Quando si parla di condominio e di assemblea condominiale, uno degli articoli più rilevanti è senza dubbio l'art 66 disp. att. c.c. che fa parte delle disposizioni attuative del codice civile, ed è di fondamentale importanza per la regolamentazione delle modalità di convocazione dell'assemblea condominiale. L'art 66 disp. att. c.c. regola principalmente le modalità di convocazione e svolgimento dell'assemblea condominiale.
Art. 66 disp. att. c.c.: Cosa stabilisce?
L'art. 66 disp. att. c.c. è una delle norme fondamentali che regolano la convocazione e il funzionamento dell'assemblea condominiale. Secondo quanto stabilito, l'assemblea deve essere convocata annualmente in via ordinaria per deliberare su questioni previste dall'art. 1135 del codice civile. Tuttavia, può essere convocata anche in via straordinaria dall'amministratore, sia quando lo ritiene necessario, sia su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. In caso di mancata risposta dell’amministratore entro dieci giorni, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In assenza di un amministratore, l'assemblea può essere convocata da ciascun condomino, sia in via ordinaria che straordinaria. L'avviso di convocazione, che deve contenere l'ordine del giorno, va comunicato almeno cinque giorni prima della riunione tramite posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, e deve specificare luogo, orario e, se prevista, la piattaforma per la videoconferenza. La mancata convocazione corretta può portare all'annullamento delle delibere ai sensi dell'art. 1137 del codice civile. Inoltre, la seconda convocazione non può avvenire nello stesso giorno della prima e, in caso di videoconferenza, il verbale deve essere inviato a tutti i partecipanti con le stesse modalità della convocazione.
Convocazione dell’assemblea condominiale
Il primo aspetto regolamentato dall'art. 66 disp. att. c.c. riguarda chi ha il potere di convocare l'assemblea condominiale. Solitamente, la convocazione spetta all’amministratore del condominio. L'amministratore ha il dovere di convocare l'assemblea almeno una volta all'anno per l'approvazione del bilancio, ma può convocarla anche in altre circostanze straordinarie.
Ma cosa succede se l'amministratore non agisce in tempo o non rispetta i suoi obblighi? L'art. 66 prevede la possibilità di un'autoconvocazione assemblea condominiale. Questo avviene quando almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edificio richiedono la convocazione e, in mancanza di riscontro da parte dell’amministratore, possono provvedere autonomamente.
Il termine per la convocazione dell’assemblea
Un altro punto importante dell'art 66 codice civile riguarda i termini entro i quali l'assemblea deve essere convocata. Se richiesto dai condomini, l'amministratore ha un obbligo preciso: convocare l'assemblea entro 10 giorni dalla richiesta. Questo termine è fondamentale perché garantisce un certo livello di tempestività e trasparenza nelle decisioni condominiali.
Se l'amministratore non rispetta questo termine, come accennato, i condomini possono procedere con l'autoconvocazione dell'assemblea condominiale, che rappresenta un meccanismo di tutela per i proprietari, assicurando che i loro interessi non vengano ignorati.
L'ordine del giorno: cosa deve essere inserito?
Uno degli aspetti centrali che regolano il funzionamento dell'assemblea condominiale è l'ordine del giorno. Secondo l'art. 66 disposizioni attuazione codice civile, l'assemblea deve discutere solo ed esclusivamente i punti indicati nell'ordine del giorno. Questo significa che l'assemblea non può deliberare su questioni non previste, salvo eccezioni che devono essere espressamente approvate da tutti i partecipanti.
Il diritto di proporre argomenti all'ordine del giorno è garantito a tutti i condomini, i quali possono farlo tramite richiesta scritta all’amministratore o nel caso di autoconvocazione assemblea condominiale, includendo i punti di interesse collettivo.
Validità delle delibere assembleari
L'art. 66 disp. att. c.c. stabilisce inoltre i requisiti di validità delle delibere assembleari. Perché le decisioni prese in assemblea siano valide, è necessario che l'assemblea si svolga in conformità con le norme stabilite dall'art. 66. Se le regole non vengono rispettate, le delibere possono essere impugnate dai condomini dissenzienti.
Un esempio comune riguarda la mancata convocazione corretta dell'assemblea. Se l'assemblea non è stata convocata nel rispetto dei termini o se l'ordine del giorno non è stato comunicato adeguatamente, qualsiasi delibera presa durante quella riunione potrebbe essere annullata.
La modalità di convocazione
Passiamo ora alle modalità di convocazione, che devono essere effettuate con preavviso adeguato e per iscritto. Secondo l'art. 66 disp. att. cod. civ., la convocazione deve essere inviata a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data stabilita per l'assemblea. La comunicazione può avvenire tramite posta raccomandata, email PEC o altre modalità che garantiscano la ricezione.
Un aspetto interessante da notare è che l'assemblea può anche essere convocata in luoghi diversi dal condominio, purché venga garantita la partecipazione di tutti i condomini. Questo offre una certa flessibilità, soprattutto per i condomini che non vivono stabilmente nell'edificio o che preferiscono un luogo più accessibile.
Il ruolo dell’amministratore nel contesto dell’Art. 66 c.c.
L'amministratore ha un ruolo centrale nell'attuazione dell'art. 66 codice civile. È lui il responsabile della corretta convocazione dell'assemblea, del rispetto dei termini e della gestione dell’ordine del giorno. Tuttavia, se l'amministratore non adempie correttamente ai suoi doveri, i condomini hanno il diritto di rivolgersi direttamente al giudice per ottenere l'annullamento delle delibere prese in modo irregolare.
Nel caso di mancanza di convocazione, come già accennato, si può procedere con l'autoconvocazione dell'assemblea condominiale, che rappresenta uno strumento di garanzia contro l'inerzia dell'amministratore.
Il diritto di impugnare le delibere
Un altro punto cruciale dell'art. 66 disposizioni attuative codice civile riguarda la possibilità per i condomini di impugnare le delibere che ritengono illegittime. Ogni condomino dissenziente o assente ha il diritto di impugnare una delibera se ritiene che non sia stata presa in conformità con la legge o il regolamento condominiale.
È importante sapere che l'impugnazione delle delibere deve avvenire entro 30 giorni dalla data della riunione (per i presenti) o dalla data di ricezione del verbale (per gli assenti). Questo termine è perentorio, quindi qualsiasi impugnazione fuori tempo non verrà considerata valida.
Applicazioni dell'Art. 66 in diversi contesti
L'art. 66 disp. att. cod. civ. è applicabile in una vasta gamma di situazioni. Ad esempio, oltre alla gestione ordinaria del condominio, l'assemblea può essere convocata per decisioni straordinarie come lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, o addirittura l'approvazione di nuove regole condominiali.
Inoltre, in situazioni particolari come la mancata approvazione di bilanci o conti, o in caso di gravi inadempimenti dell'amministratore, l'assemblea può essere convocata su richiesta di una parte dei condomini per decidere se confermare o revocare l'amministratore stesso.
In generale, l'art 66 cc garantisce ai condomini uno strumento chiaro e trasparente per la gestione degli affari comuni, assicurando che ogni decisione venga presa con il coinvolgimento di tutti i proprietari e nel rispetto delle normative vigenti.