Mutuo casa: requisiti e garanzia

Si può accendere un mutuo immobiliare per la casa solamente se si possiedono dei precisi requisiti che soddisfano i paramenti delle banche che consentono la valutazione della richiesta del mutuo casa.

Come abbiamo detto nei precedenti articoli, un mutuo è un contratto in piena regola che si stipula con un ente che rilascia un finanziamento come le Banche, gli Istituiti di Credito e le Società Finanziarie, e la tipologia di mutuo viene definita in base ai tassi di interesse.

In questo caso i requisiti che vengono richiesti per il mutuo casa sono suddivisi in differenti parti in base alla loro natura:

• anagrafica,
• economica e reddituale,
• tecnica e legale.

Vediamo quindi quali sono nel dettaglio i requisiti mutuo che servono per scegliere un finanziamento il più possibile in linea con quello che si vorrebbe richiedere.

Requisiti anagrafici per mutuo casa

Requisiti mutuo anagrafici sono i primi ad essere richiesti e che consentono i presupposti legali per poter richiedere un mutuo per la casa. Si tratta indubbiamente di tutti quelle disposizioni che riguardano la persona giuridica:

• Cittadinanza
• Residenza
• Età

Per poter accedere alla richiesta di mutuo casa bisogna essere cittadini italiani o avere la cittadinanza di un altro stato europeo. Al contrario se non si dispone di questo requisito e quindi di ha cittadinanza extracomunitaria, è necessario avere la residenza sul territorio italiano.

La residenza, in questo caso, italiana è un parametro fondamentale e viene richiesto dalle banche per aumentare la certezza sulla garanzia al fine di rilasciare il finanziamento del mutuo casa. Per gli stranieri il periodo minimo richiesto di residenza nel Paese va dai 2 ai 5 anni.

L’età minima per richiedere il mutuo casa è quella di diciotto anni compiuti senza limiti per un età massima. L’età massima viene stabilita dalle banche stesse in base alla tipologia di mutuo e alla durata che vengono richiesti. In genere le banche evitano di concedere il mutuo a persone che hanno più di 75 anni al momento della conclusione del piano di ammortamento.

Mutuo casa: requisiti economici e reddituali

Le banche per essere certe che il richiedente del mutuo per la casa sia poi nelle condizioni finanziarie di restituirlo, si accertano dei suoi requisiti economici e reddituali. Questi requisiti sono estremamente fondamentali e se non rispettano i parametri delle banche il mutuo casa non viene concesso.

Durante tutto il processo di verifica dei requisiti, che prende il nome di istruttoria reddituale, le banche stabiliscono se erogare il finanziamento per il mutuo casa, definendo se il richiedente sia in grado o meno di restituire il prestito rispettando le scadenze.

In questo processo vengono valutate principalmente due aspetti del richiedente:

1. la personalità: in questo caso valutano gli intenti del richiedente, la sua buona fede, l'affidabilità, le motivazioni per la richiesta del mutuo e il suo livello di collaborazione.
2. il reddito: chiamata come “capacità di credito”, serve per accertare che non venga richiesta una rata troppo alta rispetto all’ammontare del reddito, per garantire che la restituzione del prestito non influisca sulla qualità della vita del richiedente e della famiglia. La capacità di credito viene definita in base alla documentazione sul reddito e l’analisi delle spese finanziarie in corso.

Per rilasciare il mutuo casa, indicativamente la rata complessiva di interesse e capitale, non deve superare un terzo al netto del reddito mensile.

Requisiti tecnici e legali per il mutuo casa

Dal momento che l’analisi svolta sul reddito per rilasciare il mutuo casa è conclusa, iniziano le analisi dei requisiti tecnico-legali verso l’immobile al fine di accertare i requisiti per ottenere la garanzia dell'iscrizione ipotecaria, che vedremo in seguito.

In questa fase di accertamento dei requisiti tecnici e legali, è necessaria la presenza di tre persone, i quali:

1. richiedente,
2. perito,
3. notaio,

il richiedente del mutuo casa fornisce alla banca le informazioni base, con apposita documentazione, sull’immobile come l’ubicazione, le varie caratteristiche tecniche e il valore.

Il perito valuta l’immobile dal punto di vista della conformità urbanistica ossia che non abbia abusi edilizi e/o difformità e quindi differente, rispetto al progetto presentato al Comune di riferimento, e ne conferma o attribuisce il valore effettivo. Attraverso l’analisi del perito la banca può accertarsi dell’effettiva esistenza dell’immobile e definisce la somma da finanziare per il mutuo della casa.

Il notaio, infine, certifica che sull’immobile non ci siano precedenti accertando l’idoneità del richiedente alla garanzia ipotecaria.

Tutte queste analisi permettono alla banca di verificare lo stato del richiedente e chiudere a suo vantaggio la pratica del mutuo casa o al contrario negarla.

La garanzia mutuo casa: ipoteca

Dall’ articolo 2808 del Codice Civile che regola l’ipoteca:

«L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria»

Come si capisce dalla citazione dell’articolo che disciplina tale garanzia, l’ipoteca è quella garanzia che tutela le banche che erogano il mutuo per la casa, dalle inadempienze e dagli insoluti del richiedente. È un diritto reale di garanzia che riguarda principalmente i beni immobili.

In questo caso, visto che stiamo parlando del mutuo per la casa, le rate del mutuo che il richiedente si impegna a pagare alla banca per restituire il finanziamento ottenuto, sono garantite dall’ipoteca sull’immobile che viene attivata in fase di delibera del mutuo stesso.

È applicata alla casa che il richiedente ha presentato per la sottoscrizione del muto casa e viene ufficializzata attraverso un notaio come atto pubblico con l’iscrizione nei registi pubblici. Questo processo viene chiamato iscrizione ipotecaria, e consente alla banca che ha erogato il prestito finanziario del mutuo, a procede con l’espropriazione dell’immobile nel momento in cui il mutuatario compiesse delle inadempienze nel pagamento delle rate.

È quindi una garanzia che tutela la banca e consente al mutuatario di continuare ad utilizzare l’immobile anche una volta che l’ipoteca sia estinta, procedendo alla cancellazione della stessa dai registri pubblici.

Ipoteca volontaria per il mutuo casa

Esistono tre tipi diversi di garanzia ipotecaria, ma quella che regola i finanziamenti del mutuo per la casa è l’ipoteca volontaria.

Questa tipologia di ipoteca, è sottoscritta, appunto, volontariamente da chi richiede il mutuo casa e quindi dal proprietario dell’immobile. A livello di cifre, l’ipoteca deve essere superiore del valore del finanziamento del mutuo di circa metà. Significa che se la banca concede un prestito di 50 mila euro, l’ipoteca sarà indicativamente di 120 mila euro.

La durata dell’ipoteca per il mutuo casa

La durata dell’ipoteca per il mutuo casa è di 20 anni, ciò implica che se il mutuo ha una durata maggiore bisognerà rinnovare l’iscrizione ipotecaria prima della sua scadenza. Una volta che il mutuo sarà portato a termine si dovrà procedere con la cancellazione dell’ipoteca.

Come cancellare l’ipoteca per il mutuo casa?

Per cancellare l’ipoteca dall’immobile è necessario avere il consenso dalla banca, in questo caso si tratta di cancellazione automatica, e non ha nessun costo aggiuntivo e nessun intervento. Si può procedere alla cancellazione anche tramite notaio o ordinanza del giudice.