Loan to Value mutuo: cos è, a cosa serve e come si calcola

Il Loan To Value, comunemente abbreviato in LTV è il rapporto tra la somma richiesta per il mutuo e il valore dell'immobile. Il Loan to Value mutuo serve alla banca come garanzia e nel caso di insolvenza la banca potrà avere un ricavato sufficiente a coprire l'importo del finanziamento e oltre.

Infatti se facciamo un esempio in cui il valore dell'immobile è di 200.000 € e il richiedente chiede un importo di 150.000 € per calcolare il Loan to Value del mutuo bisognerà dividere la somma richiesta al valore dell'immobile quindi (150.000/200.000 = 0,75). Con questa operazione stabiliamo che il prestito erogato coprirà il 75% del valora dell'immobile, garantendo una copertura totale dei rischi della banca.

Minore sarà il Loan to Value mutuo maggiore sarà la possibilità che venga approvata la richiesta di mutuo. Ovviamente sono rari i casi in cui un Mutuo Loan to Value a pari al 90% o 100% vengano approvati, bisognerebbe soddisfare tantissimi parametri e requisiti. Se si ha il sospetto di non avere tantissime possibilità di poter accedere ad un mutuo vi converrà far richiesta di un mutuo con LTV pari al 60/70%.

Loan to Value e tassi di interesse

Il Loan to Value è importante anche sul fronte della determinazione del tasso di interesse da applicare al mutuo.

Il Loan to Value e i tassi di interesse sono direttamente proporzionali, se sale uno, sale anche l'altro, poiché maggiore sarà la cifra richiesta minori saranno le garanzie per la banca quindi che di conseguenza alzerà i tassi di interesse.

Con un LTV pari all’80% solitamente viene applicato un tasso standard. Nel caso in cui il Loan to Value scenda al 50/60% l’istituto di credito potrà concedere un tasso agevolato. Se, ancora, la percentuale sale al 90-95% si otterrà un tasso di interesse meno favorevole per compensare il rischio che la banca si assume.

Nel caso di mutuo fondiario il Loan To Value non può essere superiore all'80%.

Inps mutuo Loan to Value

I mutui inps indirizzati ai dipendenti e pensionati pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali si affidano a delle tabelle per simulare un piano di ammortamento, anche nelle situazioni di mutuo a tasso fisso, le percentuali di inflazioni date dalla percentuale del Loan to Value.

Loan to Value oggi

Secondo quanto afferma un recente report condotto dall’osservatorio di Facile.it e Mutui.it, gli importi richiesti dai mutuatari hanno ripreso a salire, così come gli importi che vengono erogati loro dalle banche.

In particolar modo – si legge nell’analisi condotta – nel mese di febbraio la richiesta media di mutui nel nostro Paese sarebbe stata pari a 134.900 euro, in incremento del 7,35 per cento rispetto a quanto era stato registrato sui valori di dodici mesi prima. L’incremento è tuttavia in corso di rallentamento, visto e considerato che se si ferma l’analisi ai sei mesi, lo sviluppo è pari al 5,34 per cento e, nei tre mesi, al 4,21 per cento.

Peraltro, come già annunciato, si noti come all’aumento degli importi richiesti corrisponda anche un incremento degli importi erogati dalle banche. In questo caso tuttavia la crescita è inferiore, con allargamento della forbice tra quanto desiderato dai mutuatari e quanto concesso dagli istituti. A febbraio 2017 l’erogato medio è infatti stato pari a 121.039 euro, il 6,22 per cento in più di quanto si registrava un anno fa, di questi tempi. Considerati i valori in ottica semestrale e in ottica trimestrale rileviamo come la crescita sia stata contenuta nell’1,85 per cento nel primo caso e del 2,13 per cento nel secondo.

Per quanto concerne poi i tassi, il basso livello medio del costo del denaro ha permesso al tasso fisso di farsi preferire nel 77 per cento dei casi, ma il tasso variabile continua comunque a crescere guadagnando più di 4 punti percentuali.

Infine, passando al loan-to-value, ovvero al rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo, se da un lato gli italiani continuano a puntare a un valore di circa il 60 per cento dell’oggetto della propria operazione immobiliare, le banche sembrano ridimensionare in parte le proprie aspettative, finanziando i progetti immobiliari per una media del 53 per cento, contro il 56 per cento di dicembre scorso. Si rimane comunque pur sempre la soglia psicologica del 50 per cento, ma lontanissimi dallo standard massimo dell’80 per cento. Rimane invariata poi la durata media del piano di ammortamento, pari a 22 anni, e l’età media del richiedente, pari a 40 anni.