Surroga del mutuo aziendale: è possibile? Ecco come ottenerlo

Nel panorama finanziario attuale, la surroga del mutuo sta diventando una scelta sempre più popolare per le aziende che cercano di ottimizzare i propri costi. Questo processo, noto anche come portabilità del mutuo, offre alle imprese l'opportunità di migliorare le condizioni del proprio finanziamento.  Questa guida completa si propone di fare luce sugli aspetti essenziali della surroga mutui per aziende: esploreremo il concetto di surroga, esamineremo in dettaglio i documenti necessari per avviare la procedura, e forniremo indicazioni pratiche su come richiedere la surroga. L'obiettivo è dare alle aziende gli strumenti per navigare questo processo con sicurezza, consentendo loro di prendere decisioni informate per la propria stabilità finanziaria.

Cos'è la surroga del mutuo per aziende: definizione 

La surroga del mutuo per aziende è un processo che permette alle imprese di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra, ottenendo condizioni più vantaggiose. Questo istituto giuridico, noto anche come portabilità del mutuo, è stato introdotto per tutelare i contraenti più deboli, consentendo loro di adattarsi ai cambiamenti del mercato economico e immobiliare.

Per le aziende, in particolare per le microimprese, la surroga offre l'opportunità di migliorare le condizioni del finanziamento esistente. Una microimpresa, definita come un'azienda con meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo non superiore ai 2 milioni di euro, ha maggiori possibilità di veder accolta la richiesta di surroga.

Il processo di surroga non comporta l'estinzione del rapporto originario, ma piuttosto una sostituzione del creditore. La nuova banca subentra nel contratto esistente, assumendo il ruolo di nuovo mutuante. Questo passaggio avviene senza la necessità di cancellare l'ipoteca esistente o di iscriverne una nuova.

Vantaggi della surroga

La surroga del mutuo presenta diversi vantaggi per le aziende:

1. Costo zero: L'operazione è completamente gratuita per il cliente. La banca subentrante si fa carico di tutte le spese, inclusi i costi di perizia, istruttoria e oneri notarili.

2. Miglioramento delle condizioni: Le aziende hanno la possibilità di ottenere tassi di interesse più bassi, spread ridotti o una durata del mutuo più favorevole.

3. Flessibilità: È possibile modificare la tipologia di tasso, passando ad esempio da un tasso variabile a uno fisso, o viceversa.

4. Mantenimento dei benefici fiscali: La surrogazione non comporta la perdita di eventuali agevolazioni fiscali di cui godeva il finanziamento originario.

5. Possibilità di ripetizione: La legge non pone limiti al numero di volte in cui si può richiedere la surroga, anche se nella pratica le banche potrebbero essere meno propense a concederla ripetutamente.

6. Tempi rapidi: La banca originaria è obbligata a fornire il nulla osta entro 30 giorni dalla richiesta, pena l'applicazione di sanzioni.

Differenze con la rinegoziazione

Mentre la surroga implica il trasferimento del mutuo a un nuovo istituto di credito, la rinegoziazione avviene con la banca originaria. Ecco le principali differenze:

1. Banca coinvolta: La surroga comporta un cambio di banca, mentre la rinegoziazione avviene con lo stesso istituto.

2. Costi: Entrambe le operazioni sono gratuite per il cliente, ma nella surroga è la nuova banca a sostenere i costi.

3. Flessibilità: La surroga offre generalmente maggiore flessibilità nella modifica delle condizioni contrattuali.

4. Procedura: La surroga richiede la stipula di un nuovo contratto, mentre la rinegoziazione comporta una modifica dell'accordo esistente.

5. Importo: Nella surroga, l'importo del nuovo finanziamento non può superare il debito residuo, mentre nella rinegoziazione c'è più flessibilità.

Per le aziende, in particolare per le microimprese, la scelta tra surroga e rinegoziazione dipende dalle specifiche esigenze e dalle offerte disponibili sul mercato. È consigliabile valutare attentamente entrambe le opzioni, considerando i potenziali risparmi e i vantaggi a lungo termine per la stabilità finanziaria dell'impresa.

