Il ruolo dell'agente immobiliare in una compravendita o in un contratto di locazione è quello di facilitare l'incontro tra le parti, mettendo in contatto il venditore (o locatore) con l'acquirente (o inquilino). In cambio del suo servizio di mediazione, l'agente ha diritto a una provvigione, una commissione che varia a seconda delle condizioni contrattuali stabilite. Tuttavia, il pagamento della provvigione non è sempre così chiaro e spesso crea confusione. Chi, infatti, è obbligato a pagare tale compenso? La risposta a questa domanda ha ricevuto un importante chiarimento da parte della Corte di Cassazione con la sentenza n. 24950/16, che ha fatto luce su aspetti cruciali della normativa e delle consuetudini legate alla provvigione dell'agente immobiliare.
La sentenza della Corte di Cassazione: il principio fondamentale
Nel 2016, la Corte di Cassazione ha emesso una sentenza importante che ha delineato con maggiore chiarezza le dinamiche relative al pagamento della provvigione dell'agente immobiliare. La sentenza n. 24950/16 ha sottolineato un concetto fondamentale: non è la presenza di un contratto formale o di un incarico scritto che determina chi debba pagare l'agente, bensì la posizione del professionista, che svolge il suo ruolo di mediazione tra le due parti, venditore e acquirente.
In sostanza, la Corte ha ribadito che il diritto all’onorario dell’agente nasce dalla sua funzione di generare un’utilità per entrambe le parti coinvolte nella transazione, e che tale utilità giustifica il pagamento della provvigione. Se l'agente ha creato le condizioni per il perfezionamento dell'affare, indipendentemente da chi lo ha incaricato, l'obbligo di pagare sussiste per chi ha beneficiato dell'operato del mediatore, ovvero per la parte che ne ha tratto vantaggio, che può essere sia il venditore che l’acquirente.
La provvigione a carico del venditore o dell'acquirente
La sentenza della Cassazione chiarisce che, anche in assenza di un contratto scritto che stabilisca chi debba pagare la provvigione all'agenzia immobiliare, la parte che beneficia dell’opera di mediazione è tenuta a corrispondere il compenso all’agente. Questo principio ha una conseguenza pratica rilevante. Se, ad esempio, il venditore ha incaricato un agente per la vendita dell’immobile e, nel contratto di vendita, si è previsto che la provvigione venga pagata dall'acquirente, sarà quest’ultimo a dover sostenere il costo, nonostante non abbia stipulato alcun contratto direttamente con l'agente.
La consuetudine più diffusa, infatti, è quella per cui il venditore dell'immobile si fa carico dell’incarico all'agente e successivamente, attraverso un accordo nel contratto, stabilisce che il pagamento della provvigione venga effettuato dall'acquirente. Questo aspetto deve essere ben compreso da entrambe le parti prima della conclusione dell’affare. L’acquirente, infatti, non potrà successivamente rifiutarsi di pagare la provvigione, anche se non ha firmato un mandato diretto con l’agente, se nel contratto è stata esplicitamente prevista tale disposizione.
L’importanza di chiarire le condizioni precontrattuali
Un aspetto fondamentale, sottolineato dalla Corte e che gli acquirenti e i venditori devono tenere sempre in considerazione, è la necessità di chiarire anticipatamente le condizioni contrattuali. In particolare, è fondamentale chiedere esplicitamente chi dovrà essere il soggetto che pagherà la provvigione dell’agente immobiliare, in modo da evitare controversie future.
Quando si stipula un contratto con un agente immobiliare, infatti, è buona prassi leggere attentamente tutte le condizioni precontrattuali e contrattuali, soprattutto quelle relative al pagamento delle provvigioni. Se le condizioni sono state esplicitamente accettate, nessuna delle due parti potrà successivamente modificare il proprio impegno, né rifiutarsi di adempiere al pagamento.
L’implicazione legale: obbligo di pagamento della provvigione
Secondo la Corte, l’acquirente che si impegna a pagare la provvigione, pur non avendo formalmente incaricato l’agente, non potrà più sottrarsi al pagamento del compenso concordato. In caso di inadempimento, l’agente immobiliare avrà la possibilità di agire legalmente, portando la questione in tribunale, oppure presentando un decreto ingiuntivo.
Il decreto ingiuntivo è uno strumento legale che consente al professionista di ottenere il pagamento senza dover ricorrere a un lungo processo legale. In tal caso, il giudice esamina la documentazione e, se ritiene che la richiesta di pagamento sia giustificata, emette un provvedimento che obbliga l’acquirente al pagamento della provvigione.
I giudici della cassazione: la funzione della mediazione immobiliare
In sintesi, i giudici della Corte di Cassazione hanno confermato un principio che fino ad oggi era in parte sottovalutato: non è tanto il contratto di mandato a determinare chi debba pagare la provvigione, quanto il fatto che l'agente immobiliare svolga una funzione di mediazione tra le parti, creando un’utilità che beneficia entrambi i contraenti. Se tale utilità esiste, il compenso dell'agente è giustificato, e il pagamento della provvigione diventa obbligatorio per la parte che ne ha beneficiato, sia essa il venditore o l’acquirente.