Sostituzione mutuo: ecco come fare per avere più liquidità

In questo periodo in cui stiamo assistendo alla risalita dei tassi di interesse, alla negazione della garanzia dello Stato per i mutui under 36 e ad una crisi economica profonda, il mutuo casa diventa sempre più un miraggio lontano, ma anche per chi lo ha ottenuto e ha un mutuo in corso, la situazione potrebbe complicarsi, in particolar modo se il mutuo prevede un tasso variabile. 

Se non si è in grado di pagare le rate del mutuo o si incontrano delle difficoltà ci sono varie possibili soluzioni da poter considerare come la surroga o la sostituzione del mutuo. 

Della surroga ne abbiamo parlato qui: “ Portabilità mutuo o surroga”; in questo articolo invece andremo ad analizzare la sostituzione del mutuo, in che cosa consiste, gli svantaggi e i vantaggi. 

Cos’è la sostituzione del mutuo?

La sostituzione del mutuo è l’operazione con cui si estingue un mutuo in corso presso una banca attraverso l’accensione di un altro mutuo in un istituto di credito diverso. Molto spesso la sostituzione del mutuo viene confusa con la surroga, ma hanno delle caratteristiche determinanti che le rendono due cose distinte.

Vediamo le caratteristiche più importanti della sostituzione mutuo:

• la sostituzione del mutuo  non è disciplinata da alcuna normativa;
• per accedere alla sostituzione del mutuo si dovrà stipulare un nuovo contratto e quindi sottoporsi nuovamente alle spese di accensione mutuo;
• bisognerà redigere un nuovo atto notarile;
• verrà cancellata la vecchia ipoteca e scritta una nuova.

Differenze tra sostituzione mutuo e surroga

La differenza sostanziale tra la surroga e la sostituzione è che è possibile richiedere liquidità aggiuntiva; infatti accendendo un nuovo mutuo per poter saldare il mutuo precedente sarà possibile richiedere un importo più alto. Nel caso della surroga è quasi impossibile ottenere liquidità aggiuntiva. 

Un’altra differenza è che la sostituzione mutuo non è regolata da alcuna legge, a differenza della surroga presente nella legge 40 del Decreto Bersani in cui si è ampliato il principio della portabilità del mutuo da una banca all’altra senza il consenso della prima nel caso in cui esistessero delle condizioni migliori e che la surroga è a costo zero. 

La sostituzione del mutuo a differenza della surroga ha un iter molto più complicato e macchinoso, poiché bisognerà estinguere il vecchio mutuo attraverso uno nuovo, pagare una penale se prevista nel contratto (vedi: estinzione anticipata del mutuo) e far trascrivere un nuovo atto notarile. 

Le spese della sostituzione mutuo quindi risultano essere molte di più rispetto alla surroga che è a costo zero, ma è possibile richiedere la sostituzione mutuo + liquidità aggiuntiva al fine di integrare le spese accessorie al mutuo.

Vediamo quali sono quindi tutte le spese accessorie:

• penale per l’estinzione anticipata;
• spese di accensione mutuo (istruttoria e perizia e assicurazione);
• spese notarili.

Quando è meglio scegliere la sostituzione del mutuo? 

Nonostante gli svantaggi della sostituzione del mutuo non siano irrisori, è possibile dover optare per questa soluzione se sussistono una di queste situazioni:

• è necessario cambiare gli intestatari del mutuo
• necessità di ottenere liquidità aggiuntiva

Se ti trovi in una di queste situazioni la sostituzione del mutuo è la tua unica soluzione poiché la surroga non permette né di cambiare gli intestatari né di richiedere liquidità.

Si richiede ulteriore liquidità quando si hanno spese impreviste o nella situazione in cui si voglia consolidare i debiti pregressi; infatti i mutui hanno tassi e condizioni più vantaggiosi rispetto ai finanziamenti, per questo motivo solitamente se si hanno finanziamenti aperti è bene inglobare in un unico prestito tutti i finanziamenti aperti e pagare un’unica rata. Aumentare l’importo del mutuo può essere rischioso, perché porterebbe conseguentemente all’aumento dell’importo della rata; per questo motivo se possibile, il consiglio è quello di aumentare la durata del mutuo affinché l’importo della rata resti invariata.