Art. 1135 cc: Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

L’articolo 1135 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – afferma che: 

Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

• 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

• 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

• 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

• 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Prima di entrare in merito a ciò che regola l’art. 1135 del codice civile riportiamo le modifiche introdotte dalla riforma del 2012 in merito al regolamento condominiale. L’art. 1135 risalente al 1942 non prevedeva l’istituzione dell’obbligatorietà del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, prima del 2013 infatti, questo era ancora facoltativo.  Il fondo speciale è stato reso obbligatorio per garantire all’assemblea la possibilità di sostenere le spese per la realizzazione delle opere, anche se questo probabilmente comporterebbe una diminuzione delle deliberazioni di opere straordinarie. 

L’art 1135 cc elenca le attribuzioni dell’assemblea dei condomini ed in quanto organo interessato del condominio. Quello che prevede tutto il regolamento condominiale di fatto è il potere maggiore dell’assemblea, in quanto, nonostante l’amministratore abbia potere decisionale, ogni sua decisione può essere vagliata con il ricorso all’assemblea come previsto dall’art 1133 cc. 

Inoltre l’assemblea provvede a:

• confermare l’amministratore e la sua retribuzione: durante un’assemblea l’aspirante amministratore presenta, oltre al suo curriculum, anche il suo compenso, sarà poi l’assemblea a decidere se dargli la carica ed accettare il pagamento di quel compenso. 
• approvare il bilancio consuntivo e preventivo: tutte le spese previste nel corso dell’anno vengono vagliate dall’assemblea, approvate e ripartite tra i condomini. L’amministratore non può chiedere in nessun caso acconti per gli anni successivi ma esclusivamente le spese approvate dall’assemblea nel corso dell’anno corrente.
• approvare il rendiconto annuale: l’assemblea ha la possibilità ed il diritto di visionare tutti i movimenti del conto del condominio e dovranno approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e nel caso in cui ci fosse un residuo ( ovvero dei sopravanzi di gestione) l’assemblea ne ha la piena discrezionalità di utilizzo. 
• opere di manutenzione straordinaria: solo con la riforma del 2012 viene introdotta la costituzione obbligatoria del fondo speciale e rispetto alla versione precedente viene aggiunta la seguente parte: “ se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

In sintesi, il potere decisionale dell’amministratore si limita alla manutenzione ordinaria e eccezionalmente può occuparsi di manutenzione straordinaria se si tratta di interventi urgenti, ma prima dovrà rivolgersi all’assemblea. Ciò che stabilisce l’art. 1135 comma 4 è che venga istituito un fondo straordinario dal punto di vista contabile e che venga diviso dalla gestione ordinaria al fine di evitare confusioni di gestione. Inoltre con la riforma del 2012 è possibile istituire il fondo gradualmente in base all’avanzamento dei lavori.