Documenti necessari per la surroga

Per avviare il processo di surroga mutuo per aziende, è fondamentale presentare una serie di documenti che permettano alla nuova banca di valutare la richiesta in modo accurato. Questi documenti si dividono in tre categorie principali: anagrafici e fiscali, relativi all'immobile e riguardanti il mutuo originario. Esaminiamo nel dettaglio ciascuna categoria per garantire una preparazione completa alla procedura di surroga.

Documenti anagrafici e fiscali

Per iniziare la pratica di surroga mutuo, le aziende devono fornire una serie di documenti anagrafici e fiscali essenziali. Questi includono:

1. Documento d'identità valido di tutti gli intestatari del mutuo e dell'eventuale garante
2. Copia del codice fiscale degli intestatari e del garante
3. Certificato di nascita
4. Certificato di stato civile

Per le aziende costituite da società di persone o ditte individuali, potrebbe essere richiesto l'atto di matrimonio del titolare o dei soci, rilasciato dal Comune competente. Questo documento deve contenere tutte le clausole matrimoniali riguardanti i beni congiunti. In caso di separazione o divorzio del titolare o dei soci, è necessario presentare anche una copia della sentenza emessa dal tribunale.

Per quanto riguarda la documentazione fiscale, le aziende devono fornire:

1. Attestazione di iscrizione alla Camera di Commercio, Industria e Artigianato
2. Per i liberi professionisti, certificato di iscrizione all'Albo Professionale
3. Copia della dichiarazione dei redditi (modello Unico)
4. In alcuni casi, l'ultimo estratto conto bancario

Questi documenti hanno lo scopo di dimostrare la solidità finanziaria dell'azienda e la sua capacità di sostenere il nuovo mutuo.

Documenti relativi all'immobile

Per completare la richiesta di surroga mutuo, è necessario fornire una serie di documenti relativi all'immobile oggetto del finanziamento. Questi includono:

1. Copia del compromesso di vendita
2. Copia dell'atto di acquisto dell'immobile
3. Certificato di abitabilità
4. Planimetria dettagliata dell'immobile

La planimetria deve indicare con precisione tutte le pertinenze, come box, cantine e garage, oltre alle proprietà circostanti. Questi documenti sono essenziali per la nuova banca per valutare il valore e lo stato dell'immobile che funge da garanzia per il mutuo.

Documenti sul mutuo originario

Per concludere la pratica di surroga mutuo, è fondamentale presentare la documentazione relativa al finanziamento esistente. Questi documenti includono:

1. Copia della nota di iscrizione dell'ipoteca (duplo)
2. Conteggi relativi al debito residuo al momento esatto della firma della pratica di surroga

Questi documenti sono cruciali per permettere alla nuova banca di subentrare nel contratto esistente e di calcolare con precisione l'importo del nuovo finanziamento.

È importante sottolineare che la documentazione richiesta per la surroga mutuo è generalmente la stessa, indipendentemente dall'istituto di credito scelto. Che si tratti di documenti per surroga mutuo di Intesa San Paolo, Credit Agricole o BNL, le richieste sono sostanzialmente uniformi.

Per le aziende, in particolare per le microimprese, la preparazione accurata di questa documentazione è fondamentale per agevolare il processo di surroga e aumentare le possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose. È consigliabile organizzare tutti i documenti necessari prima di avviare la richiesta formale di surroga, in modo da accelerare il processo e dimostrare alla nuova banca la propria affidabilità e organizzazione.

La raccolta e la presentazione corretta di tutti i documenti per surroga mutuo rappresentano un passo cruciale verso l'ottimizzazione dei costi finanziari dell'azienda. Con una preparazione adeguata e una documentazione completa, le imprese possono affrontare il processo di surroga con maggiore sicurezza, puntando a ottenere condizioni più favorevoli per il proprio finanziamento.

