Le infiltrazioni dal terrazzo rappresentano una problematica comune negli stabili condominiali, in particolare quelli più datati. Questo fenomeno può causare danni significativi agli appartamenti sottostanti, creando aloni, macchie di umidità e potenziali danni strutturali. In questo articolo vedremo come gestire le infiltrazioni terrazzi, chi paga in caso di danni e cosa prevede la normativa.
Terrazzo condominiale o lastrico solare: le differenze
Prima di affrontare il tema delle infiltrazioni, è fondamentale distinguere tra terrazzo condominiale e lastrico solare:
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Terrazzo condominiale: Superficie calpestabile posta sulla sommità di un edificio, spesso dotata di parapetti o ringhiere per l'affaccio.
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Lastrico solare: Superficie piana con funzione esclusiva di copertura dello stabile, assimilabile al tetto.
Questa distinzione è cruciale per determinare chi è responsabile in caso di infiltrazione d'acqua dal terrazzo o dal lastrico.
Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo: chi paga?
Le responsabilità e la ripartizione delle spese dipendono dalla proprietà e dalla destinazione d'uso del terrazzo o del lastrico solare.
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Terrazzo condominiale ad uso comune: Se il terrazzo è ad uso comune e le infiltrazioni sono causate da una cattiva manutenzione, le spese per il risarcimento dei danni saranno ripartite tra i condomini i cui appartamenti sono coperti dal terrazzo, secondo i millesimi di proprietà. Anche il condomino danneggiato partecipa alle spese, poiché ha contribuito alla mancata manutenzione.
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Terrazzo di proprietà esclusiva: Quando il terrazzo è di proprietà esclusiva, la spesa si suddivide secondo l'art. 1126 del Codice Civile:
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1/3 a carico del proprietario del terrazzo;
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2/3 a carico dei condomini che beneficiano della funzione di copertura, in base ai millesimi.
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Lastrico solare: Anche in questo caso si applica l'art. 1126 c.c., con una divisione proporzionale delle spese tra il proprietario esclusivo e i condomini sottostanti.
Responsabilità dell’amministratore di condominio
L'amministratore è responsabile della corretta manutenzione delle parti comuni dello stabile. Se la guaina impermeabilizzante o altre componenti strutturali del terrazzo mostrano segni di deterioramento e non vengono riparate, l'amministratore può essere ritenuto corresponsabile per i danni causati dalle infiltrazioni.
Danni da infiltrazioni e risarcimento
I danni da infiltrazioni d'acqua dal terrazzo non si limitano solo alle strutture murarie, ma possono includere anche mobili e suppellettili dell'appartamento danneggiato. Il risarcimento può essere richiesto al condominio o al proprietario del terrazzo, a seconda dei casi.
In situazioni di concorso di responsabilità, l'art. 2055 c.c. prevede che il danneggiato possa agire nei confronti di uno o entrambi i soggetti responsabili (condominio e proprietario esclusivo) per ottenere il risarcimento completo.
Vizi costruttivi e difetti di manutenzione
Quando le infiltrazioni sono causate da vizi costruttivi originari, la responsabilità ricade esclusivamente sul proprietario del lastrico solare o del terrazzo. Diversamente, in caso di omessa manutenzione ordinaria o straordinaria, il condominio è corresponsabile.
Prevenzione e manutenzione
Per prevenire infiltrazioni, è fondamentale:
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Eseguire regolari interventi di manutenzione delle superfici impermeabilizzanti;
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Effettuare ispezioni periodiche per rilevare eventuali segni di deterioramento;
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Coinvolgere ditte specializzate per le riparazioni necessarie.