Immobili fantasma: non solo case non accatastate ma anche quelle protette

Nel panorama edilizio italiano, il fenomeno degli "immobili fantasma" rappresenta una problematica significativa che mina la trasparenza e l'equità nel settore immobiliare. Questi fabbricati, spesso frutto di abusivismo edilizio e di pratiche di evasione fiscale, rimangono invisibili al catasto e sfuggono al controllo delle autorità competenti. Tuttavia, le recenti iniziative intraprese dal governo, supportate dalle indagini della Guardia di Finanza, mirano a smascherare queste illegalità e a promuovere una maggiore regolarizzazione degli immobili non censiti.

Definizione e Caratteristiche degli Immobili Fantasma

Gli immobili fantasma sono costruzioni che non risultano registrate al catasto e per le quali le imposte statali e locali non vengono correttamente versate. Questa mancata registrazione può derivare da diverse circostanze, tra cui:

• Edifici non accatastati: Fabbricati o porzioni di essi che non sono mai stati iscritti al catasto, rendendo di fatto la loro esistenza sconosciuta alle autorità competenti.
• Costruzioni abusive: Immobili eretti in violazione delle norme edilizie, integrando un abuso delle leggi in materia di costruzione.
• Proprietà fittizie: Casi in cui l'immobile è intestato a un proprietario fittizio, spesso per eludere il pagamento delle tasse o per perpetrare altre attività illecite.
• Stato di abbandono: Edifici che versano in uno stato di degrado e abbandono, privi di manutenzione e senza occupanti effettivi.

Questi immobili fantasma rappresentano un problema serio, in quanto sfuggono al controllo fiscale e urbanistico, contribuendo all'espansione dell'abusivismo edilizio e dell'evasione fiscale.

L'Impatto degli Immobili Fantasma

L'esistenza di immobili fantasma ha ripercussioni negative su diversi aspetti della società e dell'economia:

Impatto Fiscale

• Evasione delle imposte: Gli immobili fantasma non vengono correttamente tassati, causando una significativa perdita di gettito fiscale per lo Stato e gli enti locali.
• Distorsione del mercato immobiliare: La mancata registrazione di questi immobili crea una concorrenza sleale nei confronti degli operatori che rispettano le norme.

Impatto Urbanistico

• Degrado urbano: Gli immobili fantasma abbandonati contribuiscono al degrado delle aree urbane, creando un impatto negativo sull'ambiente e sulla qualità della vita dei residenti.
• Mancata pianificazione territoriale: La mancata registrazione di questi immobili rende difficile una corretta pianificazione urbanistica e una gestione efficiente del territorio.

Impatto Legale

• Irregolarità catastali: I proprietari di immobili fantasma si trovano in una situazione di irregolarità rispetto alle norme catastali, rendendo difficili operazioni come la compravendita o la ristrutturazione. Leggi di più sui rischi di vendita di un immobile con difformità catastali.
• Rischi legali: L'esistenza di immobili fantasma può esporre i proprietari a sanzioni e conseguenze legali in caso di accertamenti da parte delle autorità competenti.

Iniziative Governative per la Regolarizzazione

Consapevole dell'importanza di affrontare il problema degli immobili fantasma, il governo italiano ha intrapreso diverse iniziative volte alla regolarizzazione di queste costruzioni.

Operazione "Case Fantasma" del 2010-2011

Nel 2010, l'Agenzia del Territorio, attraverso un'operazione di sovrapposizione di foto aeree con le mappe catastali, ha individuato circa un milione di fabbricati o loro porzioni non denunciati al catasto. È stato dato un termine ai proprietari per regolarizzare la propria posizione, prima attraverso raccomandate e poi anche con spot pubblicitari in TV.

Alla scadenza del termine, il 2 maggio 2011, le sedi provinciali dell'Agenzia del Territorio hanno provveduto d'ufficio alla catastazione dei fabbricati non dichiarati, attribuendo rendite catastali presunte. I proprietari avevano tempo fino al 31 agosto 2012 per confermare queste rendite attraverso una catastazione effettuata da un tecnico di loro fiducia, pena sanzioni amministrative.

Iter di Regolarizzazione

Per la registrazione degli immobili fantasma, l'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione un iter specifico di regolarizzazione, che prevede i seguenti passaggi:

1. Accatastamento: Il primo passo consiste nella richiesta di registrazione dell'immobile tramite la DICCA (Dichiarazione di Conformità Catastale), redatta da un professionista abilitato. Il contribuente dovrà provvedere al saldo degli oneri di accatastamento previsti.

