Comprare casa di nuova costruzione

Comprare una casa di nuova costruzione è un sogno per tantissimi italiani che, con tale operazione, riescono a mettere le mani su una casa “a propria misura”, spesso oggetto di personalizzazione in fase di definizione di dettagli, rifiniture e molto altro.

Si tratta, insomma, di un passo molto importante da intraprendere, un investimento che di frequente supera i 100 e i 200 mila euro, e che dunque è sempre visto con particolare cautela da parte di tutti coloro che si stanno avvicinando all’operazione. Insomma, chiarirsi per bene le idee prima di procedere con passo spedito a questo passo, e comprendere quale sia la soluzione di acquisto più adatta, non è semplice ma è essenziale.

Tutela dell’acquirente in caso di acquisto di casa di nuova costruzione

Al fine di rispondere ai principali quesiti che molto spesso gli acquirenti (futuri) si pongono, iniziamo con il rammentare che quando si opta per l’acquisto di una casa di nuova costruzione direttamente dal costruttore, spesso si compra un immobile non finito, bensì in stato di avanzamento dei lavori (in altri termini, con i lavori in corso!) o addirittura un immobile che esiste solamente sulla carta, ovvero sul piano progettuale.

La scelta succitata ha sicuramente numerosi benefici per l’acquirente. Pensiamo, ad esempio, alla possibilità di poter personalizzare le rifiniture, o magari modificare la disposizione interna degli spazi per poterla adattare alle proprie esigenze, e così via. Tuttavia, a tanti vantaggi, l’acquisto di una casa di nuova costruzione non può che presentare anche alcuni rischi, dai quali sarebbe opportuno cercare di tutelarsi al fine di non incappare in spiacevoli malumori che potrebbero rovinare la soddisfazione legata al compimento di tale operazione. Quali?

I principali rischi e come mitigarli

Il rischio che preoccupa maggiormente l’acquirente è certamente il potenziale fallimento della società che si sta occupando della costruzione degli immobili, con conseguente perdita del denaro versato in anticipo. C’è poi il rischio che i tempi di consegna non vengano rispettati, o ancora che per poter prendere effettivo possesso della casa possa passare più tempo del previsto, con la conseguenza che – magari – si dovrà pagare il canone di affitto dell’attuale casa occupata per più tempo.

In realtà, ci sono sempre dei modi per poter ridurre la portata di tali pregiudizi. La principale forma di tutela per l’acquirente è rappresentata da un decreto legge entrato in vigore nel 2005, che prevede diverse forme di tutela che la ditta di costruzioni deve attivare per poter assicurare l’acquirente che non perderà il capitale versato in acconto.

La società di costruzioni potrà, ad esempio, presentare una garanzia fideiussoria, stipulata con banche o assicurazioni, sulle somme versate dall’acquirente. Nell’ipotesi di fallimento o se l’immobile non viene consegnato, le somme saranno così restituite all’acquirente dall’istituto di credito o dalla compagnia assicurativa con cui la ditta di costruzioni ha formalizzato la fideiussione. Peraltro, nel caso in cui il costruttore non rilasci tale garanzia bancaria o assicurativa, l’acquirente può ritenere nullo il contratto.

Ancora, la legge prevede che il costruttore rilasci una polizza danni sui vizi di costruzione con una estensione temporale di 10 anni, a valere su eventuali difetti di realizzazione del bene immobiliare, che non siano individuabili al momento dell’entrata in possesso della casa, ma che dovessero però manifestarsi successivamente. Di questa polizza andrà richiesta una copia al momento della firma del contratto di vendita, che dunque dovrà allegare tale contratto assicurativo, sempre a beneficio di una maggiore serenità da parte dell’acquirente.

Preliminare di vendita

Anche per le case di nuova costruzione valgono le regole previste dalla legge per disciplinare la redazione del preliminare di vendita, o della promessa di compravendita, che dovrà contenere alcune informazioni fondamentali come la descrizione dettagliata dell’immobile, dei materiali utilizzati, gli estremi del permesso di costruire, i tempi di consegna previsti, il prezzo e le modalità di scadenza per i pagamenti, gli estremi della fideiussione assicurativa o bancaria di cui si è fatto cenno, e così via.

Insomma, si tratta di dati più ampi e più dettagliati rispetto a un ordinario preliminare di vendita, che le parti dovranno includere e rispettare a norma di legge.

IVA agevolata per nuove costruzioni

Un altro aspetto rilevante da considerare nell'acquisto di una casa di nuova costruzione è il regime di IVA agevolata. In Italia, l'acquisto di un'abitazione principale, cioè quella dove l'acquirente e la sua famiglia stabiliranno la residenza, può beneficiare di un'aliquota IVA ridotta. In particolare, per le prime case, non di lusso, è prevista un'aliquota IVA agevolata del 4% anziché il 10% o il 22% ordinario. Questa agevolazione rappresenta un notevole risparmio per l'acquirente, soprattutto considerando l'entità dell'investimento richiesto per l'acquisto di una casa di nuova costruzione. Per poter usufruire di tale agevolazione, è necessario che l'immobile soddisfi determinati requisiti e che l'acquirente dichiari l'intenzione di stabilire la propria residenza nell'abitazione entro 18 mesi dall'acquisto. Questa misura fiscale è volta a incentivare l'acquisto di abitazioni principali e a sostenere il mercato immobiliare.

Documenti necessari

Per quanto riguarda i documenti necessari all’acquisto di un immobile, oltre a quelli inerenti i documenti di identità delle parti in corso di validità, sarà necessario allegare una copia dell’atto notarile, la documentazione urbanistica, la copia del compromesso, la concessione edilizia di prima costruzione, le fotocopie degli assegni quali strumenti di pagamento utilizzati, il certificato di agibilità, l’attestato di qualificazione energetica e il regolamento condominiale.

La consulenza del notaio

Al fine di non incappare in sgradite sorprese nel momento in cui si acquista una casa di nuova costruzione, è bene procedere a ottenere la consulenza di un notaio, che possa supportarvi nel compimento di questa importante operazione di investimento, mettendovi al riparo da tutti i possibili malintesi, e tutelando al meglio la vostra posizione di contraente.