Il 2017 si apre con segnali contrastanti nel mercato immobiliare italiano: da un lato, l’aumento delle compravendite è in linea con una domanda più vivace, mentre dall’altro i prezzi continuano a calare, allungando un ciclo deflattivo che non sembra destinato a interrompersi a breve. Infatti, contrariamente ai cicli immobiliari passati, dove la crescita delle compravendite anticipava un rialzo dei prezzi entro uno o due anni, il mercato immobiliare italiano si trova ora di fronte a un’anomalia storica, con prezzi che non rispondono alla domanda più alta come in passato.
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Rigidità dell’offerta e prezzi elevati
Una delle principali ragioni di questa discrepanza risiede nella rigidità dell’offerta. Durante gli anni della crisi economica, i venditori hanno mantenuto prezzi elevati, limitando l’accessibilità per molti potenziali acquirenti. Anche quando il numero di compravendite si è dimezzato, i valori degli immobili non si sono adeguati rapidamente, generando una situazione di immobilità nel mercato dei prezzi. Questa rigidità ha consolidato un mercato in cui la domanda si è progressivamente orientata verso il segmento delle abitazioni più piccole e accessibili, lasciando immobili di maggiore valore in balia di una contrazione prolungata.
Previsioni per il 2017: flessione dei prezzi in tutti i settori
Gli osservatori, tra cui Nomisma, prevedono per il 2017 una diminuzione media dei prezzi, con flessioni differenziate per tipologia di immobile. Secondo le stime, il settore degli uffici dovrebbe registrare il calo maggiore, con una flessione dell'1,5%, mentre le abitazioni e i negozi dovrebbero contrarsi dello 0,9%. La domanda rimane stabile per i beni immobiliari destinati all’uso abitativo, sostenuta in parte dai bassi tassi di interesse e da un crescente interesse per gli immobili come forma di investimento.
La lentezza con cui l’offerta si adegua alla domanda crea le condizioni per un mercato ancora favorevole agli acquirenti, poiché i valori non tendono a risalire e consentono una maggiore negoziabilità sui prezzi. Tuttavia, questa fase di deflazione dei prezzi potrebbe frenare ulteriori investimenti nel settore immobiliare, poiché i rendimenti si riducono in linea con il declino dei prezzi.
Guardando al futuro: rallentamento del declino nel 2018 e stabilità nel 2019
Per il 2018 si prevede una leggera riduzione del calo dei prezzi, con arretramenti inferiori all’1% in tutti i comparti. Questo rallentamento del trend negativo indica un potenziale punto di stabilizzazione del mercato, con un possibile esaurimento della fase deflattiva entro il 2019 per il settore residenziale e commerciale. Tuttavia, il comparto direzionale potrebbe continuare a sperimentare flessioni, considerando la minore domanda di spazi per uffici e una crescente propensione per soluzioni di lavoro flessibili e da remoto.
Considerazioni sui tassi di interesse e suggerimenti per gli investitori
La stabilità dei tassi di interesse sui mutui è uno dei fattori che sostiene il mercato, garantendo accesso al credito a costi storicamente bassi. Tuttavia, si prevede un aumento graduale dei tassi di mercato nei prossimi trimestri. In questa prospettiva, per chi sta pensando di acquistare casa, è consigliabile optare per mutui a tasso fisso, soprattutto per gli investimenti a lungo termine. Bloccando un tasso fisso su periodi estesi, gli acquirenti possono proteggersi da eventuali rialzi dei tassi futuri e mantenere costi di finanziamento prevedibili.