2. Sanatoria: In questa fase, si determina se l'immobile necessita di demolizione o se è sanabile. Il contribuente deve richiedere la sanatoria presso l'Ufficio Tecnico del comune in cui è ubicato il fabbricato, che sarà sottoposto a verifica secondo le normative locali. Successivamente, il contribuente deve presentare una domanda di sanatoria presso il Comune e versare gli oneri previsti per le violazioni edilizie.

3. Voltura catastale: Superate le prime due fasi, il processo di regolarizzazione si conclude con il riconoscimento ufficiale dell'immobile fantasma presso il Catasto. Viene aggiornata la titolarità del fabbricato, presentata la voltura e saldate le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

È importante sottolineare che chiunque costruisca una nuova struttura o ampli un immobile urbano già esistente è tenuto a presentare una notifica al Catasto entro un periodo massimo di 30 giorni dalla data in cui gli edifici diventano abitabili o utilizzabili per lo scopo a cui sono destinati.

Immobili Esenti dall'Accatastamento

Nonostante l'obbligo di accatastamento per la maggior parte degli immobili presenti sul territorio italiano, esistono alcune costruzioni che non sono soggette a registrazione catastale. Tra queste rientrano:

• Edifici isolati privi di copertura
• Costruzioni con una superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati
• Vasche per l'acquacoltura o per l'accumulo di acqua per l'irrigazione dei terreni
• Serre dedicate alla coltivazione e protezione delle piante direttamente sul suolo
• Tettoie, porcili, piccole costruzioni agricole come concimaie e pozzi con un'altezza inferiore a 1,80 metri e un volume inferiore a 150 metri cubi
• Strutture temporanee, senza fondamenta, non fissate permanentemente al suolo

Affinché queste costruzioni siano esentate dall'obbligo di registrazione, oltre a rientrare nelle categorie menzionate, devono anche non essere produttive di reddito.

Posizione di Confedilizia e Critiche alle Agevolazioni Fiscali

Confedilizia, l'associazione italiana della proprietà edilizia, si oppone fermamente all'ipotesi di condono per gli immobili fantasma, definendolo sempre e comunque "un fallimento dello Stato" e configurandolo come extrema ratio esclusivamente per i casi di necessità e non di pura speculazione.

Tuttavia, Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, ha sottolineato come altrettanto grave sia l'esistenza di numerose agevolazioni fiscali ingiustificate sui fondi immobiliari. In particolare, il riferimento è ai fondi familiari e alle società immobiliari quotate create durante il governo Prodi (Siiq).

Fondi Familiari

I fondi familiari si configurano quando i beni immobili vengono fatti confluire dalla famiglia in un fondo, in alternativa alla locazione tradizionale, al fine di evitare le imposte connesse. Sul fondo viene applicata esclusivamente la patrimoniale dell'1% e l'aliquota del 20% sul reddito diviso tra i soci.

Società Immobiliari Quotate (Siiq)

Anche per le Siiq (Società di Investimento Immobiliare Quotate), l'aliquota è del 20%, rappresentando un'agevolazione fiscale significativa.

Sforza Fogliani si riferisce a questa situazione come a un'"evasione legale", dovuta ad agevolazioni che non hanno alcuna ragione d'essere e che non beneficiano i piccoli risparmiatori. A tal proposito, parla emblematicamente di una vera e propria "rete di protezione" per questi fondi e società.

Necessità di un Maggiore Controllo Statale

Per risolvere il problema degli immobili fantasma e delle agevolazioni fiscali ingiustificate, è necessario un maggiore controllo da parte dello Stato. Solo attraverso una maggiore trasparenza e un'applicazione rigorosa delle norme fiscali e urbanistiche si può arrivare a una soluzione equa e sostenibile.

Il governo italiano dovrà intensificare gli sforzi per identificare e regolarizzare gli immobili fantasma, garantendo il rispetto delle leggi e l'equità fiscale. Allo stesso tempo, sarà fondamentale rivedere le agevolazioni fiscali concesse ai fondi immobiliari e alle società quotate, assicurando che non siano sfruttate in modo improprio e che non rappresentino una forma di "evasione legale".