Art.1128 cc: perimento totale o parziale dell'edificio

L’art.1128 cc fa parte degli articoli del Codice Civile che regolano il condominio in tutte le possibili situazioni e conseguenze. L’art. 1128 cc stabilisce le possibili operazioni nel caso di perimento di un edificio condominiale, stabilendo che: 

Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123].

L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

In termini giuridici per perimento dell’edificio si intende quando l’edificio viene meno a causa di avvenimenti o fatti accidentali; nonostante questa ipotesi sia rara è risultato necessario regolare le possibili azioni dei condomini regolando in particolar modo la divisione del terreno e le possibili azioni di ogni singolo condomino. Già con il vecchio codice fu discussa questa ipotesi portando avanti diverse tesi, nel 1934 poi il regio decreto-legge n.56 prevedeva una norma in proposito che poi fu riprodotta nel nuovo codice civile sul condominio con l’articolo 1128.

In primis è bene stabilire che il suolo occupato dall’edificio è di proprietà di tutti i condomini e non è proprietà esclusiva dei condomini del pianterreno, per questo motivo tutti i condomini avranno pari diritto di decisione e di risarcimento.

L’art.1128 esamina due ipotesi distinte:

• la prima ipotesi è che l’edificio sia perito totalmente e il suo valore sia ridotto a meno di un quarto di quello iniziale;
• la seconda ipotesi è che l’edificio sia perito per una parte inferiore ai ¾ dell’edificio.

Per calcolare il valore dell’edificio bisognerà calcolare il valore della struttura prima del perimento senza calcolare il valore del suolo.

Nel primo caso, quello di perimento di oltre i ¾ dell’edificio, viene estinto il condominio, ogni condomino può richiedere la vendita all’asta dei materiali e del suolo. Nel caso in cui si volesse ricostruire l’intero edificio sarebbe necessaria l’approvazione all'unanimità e nel caso in cui ci fosse anche solo un dissenziente egli non sarebbe vincolato a contribuire alla spesa di ricostruzione. Con il perimento totale dell’edificio viene meno anche il condominio, rimarrà così solo la comunione del suolo e dei materiali, solo se verrà ricostruito l’edificio come era prima si ripristinerà il condominio.

Nella seconda ipotesi invece, quella in cui il perimento dell’edificio riguarda una parte inferiore ai ¾ dell’intero, si considera interesse collettivo la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio che permetterà in seguito alla ricostruzione delle proprietà private.  In questo caso, il condominio e tutti i suoi organi non vengono meno, per questo motivo attraverso il consenso della maggioranza come previsto dall’art.1136 cc, tutti i condomini sono tenuti a sostenere le spese di ricostruzione delle parti comuni come previsto dall’art.1123 cc. L’ assemblea può deliberare soltanto la ricostruzione delle parti comuni, i singoli condomini però non sono obbligati a ricostruire la loro unità immobiliare a meno che, questo non impedisca la ricostruzione delle parti comuni.

L’ultima parte dell’art. 1128 cc fa luce sull’indennità per l’assicurazione che è destinata esclusivamente alla ricostruzione delle parti comuni con divieto per la maggioranza di volgerla ad altri scopi (solo l’unanimità può farlo).  Se sono presenti condomini che non vogliono ricostruire l’edificio questi sono tenuti a cedere i loro diritti all’intero condominio o a favore di un solo condomino (con il consenso di entrambi).