del condominio.

Abbiamo scritto un articolo specifico, leggilo se vuoi sapere tutti i coefficienti delle tabelle millesimali 

Processo di calcolo millesimi condominiali

Il calcolo dei millesimi  inizia con la raccolta accurata dei dati relativi a ogni unità immobiliare del condominio. Questo processo richiede una meticolosa attenzione ai dettagli e una comprensione approfondita delle caratteristiche di ciascun appartamento.

Il tecnico incaricato deve procurarsi le misure precise di tutte le unità immobiliari, inclusi balconi e terrazzi. È fondamentale misurare gli ambienti con un margine di approssimazione tra 1 e 5 centimetri. Inoltre, il professionista deve conservare tutta la documentazione inerente ai rilievi e alle misure effettuate, presentando planimetrie dettagliate che indichino correttamente i confini tra le singole unità.

Durante questa fase, il tecnico deve considerare vari elementi, tra cui la superficie dell'unità, la sua posizione all'interno del condominio, l'orientamento, l'esposizione e altre caratteristiche rilevanti. È importante notare che, secondo l'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare nel calcolo dei millesimi.

Applicazione dei coefficienti correttivi

Una volta raccolti i dati necessari, il passo successivo nella creazione delle tabelle millesimali è l'applicazione dei coefficienti correttivi. Questi coefficienti hanno lo scopo di trasformare le superfici reali in superfici virtuali, tenendo conto delle diverse caratteristiche di ogni unità immobiliare.

I coefficienti correttivi più comunemente utilizzati includono:

1. Coefficiente di destinazione: considera la funzione dell'ambiente (bagno, balcone, cucina, ecc.).
2. Coefficiente di piano: varia a seconda del piano, con i piani inferiori che hanno generalmente coefficienti più bassi.
3. Coefficiente di orientamento: tiene conto dell'esposizione dell'unità rispetto ai punti cardinali.
4. Coefficiente di luminosità: valuta la quantità di luce naturale che entra nell'ambiente.
5. Coefficiente di prospetto: considera la veduta dalla stanza.
6. Coefficiente di funzionalità globale: valuta l'efficienza complessiva dell'alloggio.

Il tecnico applica questi coefficienti moltiplicandoli per la superficie reale di ogni ambiente. Il risultato di questa operazione è la superficie virtuale di ciascun vano.

Calcolo dei valori millesimali

Dopo aver applicato i coefficienti correttivi e ottenuto le superfici virtuali di ogni vano, si procede al calcolo dei valori millesimali. Questo processo implica la determinazione della quota millesimale di ogni unità immobiliare in relazione all'intero edificio.

Il calcolo si svolge nel seguente modo:

1. Si sommano le superfici virtuali di tutti i vani di un'unità immobiliare per ottenere la superficie virtuale totale dell'appartamento.
2. Si sommano le superfici virtuali di tutte le unità immobiliari per ottenere la superficie virtuale totale dell'intero condominio.
3. Si calcola la quota millesimale di ogni unità dividendo la sua superficie virtuale per la superficie virtuale totale del condominio e moltiplicando il risultato per 1000.

Questo calcolo assicura che la somma di tutti i millesimi attribuiti alle varie unità immobiliari sia esattamente 1000.

Formula calcolo millesimi: superficie virtuale totale x 1000/1000

Verifica e controllo dei risultati

L'ultima fase nel processo del calcolo dei millesimi è la verifica e il controllo dei risultati ottenuti. Questo passaggio è cruciale per garantire l'accuratezza e l'equità delle tabelle millesimali.

Il tecnico deve ricontrollare tutti i calcoli effettuati, assicurandosi che non ci siano errori nelle misurazioni, nell'applicazione dei coefficienti o nel calcolo finale dei millesimi. È importante anche verificare che la somma totale dei millesimi sia esattamente 1000.

Inoltre, il professionista deve essere in grado di giustificare le scelte fatte nell'applicazione dei vari coefficienti, soprattutto se si è discostato dai valori standard suggeriti dalla Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26-3-1966.

Una volta completata la verifica, le tabelle millesimali sono pronte per essere presentate all'assemblea condominiale per l'approvazione. È fondamentale che il tecnico sia in grado di spiegare in modo chiaro e trasparente il processo di calcolo utilizzato, rispondendo a eventuali domande o dubbi dei condomini.

Perché è importante fare bene il calcolo dei millesimi condominiali?

Il calcolo dei millesimali rappresenta uno strumento fondamentale nella gestione condominiale poiché esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio, che viene considerato pari a 1.000 millesimi. Questo sistema di calcolo ha lo scopo di stabilire la quota di partecipazione di ogni condomino sulle parti comuni dell'edificio.

La tabella millesimale è costituita da un documento sintetico che riporta i valori proporzionali delle singole unità immobiliari. Il calcolo di questi valori ha un'importanza cruciale sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per la contribuzione alle spese condominiali. Solitamente il valore dei millesimi condominiali è allegato al regolamento condominiale, rappresentando uno degli strumenti attuativi più rilevanti per la gestione del condominio.

Scopi e utilizzi dei millesimali in condominio

I millesimi di proprietà hanno molteplici scopi e utilizzi all'interno della vita condominiale. Innanzitutto, servono a stabilire l'entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni. Questo significa che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, così come quelle per la prestazione di servizi nell'interesse comune, vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.

Inoltre, il calcolo dei millesimi di proprietà in condominio ha un ruolo fondamentale nella determinazione del "peso" di ogni votante nelle delibere assembleari. I millesimi, infatti, influenzano i quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee condominiali, determinando così il potere decisionale di ciascun condomino.