Procedura per richiedere la surroga

La procedura per richiedere la surroga del mutuo per aziende è un processo che richiede attenzione e preparazione. Seguendo i passaggi corretti, le imprese possono ottimizzare le condizioni del loro finanziamento e potenzialmente risparmiare sui costi. Esaminiamo le fasi principali di questo processo.

Valutazione delle offerte

Il primo passo fondamentale per la surroga mutui per aziende è la valutazione accurata delle offerte disponibili sul mercato. Questa fase è cruciale per identificare le opportunità più vantaggiose. Le aziende dovrebbero:

1. Confrontare le condizioni proposte da diverse banche, prestando particolare attenzione ai tassi di interesse, allo spread e al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).

2. Considerare la durata del nuovo mutuo e come questa influisce sull'importo delle rate mensili.

3. Valutare eventuali servizi aggiuntivi offerti dalle banche, come la possibilità di sospendere temporaneamente i pagamenti in caso di necessità.

4. Analizzare attentamente le polizze assicurative associate al mutuo, verificando la possibilità di trasferire quelle già in essere o di sottoscriverne di nuove a condizioni favorevoli.

Per determinare la convenienza della surroga, è utile effettuare un semplice calcolo: moltiplicare le rate del vecchio mutuo per la durata residua e confrontare il risultato con il prodotto delle rate del nuovo mutuo per la sua durata. Se il primo valore supera il secondo, la surroga può risultare vantaggiosa.

Presentazione della domanda

Una volta individuata l'offerta più adatta, l'azienda può procedere con la presentazione della domanda di surroga. Questo processo prevede:

1. Contattare la nuova banca per avviare la pratica di surroga. È importante notare che la decisione sull'accettazione della surroga spetta esclusivamente alla nuova banca.

2. Preparare e presentare la documentazione necessaria, che include:

   • Documenti anagrafici e fiscali dell'azienda
   • Documenti relativi all'immobile oggetto del mutuo
   • Documenti sul mutuo originario, come copia del contratto e conteggio del debito residuo

3. Inviare una comunicazione alla banca originaria, per conoscenza, riguardo alla richiesta di surroga. Tuttavia, non è necessario il consenso della vecchia banca per procedere con la surroga.

4. Attendere la risposta della nuova banca sulla fattibilità dell'operazione.

È importante sottolineare che la surroga del mutuo è un'operazione gratuita per il cliente. Tutte le spese, inclusi i costi notarili, di perizia e di istruttoria, sono a carico della banca subentrante.

Istruttoria della nuova banca

L'istruttoria è la fase in cui la nuova banca valuta la richiesta di surroga. Durante questo processo:

1. La banca esamina la documentazione fornita, verificando la solidità finanziaria dell'azienda e la sua capacità di sostenere il nuovo mutuo.

2. Viene effettuata una nuova perizia sull'immobile per determinarne il valore attuale.

3. La banca valuta il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile (LTV - Loan to Value), che può influenzare le condizioni offerte.

4. Si procede con l'analisi del merito creditizio dell'azienda, considerando la sua storia finanziaria e la capacità di rimborso.

5. La banca può richiedere ulteriori documenti o chiarimenti se necessario.

L'istruttoria può durare da 30 a 60 giorni, a seconda della complessità del caso e della completezza della documentazione fornita. Durante questo periodo, è importante che l'azienda rimanga in regola con i pagamenti del mutuo esistente.

Se l'istruttoria ha esito positivo, la banca comunica all'azienda le condizioni definitive del nuovo mutuo. A questo punto, l'azienda può decidere se accettare o meno le nuove condizioni proposte.

In caso di accettazione, si procede con la stipula del nuovo contratto di mutuo davanti a un notaio. Questo passaggio formalizza il trasferimento del mutuo alla nuova banca e il subentro nell'ipoteca esistente.

La procedura per richiedere la surroga mutui per aziende offre l'opportunità di ottimizzare i costi finanziari, ma richiede un'attenta valutazione e preparazione. Con una gestione accurata dei documenti per surroga mutuo e una chiara comprensione del processo, le aziende possono sfruttare al meglio questa opportunità per migliorare la propria situazione finanziaria.