Spese condominiali straordinarie - quali sono e a chi spettano

Le spese condominiali indicano delle specifiche quote che devono essere affidate all’amministratore di condominio che garantisce l’erogazione dei servizi essenziali dell’immobile: i beni condominiali infatti necessitano di gestione, conservazione e manutenzione. In generale è sempre possibile distingue due tipologie di spese condominiali, le spese condominiali ordinarie e le spese condominiali straordinarie: in che cosa si differenziano e da chi devono essere pagate? Sostanzialmente le spese ordinarie si riferiscono alla gestione quotidiana e alla manutenzione dei beni comuni del condominio includendo spese come la pulizia delle scale, la pulizia del pianerottolo o del giardino e tutte le spese di manutenzione ordinaria anche relative all’ascensore oltre che alle scale. Le spese straordinarie invece sono di altro genere. Si tratta di spese eccezionali, generalmente più costose, ma non così frequenti che possono includere ad esempio lavori di grossa entità, ma anche interventi come la sostituzione della caldaia, il rifacimento del tetto o i lavori sulla facciata. Vediamo nel dettaglio che cosa sono in particolare le spese condominiali straordinarie.

Le spese condominiali straordinarie sono spese eccezionali, generalmente più costose delle spese condominiali ordinarie, ma non così frequenti. Possono includere interventi come la sostituzione della caldaia, lavori sul tetto o rifacimento della facciata, ma anche lavori di grossa entità. Generalmente sono identificate come spese straordinarie tutte le spese relative a lavori di grossa entità che abbiano finalità di conservazione, ma che consentono anche il miglior godimento del bene abitativo e di tutte le sue parti comuni. È bene ricordare che le spese condominiali straordinarie non riguardano in realtà la proprietà privata, ma solo ed esclusivamente le aree dell’immobile che siano di proprietà condominiale. pertanto, tutti quei tipi di interventi che siano destinati a rinnovare i beni comuni possono essere considerati come spese straordinarie.

Spese straordinarie, quali sono

Prima o poi arriva in tutti i condomini il momento di dover affrontare delle spese di manutenzione straordinaria. Le spese condominiali straordinarie sono interventi vengono che vanno a superano il valore delle spese ordinarie e per essere definite come straordinarie devono essere sostenute per interventi che vanno effettuati una sola volta e devono essere spese effettuate per interventi di estrema necessità sugli spazi comuni del condominio. A definire con maggiore esattezza le spese straordinarie, interviene anche il Codice Civile che indica come tali le spese di rifacimento totale o parziale di un impianto, di riparazione dell’ascensore (dell’argano) e di adeguamento alle norme sulla sicurezza, di riparazioni in seguito a danni che siano stati provocati da calamità naturali, ma anche tutti quei lavori che siano finalizzati al ripristino dell’edificio per tornare alle normali funzionalità che siano state alterate dalle opere di manutenzione ordinaria. Diventano spese condominiali ammesse anche le spese straordinarie di maggiore entità che vengano decise dalla maggioranza in assemblea.

Chi approva le spese straordinarie

A decidere o meno se sostenere le spese condominiali è infatti proprio la maggioranza dei condomini riuniti in assemblea: ma è pur vero che ci sono dei lavori che vanno obbligatoriamente eseguiti al di là del fatto se si raggiunga o meno la maggioranza. Si tratta in questo caso di lavori che possono essere relativi alla sostituzione delle travi, a interventi che siano rivolti al rifacimento parziale o totale di tetti e dei solai, ai lavori di ripristino della stabilità dei muri portanti e delle strutture murarie di cinta. Lavori pertanto oltre che straordinari, anche indispensabili. Le spese straordinarie di notevole entità vengono stabilite dal giudice: in tal caso a pesare sulla decisione, c’è l’importo della somma da sostenere che viene messa in relazione con il valore stesso dell’immobile, ma viene ancora calcolato effettivamente l’importo della spesa che spetta a ciascun condomino. Pertanto, per quanto riguarda le spese straordinarie, come gli interventi “eccezionali”, le maggioranze necessarie in assemblea cambiano proprio in base al tipo di entità economica del tipo di manutenzione che deve essere effettuata.

Spese straordinarie a carico al proprietario

Sebbene ci sia una divisione delle spese ordinarie e d quelle straordinarie, è sempre il proprietario dell’immobile ad essere tenuto al pagamento delle spese straordinarie che vanno attribuite tramite un contributo calcolato in base alle tabelle millesimali. Anche nel caso in cui ci siano lavori urgenti da effettuare, dovrà essere l’amministratore ad effettuare la divisione delle spese in base alle tabelle millesimali: anche in questo caso spese del genere sono sempre a carico del proprietario.

Chi paga le spese condominiali straordinarie

Tutte le norme per la corretta divisione delle spese straordinarie si trovano nel regolamento condominiale, ma in sua assenza a dettar legge è il Codice Civile. Le spese per il godimento e la conservazione delle parti comuni vengono pertanto divise in modo proporzionale al valore della proprietà di ogni condomino. Se si tratta invece di opere di cui i condomini in maniera diversa (caso d’esempio è l’ascensore), le spese devono essere divise in proporzione all’uso che ciascun condomino potrà farne. Sono proprio le spese straordinarie che generalmente creano i maggiori problemi agli amministratori di condominio. Eventuali problematiche possono sorgere anche nel caso di cessione di un immobile.

Compravendita, nuda proprietà, ex coniugi

Dopo la compravendita, il vecchio proprietario potrebbe presentare al nuovo proprietario il conto relativo a interventi di manutenzione straordinaria che sono stati decisi prima della fine della compravendita. Se il condominio può richiedere le spese sia al venditore sia agli acquirenti, è pur vero che il nuovo proprietario non dovrà pagare le spese straordinarie nel caso in cui i lavori siano stati deliberati dall’assemblea della cessione dell’immobile. Ma è anche vero che al momento della stipula del contratto, le due parti possono accordarsi in modo diverso e decidere prima del rogito la divisione delle spese. In presenza di usufruttuario e nudo proprietario le spese eccezionali sono sempre a carico del nudo proprietario anche se l’usufruttuario può partecipare alle assemblee di condominio e votare, ma solo relativamente a questioni di ordinaria amministrazione. Nel caso invece di ex coniugi, separati o divorziati, secondo la Cassazione, a meno he non ci sia un altro tipo di accordo, se la casa è attribuita al coniuge non proprietario è lui che dovrà pagare le spese condominiali ordinarie, mentre le spese straordinarie saranno a carico del coniuge proprietario. Se i due ex sono invece comproprietari, coniuge che gode dell’immobile dovrà pagare anche le straordinarie, ma in proporzione alla sua particolare quota di proprietà.