Cambiare destinazione d'uso: modalità e costi

Cambiare destinazione d’uso di un immobile è un’operazione complessa in ambito urbanistico, per questo motivo è importante sapere tutto a riguardo e conoscerne i passaggi per non sbagliare. 

Vedremo che ci sono situazioni in cui non è possibile cambiare destinazione d’uso, elencheremo i costi da sostenere e  i permessi e le autorizzazioni da richiedere. Comprendere ed eseguire  la giusta procedura per il cambio di destinazione d’uso è finalizzato a non commettere abusi edilizi che possono essere puniti con sanzioni amministrative e penali.

Cosa vuol dire cambiare destinazione d’uso? 

Cambiare destinazione d’uso vuol dire indicare una modifica delle finalità di utilizzo di un’ unità immobiliare. La  destinazione d’uso è l’insieme delle funzioni che caratterizzano l’immobile ovvero quali attività vengono svolte all’interno dell’immobile. Se ad esempio si vuole trasformare un'abitazione in uno studio medico quell’immobile cambierà destinazione d’uso.

Data la definizione di cambio di destinazione d’uso occorre fare due importanti distinzioni: quella tra rilevante e non rilevante e quella tra  catasto e urbanistica 

Cambio destinazione d’uso rilevante o no? 

E’ importante stabilire se il cambio di destinazione d’uso sia rilevante o meno per stabilire poi in che modo procedere per il cambio.

Si dice cambio di destinazione d’uso rilevante quando questo comporta un passaggio di categoria catastale; non è definito rilevante nel caso contrario. In sostanza, un negozio di abbigliamento che diventa negozio di cialde di caffè rimarrà nella categoria catastale C/1 quindi non sarà un cambio di destinazione d’uso rilevante. Se invece trasformeremo il nostro negozio di abbigliamento in un piccolo monolocale abitativo sarà necessario cambiare categoria e quindi verrà considerato come un cambio di destinazione d’uso rilevante. 

Cambiare destinazione d’uso all’urbanistica o al catasto? 

Per poter cambiare destinazione d’uso è necessario intervenire in primis a livello urbanistico; se sono previsti dei lavori bisognerà richiedere  al Comune il permesso di costruire. Se non sono previsti dei lavori ma si tratta comunque di un cambio di destinazione d’uso rilevante bisogna comunque avviare una pratica urbanistica. Solo in seguito si dovrà effettuare il cambio al catasto per regolarizzare la parte fiscale modificando così i valori catastali e le rispettive tasse. Se invece devi cambiare destinazione d’uso non rilevante basterà rivolgersi al catasto per regolarizzare esclusivamente la parte fiscale. Il cambio della categoria al catasto comporterà innanzitutto una modifica della rendita e conseguentemente si andranno a modificare tutte le tasse (Imu, Tari, ecc..).

Quale pratica edilizia è necessaria per cambiare destinazione d’uso?

Permesso di costruire, SCIA, CILA … se si parla di cambio di destinazione d’uso possiamo sentire diverse pratiche edilizie; qual è quella giusta? 

Anche in questo caso la risposta è dipende. 

Se si tratta di un cambio di destinazione d’uso non rilevante (quindi della stessa categoria) basterà richiedere una DIA o una SCIA a seconda delle norme comunali, se invece si tratta di un cambio di destinazione d’uso rilevante sarà necessario il permesso di costruire. Questo snellimento è stato introdotto dal DL Semplificazioni 2020. Se l’immobile fa parte di un condominio dovrai consultare anche il regolamento condominiale e nel caso richiedere una specifica autorizzazione in assemblea. 

Quali sono le categorie? 

L’attuale normativa divide gli immobili in sei macro categorie catastali (dalla A alla F)

1. Gruppo A: alloggi, uffici privati
2. Gruppo B: scuole, uffici pubblici, ospedali
3. Gruppo C: attività commerciali o artigianali che appartengono a privati
4. Gruppo D: stabilimenti industriali, alberghi, cinema, teatri
5. Gruppo E: aeroporti, porti, stazioni autobus, stazioni ferroviarie, edicole, chiese
6. Gruppo F: lastrici solari, fabbricati non abitabili o non agibili

Ogni macro categoria poi contiene tante sottocategorie contraddistinte da un numero.

E’ sempre possibile cambiare destinazione d’uso? 

No, non è sempre possibile cambiare destinazione d’uso.

Il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso all’interno della stessa categoria quindi ad esempio se si passa da una scuola ad un ufficio pubblico.  Inoltre è possibile cambiare destinazione d’uso se le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si adattano alla nuova funzione dell’immobile e se rispettano i regolamenti urbanistici del Comune di appartenenza come ad esempio degli impedimenti strutturali a livello igienico-sanitario. Fondamentalmente sono tre i motivi per cui non si può cambiare destinazione d’uso:

1. Il regolamento condominiale lo vieta. ( Leggi: Cambio destinazione d’uso all’interno di un condominio) ;
2. L’immobile non possiede le caratteristiche obbligatorie per legge (superficie minima, bagno e anti-bagno, ecc..  (Ogni Comune ha il proprio regolamento)
3. Sul Piano Regolatore Generale sono indicati dei vincoli su interventi edilizi e cambio di destinazione.

Quanto costa cambiare destinazione d’uso?

Cambiare destinazione d’uso ha un prezzo che può variare in base ad alcuni fattori; il primo è sicuramente il costo delle opere di ristrutturazione o dei lavori edili necessari alla modifica per renderli consoni alla nuova funzione; in secondo luogo bisognerà considerare il compenso del tecnico ( geometra, architetto, ingegnere) ed infine gli oneri di urbanizzazione. Gli oneri di urbanizzazione meritano un approfondimento; essi costituiscono tutte le spese comunali inerenti a strade, acquedotti, fognature, illuminazione, ecc. Quando si effettua un cambio di destinazione d’uso si modificherà anche il carico urbanistico dell’immobile. (Per carico urbanistico si intende il fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile). Se ad esempio un immobile diventa attrazione per un maggior numero di persone ci sarà maggiore utilizzo delle urbanizzazioni. In realtà il Comune chiede la differenza tra quanto hai versato per la vecchia destinazione e quella della nuova destinazione d’uso. Nel caso in cui il carico diminuisca si configura il cambio di destinazione d’uso gratuito.