VIZI E DIFETTI IMMOBILI

Venditore e responsabilità per difetti

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione si è pronunciata sulla responsabilità del venditore, nel caso di specie anche costruttore, di un'unità immobiliare che presentava vizi di tipo costruttivo-statico-strutturale, e inoltre vizi relativi all’ isolamento termo acustico. Vedi Cass. civ. Sez. II, Ordinanza, (ud. 10-04-2018) 26-09-2018, n. 23132.

Nell'Ordinanza la Corte di Cassazione, ha ribadito che "(omissis) le disposizioni di cui all'art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale" (per approfondimenti a riguardo vedi anche: Sezioni Unite della Corte di Cassazione sentenza 27/03/2017, n. 7756, CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 5 giugno 2014, Sent. C. Cass. civ. 16/02/2012, n. 2238 , Cass. II sez., 4622/02 e anche Cass. 8109/97) .

Nel merito, la Corte di Cassazione ha ri-affermato che il venditore può comunque essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera fosse affidata ad un terzo, al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale. Se il venditore ha mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, quelle cioè del costruttore-realizzatore dell’immobile, ne consegue che la costruzione dell'opera è in ogni modo a lui riferibile.

Infatti, deve essere considerato che, proprio questa attività di sovrapposizione o di controllo, così come quella di progettazione, comprovano, per l’appunto, il coinvolgimento del venditore committente e quindi la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi remote, sia dimostrata la incolpevole, totale, estraneità. Quindi, il venditore può in ogni essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera, non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata ad un terzo, al quale non sia stata lasciata totale autonomia sia tecnica che decisionale.

Art. 1669 Codice Civile- Rovina e difetti di cose immobili

Il principio è da ricondurre all'interpretazione dell'art. 1669 c.c. data, in via consolida, per fare valere tale responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, riconosciuta non solo ai committente nei confronti dell'appaltatore, ma anche all'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità.
"Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia."

La giurisprudenza consolidata sui gravi difetti

Ricordiamo infine come a tal proposito, innumerevoli volte la giurisprudenza – anche non avendo affrontato direttamente ed esplicitamente la questione dell’applicabilità o meno dell’art. 1669 ad opere limitate - ha ritenuto in ogni caso “gravi difetti dell’opera” anche quelli riguardanti elementi secondari.