Articolo 1119 del Codice Civile Condominio - ecco cosa sapere
Il Codice Civile contiene le regole necessarie all’ordine all’interno dei condomini, tra questi troviamo gli articoli che regolano la gestione delle parti comuni. In questo articolo vedremo l’art 1119 cc, il quale regola l’indivisibilità delle parti comuni, fatta eccezione per alcuni casi.
L’articolo 1119 del Codice Civile infatti stabilisce che:
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quello che stabilisce l’art. 1119 cc è appunto che le parti comuni del condominio devono essere fruite da tutti i condomini e la loro destinazione d’uso non deve essere modificata né tanto meno uno o più condomini possono rinunciare all’utilizzo della parte comune né dividere la parte; a meno che tutti i condomini siano d’accordo.
E’ proprio l’articolo precedente, l’art. 1118 cc, a stabilire che il condomino non può rinunciare al diritto sulle parti comuni né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e conservazione.
Quando infatti si acquista un immobile all’interno del condominio, sono da considerarsi in parte di proprietà anche le parti comuni del condominio; tali articoli stabiliscono quindi che nel momento in cui si gode di un bene di proprietà esclusiva all’interno di un condominio, si godrà di conseguenza anche dei beni comuni del condominio di appartenenza.
L’art. 1119 del Cod. civile nasce dall’intenzione del legislatore di non permettere ad uno o più condomini di alterare la destinazione funzionale delle parti comuni, limitando così l’accesso o l’uso ad altri condomini. Proprio per questo motivo, la disposizione dell’articolo non è inderogabile ma è resa possibile solo se esiste il consenso di tutti i condomini.
Qual è quindi l’obiettivo del legislatore? Il legislatore con l’articolo 1119 cc vuole impedire la divisione delle parti comuni al fine di non snaturarne la funzione e permettere a tutti i condomini di godere dei beni nella stessa misura.
Come stabilisce l’art 1117 cc tutte le parti dell’edificio che non posseggano titolo di proprietà di un condomino, fanno parte delle parti comuni del condominio; queste parti non possono essere divise poiché altrimenti non potrebbero più svolgere la loro funzione.
L’unica eccezione è prevista se la divisione possa essere attuata senza ostacolare l’uso a nessun condomino e rendendone l’utilizzo comodo a tutti in egual modo.
Sono considerati beni indivisibili:
- impianto idrico;
- impianto fognario;
- scala di accesso ai piani
- pianerottoli
- cortile comune (anche a più edifici)
- giardino condominiale
- androne del palazzo
- lastrico solare
E’ impossibile sciogliere la comunione di un bene comune senza l'unanimità; non basterà avere una maggioranza o non sarà possibile che un condomino modifichi la divisione delle aree comuni. Esclusivamente con l’unanimità del condominio è possibile modificare le parti comuni o cambiarne la destinazione d’uso e solo se la divisione non renda incomodo l’uso ad uno o più condomini. Pertanto il dissenso di anche solo un condomino non permetterà la divisione. Il dissenso può essere anche immotivato: il condomino che non è d’accordo sulla modifica da voler apportare non necessariamente deve fornire una motivazione valida.
