Mutuo 90 percento: difficile ma non impossibile

Quando si parla di mutui casa, nella maggior parte dei casi si dà per scontato che il finanziamento si riferisca all’80% del valore dell’immobile; in realtà non è proprio così. In seguito all’enorme crisi finanziaria che si sta riversando sull’Italia e la conseguente impossibilità di investire un importante somma iniziale nell’acquisto di una prima casa, le banche si sono dovute adattare alla situazione e hanno creato dei prodotti che andassero incontro ai bisogni delle persone. Per questo motivo oltre al mutuo al 100%, quasi impossibile da ottenere a meno che non si tratti di un mutuo convenzionato con il Fondo di Garanzia, le banche hanno deciso di concedere mutui al 90%.

I mutui al 90% sono prodotti molto più accessibili rispetto a quelli che solitamente vengono concessi in quanto necessitano di un investimento iniziale minore che possono permettersi anche ragazzi giovani che vogliono acquistare la loro prima casa con mutuo.

La necessita di un mutuo che ricopra una quota maggiore del mutuo e la possibilità di versare una percentuale inferiore di caparra

Mutuo 90 percento: scheda prodotto

I cosiddetti mutui 90, sono mutui che le banche, per anni, hanno ritenuto troppo rischiosi, ma si sono trovate costrette a rivalutare a causa della necessità di un finanziamento che copra una quota maggiore del mutuo e la possibilità di versare una percentuale inferiore di caparra. Il 90 per cento, infatti, si riferisce al Loan To Value, ovvero il rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile; ciò significa che chi avrà accesso al mutuo al 90 dovrà versare solo il 10% del valore dell’immobile in anticipo e la somma restante verrà mutuata.

Ovviamente, a causa dell’elevato rischio che corre la banca concedendo un mutuo al 90 per cento, il TAEG sarà maggiore di qualche punto, rispetto ai classici mutui all’80%; ciò significa che si pagherà un tasso di interesse maggiore. Anche la durata del mutuo è variabile, solitamente la durata media si aggira intorno ai 20 anni, anche se, nel caso in cui l’età del richiedente lo permettesse, si potrebbe arrivare anche ad una durata di 40 anni; in questo modo la rata mensile sarà più bassa e quindi più sostenibile.

Per ottenere un mutuo al 90 percento sarà necessario rispondere a determinati requisiti fondamentali, oltre al fatto che, sarà poi la banca, in seguito a ulteriori verifiche, a decidere se erogare o no questo tipo di mutuo agevolato.

Requisiti necessari per il mutuo 90 percento 

Per accedere al mutuo 90% sarà necessario possedere dei requisiti precisi; nonostante ciò, possedere tutti i requisiti sottoelencati non ti assicurerà l’ottenimento del mutuo in quanto ogni banca decide in modo arbitrario le condizioni del finanziamento. 

Tra i requisiti fondamentali per accedere al mutuo al 90% troviamo:

• essere una persona fisica e non una persona giuridica
• avere un'età compresa tra i 18 e gli 80 anni
• essere cittadino italiano o avere la residenza in Italia da almeno 3 anni;
• avere un reddito dimostrabile attraverso o un lavoro con contratto a tempo indeterminato o essere un lavoratore autonomo dimostrando lo stato di buona salute dell’attività, senza debiti pendenti e dimostrando l’andamento delle entrate attraverso le ultime due dichiarazioni dei redditi;
• il valore dell’immobile non deve superare i 250.000€ 
• l’immobile deve corrispondere a prima casa
• il richiedente non deve rientrare nella lista di cattivi pagatori della CRIF

Il mutuo 90 percento, però, viene solitamente concesso a richiedenti che rientrano nella fascia di età dai 20 ai 36 anni anni con un ISEE inferiore a 40.000€  grazie alle agevolazioni sul mutuo under 36  il quale rientra nella Garanzia Consap e il Fondo prima casa.

Il nostro consiglio sul mutuo al 90% è quello di valutare attentamente più preventivi di mutuo, in quanto, nonostante il vantaggio principale è quello di una caparra molto bassa, bisognerà considerare anche che l’importo mutuato sarà più alto, quindi anche le rate mensili saranno più difficili da sostenere, oltre al fatto che anche gli interessi saranno maggiori rispetto a quelli di un mutuo con il LTV all’80% o più basso.

Nella maggior parte dei casi il mutuo al 90 per cento conviene esclusivamente ai giovani che hanno la possibilità di accedere alle agevolazioni del mutuo under 36.

Mutuo 90 percento online

Ormai per ottenere un preventivo di un mutuo non ti occorre nemmeno andare in filiale; su internet esistono diverse piattaforme che ti permettono di calcolare il tuo mutuo online e capire quali banche sono disposte a concedere un mutuo al 90. 

Inserendo una serie di dati relativi alla richiesta del finanziamento, questi simulatori di mutui, ti permettono di mettere a confronto le diverse proposte sul mercato.

I dati da inserire all’interno del simulatore mutuo online saranno:

• data di nascita
• comune di residenza
• valore del mutuo
• valore dell’immobile
• durata del mutuo
• tipo di tasso 

Una volta inseriti tutti i dati richiesti vi verranno forniti diversi preventivi delle banche che concedono il mutuo al 90 per cento.

Simulazioni mutuo al 90 per cento 

Abbiamo provato a fare diverse simulazioni per capire quali banche erano disposte ad erogare questo prodotto e ci siamo accorti che, in realtà, solo la banca Intesa Sanpaolo concede questo tipo di mutuo a chi ha superato i 36 anni. Si tratta di Mutuo Domus a tasso fisso (ne abbiamo parlato qui: “Mutuo Domus Intesa Sanpaolo” anche se il TAN ed il TAEG sono abbastanza alti (4,85% e 5,12%).

Per un richiedente over 36 abbiamo richiesto un mutuo di 190.000€ per un immobile del valore di 200.000€ quindi un LTV del 90%;  la rata mensile è di 1002€per la durata di 30 anni.

Se invece il richiedente è un under 36, la lista di preventivi si allunga e, lasciando gli stessi canoni, la rata del mutuo 90 valore immobile si abbassa; questo perché appunto le banche si affidano al mutuo giovani consap che permettono di avere un tasso più basso.

Oltre ad Intesa Sanpaolo con un tasso inferiore rispetto alla prima simulazione (TAN 3,90% e TAEG 4,02), a concedere il mutuo giovani troviamo anche Bper con il tasso più basso (TAN 3,60%, TAEG 3,75%). Con la Bper la rata mensile sarà di 863€ e con Intesa Sanpaolo di 896€.

Nonostante queste simulazioni risultino molto utili per farsi un’idea sui prodotti finanziari e su quali banche è meglio rivolgersi, è caldamente consigliato rivolgersi ad un broker mutui o un consulente finanziario che ti seguirà nella negoziazione e nell’ottenimento del tuo mutuo 90 percento.