Mutuo terreno edificabile: consigli e dettagli
Mutuo terreno edificabile: costi e procedure dettagliate
Quando si vuole costruire la casa dei propri sogni, l'acquisto di un terreno edificabile rappresenta il primo, cruciale passo verso la realizzazione di tale progetto. Questa fase iniziale, tuttavia, può introdurre un complesso dedalo di scelte finanziarie, in cui il mutuo terreno edificabile emerge come un'opzione vitale. La maggior parte delle banche estende le caratteristiche dei mutui per l'acquisto casa anche alla costruzione. Tuttavia, rimangono questioni aperte riguardo l'erogazione, le percentuali finanziabili e il mutuo per il terreno edificabile. Tecnicamente, non ci sono impedimenti per un mutuo su un terreno edificabile. Nella pratica, però, poche banche lo concedono. Questo perché l'erogazione del mutuo di costruzione è un mutuo ipotecario. La banca, non potendo iscrivere ipoteca su un immobile non esistente, generalmente si tutela con l'ipoteca sul terreno. Una volta raggiunto lo stato di avanzamento lavori corrispondente all'importo erogato, l'ipoteca passa all'immobile.
Caratteristiche dei Terreni Edificabili
Un terreno edificabile è un'area che può essere utilizzata per la costruzione di edifici ma per comprendere a pieno le caratteristiche dei terreni edificabili, è essenziale considerare due aspetti principali: i vincoli e le autorizzazioni necessarie, nonché i metodi per la valutazione e la determinazione del prezzo.
Vincoli e Autorizzazioni
Un terreno per essere classificato come edificabile deve soddisfare determinati requisiti legali e urbanistici. Questi includono la conformità con il Piano Regolatore Generale del Comune, che stabilisce l'uso del suolo e le normative edilizie. L'indice di edificabilità, o coefficiente di fabbricabilità, è un parametro cruciale che indica la quantità massima di superficie costruibile consentita rispetto alla superficie totale del terreno. È fondamentale assicurarsi che il terreno non presenti vincoli naturali o legali che ne limitino la costruzione, come aree protette, rischi geologici o storici.
Valutazione e Prezzo
La valutazione di un terreno edificabile si basa su vari fattori che ne determinano il prezzo di mercato. Elementi come la posizione, l'accessibilità a servizi essenziali e la vicinanza a centri urbani o commerciali influenzano significativamente il suo valore. Per calcolare il valore di un terreno edificabile, si utilizza una formula che considera l'indice di edificabilità e il valore di mercato al metro quadro nella zona. Questo calcolo aiuta a stabilire il potenziale di sviluppo del terreno e, di conseguenza, il suo prezzo di mercato. È consigliabile, per una stima accurata, avvalersi di una perizia tecnica professionale che tenga conto di tutti i fattori rilevanti.
Ovviamente il costo di un terreno edificabile sarà molto più alto rispetto a quello di un terreno agricolo, per questo in tantissime persone si adoperano per cercare terreni edificabili all’asta.
Procedure per Ottenere un Mutuo per Terreno Edificabile
Per ottenere un mutuo per l'acquisto di un terreno edificabile, è essenziale seguire una procedura ben definita che inizia dalla presentazione di documentazione specifica e prosegue attraverso diverse fasi di erogazione del mutuo da parte della banca.
Documentazione Necessaria
Il primo passo nel processo di ottenimento di un mutuo per terreno edificabile consiste nella raccolta e presentazione dei seguenti documenti alla banca:
- Una copia del contratto preliminare di compravendita del terreno.
- Una visura catastale aggiornata che specifichi le dimensioni e i confini del terreno.
- Il progetto edilizio completo di un preventivo di spesa dettagliato per la costruzione.
- Documentazione completa che attesti la situazione reddituale e patrimoniale del richiedente. Questi documenti sono indispensabili per permettere alla banca di valutare la fattibilità del progetto e l'affidabilità finanziaria del richiedente.
Fasi dell'Erogazione
Dopo la presentazione della documentazione necessaria, la banca procede con l'istruttoria del mutuo, che si articola in diverse fasi:
- Valutazione del terreno: viene effettuata una perizia per determinare il valore del terreno e la fattibilità del progetto edilizio proposto.
- Approvazione del mutuo: se la valutazione risulta positiva, la banca approva l'erogazione del mutuo.
