Contratto di mutuo: cosa è e come è composto

Mutuo: Codice Civile

In queste rubriche che trattano del mutuo casa, abbiamo visto cosa si intende per mutuo, da cosa la tipologia di contratto scelta è regolata e dei suoi requisiti e garanzie per poter essere concesso.

Il mutuo casa è nei fatti un vero e proprio contratto stipulato tra due parti che si impegnano reciprocamente a mantenerne la sottoscrizione. Il contratto di mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine che, come detto nello scorso articolo sul cos'è il mutuo casa, viene erogato da una compagnia di creditori, come una banca, istituto di credito o delle società finanziarie.

A livello tecnico queste due parti che sottoscrivono il contratto di mutuo sono il mutuante, colui che elargisce il finanziamento, e mutuatario definisce colui che deve restituire il suddetto mutuo.

Quindi a confermare al stipula dell’accordo c’è la firma di apposito contratto di mutuo, come è stabilito dalla legge, che contiene tutti i dettagli pattuiti come la somma in denaro del mutuo, il tipo di mutuo casa scelto, la sua durata, la percentuale di tasso di interesse e ulteriori condizioni.

Il mutuo viene disciplinato dall'apposito art. 1813 dell'ordinamento italiano del Codice Civile riportando la definizione di mutuo casa come: «[…] contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità».

In sintesi non si sfugge, il mutuatario deve obbligatoriamente restituire la somma di denaro finanziata all’istituto che ha concesso il mutuo casa; il contratto di mutuo è definito dal Codice Civile come un contratto reale, e quindi si conclude con la consegna effettiva del denaro nelle mani di richiedente, che ne diventa il proprietario. Il contratto di mutuo è quindi a titolo oneroso che, nel articolo 1815: «salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante».

Il contratto di mutuo: il mutuo fondiario

Il mutuo casa che di norma è erogato per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, è di tipo ipotecario poiché è garantito tramite l’ipoteca. Se si tratta dell’acquisto o ristrutturazione della prima casa, si tratta anche di mutuo fondiario.

Anche se apparentemente uguali questi due contratti di mutuo sono di base differenti. Il mutuo fondiario è regolato dalla normativa presente nel Testo Unico Bancario, tramite l’articolo 39 del TUB. Quali caratteristiche ha?

• È concesso solo sotto garanzia, quella ipotecaria di primo grado;
• Il finanziamento del mutuo casa concesso è massimo pari all’80% del valore dell’immobile;
• finanziamento a medio-lungo termine: durata del rimborso da 12 mesi a 30 anni;

è una tipologia di contratto di mutuo che è quindi vincolata a determinati aspetti, ma presenta anche dei vantaggi.

Differentemente dal mutuo ipotecario che può essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile e può essere esteso, quello fondiario vede delle limitazioni nel suo uso, infatti può essere utilizzato solamente per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa, e prevede dei vantaggi:

1. il tasso di interesse più conveniente rispetto ad altri contratti di mutuo casa
2. le spese notarili meno onerose rispetto alla media del mercato
3. regime fiscale agevolato

Inoltre pagando le dovute commissioni alla banca previste dal contratto di mutuo, è possibile anche estinguere il mutuo casa in qualsiasi momento e quindi automaticamente la cancellazione dell’ipoteca.

Il contratto di mutuo modello

Il contratto di mutuo viene redatto con un notaio in presenza delle due parti interessate e si completa di tre campi: comparsa, premessa e corpo.

La comparsa è la prima parte del contratto di mutuo casa, e in questa sezione viene indicato il nome e il numero di iscrizione del notaio, il luogo e la data del contratto e le leggi necessarie per la stesura dell’atto pubblico.

Quindi vengono specificate le parti del mutuante e del mutuatario. In più se un soggetto è giuridico, come nei mutui aziendali, devono essere identificate le persone fisiche riportando il ruolo assunto nell’azienda stessa.

Sono da definire anche i terzi soggetti che possono essere il terzo datore di ipoteca che è colui che mette a disposizione della banca l'immobile da ipotecare come garanzia del mutuo senza incorrere nel pagamento delle rate del mutuo casa. Altri soggetti come il fideiussore, che copre il ruolo di inadempienza del mutuatario nel caso in cui non pagasse le rate stabilite, o ancora gli eventuali testimoni.

La premessa è la seconda parte del contratto di mutuo ed è quella in cui vengono riportati gli elementi che regolano il mutuo fondiario con i relativi articoli normativi. In più viene riportato il processo di istruttoria condotto dalla banca per verificare che i requisiti del mutuante siano congrui con le pretese della stessa, per rilasciare l’erogazione del mutuo casa.

L’ultima parte, il corpo, è quella in cui vengono indicati tutti gli elementi importanti con il fine della chiusura del contratto di mutuo e tutte le condizioni che andranno a regolare il mutuo casa sottoscritto con la suddivisioni in undici articoli che regoleranno:

• oggetto del contratto
• il deposito cauzionale con le sue modalità di svincolo;
• le modalità di rimborso e l’indicazione della somma delle rate, della loro temporalità e della durata del mutuo;
• gli interessi: quelli bancari e quelli di mora;
• l'ipoteca e le sue modalità;
• tutte le spese legate alla sottoscrizione del contratto di mutuo;
• le condizioni contrattuali relative a possibili modifiche in caso di evenienze e i imprevisti futuri;
• il regime fiscale a cui ci si riferisce.

Il contratto di mutuo ad atto unico

Il contratto di mutuo a ciclo unico, è la forma contrattuale più diffusa, dovuta dalla sua semplicità di sottoscrizione, unita alla garanzie di tutela per ognuna delle parti coinvolte.

È il più “semplice” perché non prevede la stipula di altre azioni aggiuntive. È soprattutto diffuso nel momento di sottoscrivere un mutuo fondiario perché per legge il consolidamento dell’ipoteca avviene in 11 giorni, e di conseguenza il finanziamento viene svincolato.

Infatti la somma che la banca finanzia al richiedente del mutuo casa, viene deliberata solamente nel momento in cui vengono attestate le garanzie con l'avvenuta iscrizione ipotecaria.

Dunque l’atto di mutuo casa si perfeziona con la consegna del finanziamento al richiedente, ma nello stesso tempo finché questo denaro non è tutelato da una garanzia, il richiedente non può accedervi. Per farlo deve svincolare la somma a fronte del consolidamento dell’ipoteca.

Il contratto di mutuo, in generale, è stipulato come forma di atto pubblico e quindi deve essere firmato in presenza di un notaio come inoltre stabilisce l’ art. 2699 del Codice Civile:

«l'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato»

Il contatto di mutuo diventa un titolo esecutivo che permette alle banche o agli enti creditori, di intervenire direttamente in loro tutela nel caso di inadempienza da parte del mutuatario, senza dover attendere altre sentenze.

è quindi importante la presenza del notaio, perché una figura di garanzia per entrambe le parti. Seppur non può esprimere giudizio sulle condizioni del mutuo definite tra le sue parti, può spiegare al richiedente ogni norma e clausole inserite nel contratto di mutuo. È quindi una figura imparziale, che garantisce per entrambe le parti.