Rinegoziazione mutuo a tasso fisso dalla stessa banca: si può fare?

State pagando le rate di un mutuo a tasso fisso e stabilito un piano di ammortamento per l’acquisto di un immobile: ma adesso vorreste cambiare le condizioni dello stesso mutuo con la stessa banca. È possibile? Effettivamente sì, è possibile dato che il mutuo è una particolare tipologia di contratto di diritto privato: ciò significa che se entrambi parti contraenti sono d’accordo è quasi certamente possibile poter intervenire sulle condizioni stipulate del mutuo. Parliamo in questi casi della rinegoziazione del mutuo anche a tasso fisso: nel corso degli ultimi anni sono aumentate considerevolmente le richieste della rinegoziazione del mutuo dato che i tassi di interesse sono lentamente scesi nel corso del tempo fino a raggiungere i minimi storici e scivolando perdono in ambito negativo relativamente all’Euribor.

Rinegoziazione del mutuo, perché chiederla

Chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso prima della crisi adesso si trova ad essere svantaggiato: allora il periodo gli interessi sui finanziamenti a tasso fisso arrivava a che a superare il 5%. In pochi anni invece, questi mutui sono poi finiti fuori mercato grazie alle misure espansive operate dalla Banca centrale europea che hanno consentito agli Stati una straordinaria liquidità con la possibilità di poter abbattere gli interessi praticamente riportandoli vicino allo zero. Ecco perché è necessario ripensare i vecchi mutui dato che chi ha stipulato qualche anno fa un mutuo a tasso fisso è intenzionato a chiedere la rinegoziazione del mutuo a tasso fisso con la stessa banca. La rinegoziazione mutuo a tasso fisso in pratica consiste nella revisione di tutte le condizioni che erano già state definite all’interno del contratto originario. In genere quello che viene sostituito, a ribasso, è il tasso di interesse, ma non solo. È possibile in effetti anche poter intervenire sull’importo della rata (e alleggerirla), ma anche accorciare il piano di ammortamento per risparmiare sugli interessi.

Mutuo a tasso fisso, che cos’è

Il mutuo a tasso fisso è il risultato della somma del valore dello Spread con l’aggiunta del tasso dell'indice di riferimento, Spread + Eurirs. Lo spread è il margine che la banca si ritaglia per assicurarsi il profitto mentre l’indice Eurirs, che va da 1 a 50 anni, corrisponde alla durata del mutuo. Anche se l’Eurirs varia nel corso del tempo, le due parti si accordano in modo tale che nel corso del tempo il tasso fissato al momento della stipula del mutuo resti lo stesso e sia applicabile per tutta la durata del contratto.

Rinegoziazione, come chiedere alla banca

Al di là delle reali esigenze che portano il mutuatario a chiedere la rinegoziazione è sempre necessario inoltrare la domanda alla banca, motivando, ma anche illustrando le proprie esigenze per la richiesta in relazione al nuovo andamento del mercato. È anche vero che la legge non prevede limiti temporali per la richiesta anche se ci sono alcune banche che richiedono almeno un periodo di rimborso minimo prima di poter effettivamente richiedere la rinegoziare (generalmente due anni dopo l’inizio del piano). In genere la banca è sempre propensa alla rinegoziazione del mutuo che resta l’unica chance per poter mantenere il mutuo acceso: a tal proposito è anche disposta a rivedere al ribasso il tasso praticato. Ma è anche vero che la banca non è neppure obbligata ad accettare la richiesta di rinegoziazione del mutuo. In ogni caso la rinegoziazione è gratuita e non prevede spese notarili perché di fatto non si tratta di stipulare un nuovo atto di mutuo. Le modifiche più diffuse sono relative alla riduzione del tasso fisso, all’estensione o alla riduzione della durata del mutuo, alla sostituzione e il rilascio delle diverse garanzie personali. La richiesta viene effettuata inviando una raccomandata A/R alla propria banca all’interno della quale vengono elencate le condizioni che si desiderano far mutare. Se la banca accetta la proposta è possibile poter ridiscutere e modificare il contratto. In ogni caso la rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita per il cliente e prevede una serie di garanzie:

Vengono confermati eventuali benefici fiscali già previsti nel contratto originario;

• Le garanzie del mutuo originario valgono anche per il mutuo rinegoziato,
• Non possono essere addebitati costi aggiuntivi di alcun genere (tipo le commissioni bancarie),
• Non possono essere richieste spese addizionali o addebitare tasse.

Generalmente la rinegoziazione del mutuo viene richiesta da chi intenda ottenere una riduzione del tasso di interesse fisso, abbassare la rata del mutuo con un operazione a costo zero che consente alla banca di poter continuare ad incassare le rate del mutuo in corso.

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Rinegoziazione negata, che cosa fare

Se i tassi sono diventati più favorevoli e se il mutuatario richiede la rinegoziazione, la banca può anche negare la richiesta e perdere il mutuo. Il mutuatario a quel punto dovrà scegliere altre opzioni, la surroga, la sostituzione o l’estinzione anticipata.

Surroga del mutuo

Introdotta con il decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008, la legge 40/2007, la rinegoziazione mutuo Bersani, o surroga mutuo, consiste nella possibilità di spostare il proprio mutuo da una banca all’altra, sempre con la possibilità di rinegoziarne le condizioni, in ambito di:

• Tasso e spread;
• Di durata del mutuo;
• Di tipologia di mutuo.

La surroga mutuo consente che il contratto sia rinegoziato a costo zero per il cliente, ma non prevede obbligo di estinzione del mutuo originario (come accadeva prima del 2007 cambiando banca). Il passaggio da una banca all’altra è gratuito eccezion fatta per un versamento di 35 € come tassa ipotecaria.

La surroga del mutuo può essere richiesta tramite raccomandata A/R, alla vecchia banca che dovrà necessariamente accettare la richiesta di passaggio. Al contrario, la nuova banca potrà rifiutarsi di accettare questo trasferimento.

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Sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo consente invece di poter estinguere il mutuo in essere con uno nuovo che dovrà essere erogato da una banca diversa rispetto alla precedente.

È possibile:

• accedere a condizioni economiche migliori
• modificare il tipo tasso o la durata del mutuo
• modificare gli intestatari e i garanti del mutuo
• Ottenere liquidita aggiuntiva.