- Erogazione del mutuo: il finanziamento viene erogato in più tranche, seguendo l'avanzamento dei lavori di costruzione. Ogni erogazione è preceduta da una verifica dello stato di avanzamento lavori da parte di un perito incaricato dalla banca.
Questa procedura garantisce che il mutuo sia erogato in modo sicuro e conforme alle normative vigenti, proteggendo sia la banca che il mutuatario.
È importante sottolineare che la copertura massima raramente supera l'80%; per questo motivo è necessaria liquidità aggiuntiva per permessi e onorari professionali.
Costi e Spese da Considerare
Quando si considera l'acquisto di un terreno edificabile, è fondamentale comprendere i vari costi e spese che si dovranno affrontare. Questi includono imposte e tasse significative, oltre a spese legali e notarili, che possono variare a seconda di numerosi fattori.
Imposte e Tasse
L'acquisto di terreni edificabili comporta il pagamento di diverse imposte, che variano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa. Nel caso di vendita da parte di un privato, l'acquirente deve pagare l'imposta di registro, che ammonta al 9% del valore fiscale del terreno, oltre a un'imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un'impresa, l'IVA applicabile è del 22% del prezzo di vendita, con un'imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Inoltre, indipendentemente dal tipo di venditore, è necessario pagare l'IMU, l'Imposta Municipale Unica, una volta all'anno a meno che non si costruisca sul terreno edificabile la prima casa che è l’unica esente dal pagamento dell’IMU.
Spese Legali e Notarili
Le spese legali e notarili sono un altro aspetto cruciale da considerare. Queste includono il costo dell'atto notarile, che può variare significativamente a seconda della regione, del valore del terreno e delle tariffe del notaio. Al momento del rogito notarile di acquisto, tutte le spese sono a carico dell'acquirente, inclusi i costi delle visure ipotecarie, catastali e camerali, oltre all'onorario del notaio. È consigliabile consultare un notaio o un commercialista per ottenere una stima precisa di questi costi e per assicurarsi di comprendere tutte le implicazioni fiscali e legali dell'acquisto.
Comprendere questi costi e spese è essenziale per pianificare con precisione e per evitare sorprese durante l'acquisto di un terreno edificabile.
Rischi & Consigli Utili per i Richiedenti
In questa ultima sezione vi forniamo una lista dei rischi e dei consigli utili da considerare prima di intraprendere la richiesta mutuo per terreno agricolo.
Valutazioni Preliminari
Prima di procedere con l'acquisto di un terreno edificabile, è essenziale valutare attentamente diversi fattori che influenzano sia la fattibilità del progetto sia le condizioni di finanziamento. In primo luogo, è fondamentale assicurarsi che il terreno non presenti vincoli che possano ostacolare i futuri lavori di costruzione. Questo include la verifica della destinazione urbanistica e l'assenza di limiti legali o naturali. È altresì importante confermare la presenza di tutte le autorizzazioni necessarie per la costruzione, come il permesso di costruire, che può facilitare l'approvazione del mutuo.
Un altro aspetto cruciale è la valutazione della cubatura, ovvero la quantità di volume edificabile, che deve essere sufficiente per garantire l'edificabilità del terreno. Questa valutazione può essere determinante per la banca nella decisione di concedere il mutuo, soprattutto se il progetto edilizio è già stato approvato.
Consigli per il Finanziamento
Per ottimizzare le possibilità di ottenere un mutuo per l'acquisto di un terreno edificabile, è consigliabile considerare attentamente il tipo di finanziamento e le condizioni offerte dalle diverse istituzioni finanziarie. È utile effettuare diverse simulazioni di finanziamento per comprendere l'importo della rata e la durata del prestito, utilizzando strumenti come simulatori online che molte banche mettono a disposizione.
Inoltre, è importante valutare la percentuale di copertura del mutuo rispetto al costo totale dell'acquisto del terreno e della costruzione. Generalmente, le banche offrono una copertura che raramente supera l'80% del costo totale. Nel caso di finanziamenti che includono sia il terreno che la costruzione, assicurarsi di comprendere se il valore del terreno è incluso nel calcolo complessivo del finanziamento.
Infine, considerare la necessità di disporre di un margine di liquidità sufficiente per coprire le spese iniziali e raggiungere i primi obiettivi di costruzione, essenziali per il proseguimento delle erogazioni del mutuo. Questo aspetto è particolarmente critico, poiché la banca potrebbe ritardare o negare ulteriori erogazioni se gli avanzamenti lavori non raggiungono le percentuali previste.
