Cambiare mutuo: sostituzione, surroga o rinegoziazione

Il mutuo casa tende ad essere mutevole nel tempo e quindi per chi ha sottoscritto da tempo un contratto, non deve escludere la possibilità di cambiare mutuo.

Infatti un mutuo immobiliare è formato da elementi che caratterizzati da andamenti variabili nel tempo come: il tasso di interesse, le condizioni offerte dalle banche, l’introduzione di nuove formule più convenienti, i cambiamenti legislativi. Queste variabili possono incidere sul tuo mutuo anche dopo averlo stipulato da anni.

È quindi da prendere in considerazione l’idea di cambiare mutuo nel momento in cui le condizioni non sono più a nostro favore. Si può quindi valutare di modificare mutuo, per avere a vantaggio una maggiore convenienza economica, adattando cosi alle singole esigenze che in una famiglia possono sempre mutare ed evolversi.

Il cambio mutuo è possibile attuando delle modifiche conosciute come: sostituzione mutuo, surroga mutuo, rinegoziazione mutuo.

Vediamo insieme di cosa si tratta.

La sostituzione del mutuo: come cambiare il vecchio mutuo

Attraverso la sostituzione del mutuo si può cambiare il mutuo casa a favore di uno nuovo, ma questo comporta sia l’estinzione anticipata del contratto di mutuo precedente, sia le spese connesse alla sottoscrizione di un nuovo contratto.

Cambiare mutuo attraverso la sostituzione, può accendere la possibilità di ottenere maggiore liquidità, detta anche liquidità aggiuntiva. Infatti la sostituzione del mutuo con uno ad importo maggiore del capitale residuo, garantisce una liquidità aggiuntiva; significa che si avrà a disposizione una certa somma di denaro da impiegare per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di poterla restituire come fosse una rata del mutuo, andando a vantaggio del mutuatario perché in questo modo è meno costoso rispetto ad un’altra tipologia di finanziamento.

Per capire se bisogna cambiare mutuo o meno e quindi valutare la sua convenienza, ci sono da tenere in considerazione questi parametri:

• Gli indicatori dei tassi Eurirs e Euribor: questi riguardano le variazioni dei tassi fissi e variabili e di conseguenza gli importi nelle singole rate che si pagano.
• Lo Spread: si tratta di un valore che viene sommato agli indicatori sopracitati per calcolare il tasso di interesse finale del mutuo. Cambiare il mutuo con uno dallo spread più basso, può contribuire a generare delle rate più basse a vantaggio del mutuatario.
• La Durata: se si modifica la durata del mutuo, si modifica anche l’importo delle rate e degli interessi da dover pagare. Infatti se cambia mutuo allungandone la durata, le rate saranno più basse ma si andranno a pagare più interessi. Quindi se si riduce la durata, la quota delle rate aumenta e gli interessi diminuiscono ma il mutuo si estinguerà prima.
• Le Spese: quando ti muovi per sottoscrivere un mutuo tieni in considerazione le voci di spese aggiuntive da pagare per tutta la durata del mutuo. Cercare di ridurle o eliminarle, potrà incidere su una riduzione complessiva del costo del mutuo.

Questi sono i motivi per cui spesso si decide di cambiare mutuo casa ricorrendo alla sostituzione del mutuo stesso. Passando ad una nuova banca le condizioni del mutuo possono essere rinnovate del tutto, riadattandolo alle esigenze del mutuatario.

C’è da ricordare che la sostituzione mutuo comporta tutte le spese tipiche di accensione mutuo, come pagare il notaio.

Come cambiare mutuo con la surroga

La surroga del mutuo è l’operazione più richiesta per cambiare il mutuo della casa. Conosciuta anche come surrogazione e portabilità, è un’operazione che permette di traferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, avendo la possibilità di modificare e rinegoziare alcuni parametri.

Per questo motivo si parla di portabilità, perché di fatto non c’è un'estinzione del mutuo ma un suo trasferimento; l’ipoteca infatti rimane attiva, ma aggiornata con lo spostamento nella nuova banca per assicurarne la garanzia.

La surroga del mutuo è regolata tramite la legge Bersani (Legge 2 aprile 2007, n. 40), aggiornata poi con la Legge Finanziaria per il 2008, e dal 13 agosto 2010 tramite Decreto Legislativo n, 141 l’intera disciplina è ricondotta nel Testo Unico Bancario.

Nel Testo Unico Bancario si precisa che cambiare il mutuo tramite surroga prevede il trasferimento dello stesso alle condizioni pattuite tra mutuatario e la nuova banca, senza penali o spese aggiuntive di qualsiasi natura.

Per questo motivo, cambiare mutuo con la surroga, risulta vantaggioso: non possono essere imposte spese per l’accensione del nuovo mutuo, istruttoria, accertamenti vari. Si tratta quindi di cambiare mutuo a costo zero ottenendo le migliori condizioni.

Non ci sono limitazioni di costi accessori, ma necessariamente è obbligatoria la corrispondenza dell’importo in surroga del capitale residuo che il mutuatario deve alla banca iniziale. Significa che la portabilità è applicabile solo per l’importo del mutuo pari alla somma residua da rimborsare, quindi vengono esclusi eventuali importi di finanziamento aggiuntivi.

Rispettando il vincolo di legge per gli importi, cambiare mutuo con la surroga lascia al mutuatario la possibilità di definire e scegliere i paramenti per il nuovo mutuo, quindi cercando alternative più convenienti. Si può ricercare convenienza nelle tipologie di tassi variabili e fissi, nella durata e nello spread. Infatti i mutui surroga presentano uno spread più basso rispetto a quelli normali, che non vedono superare il 2%.

E’ chiaro quindi che basta solo diminuire la percentuale di spread per ottenere già un mutuo più conveniente.

Cambiare mutuo con la surroga, in sostanza, ti da questi vantaggi:

• trasferimento del vecchio mutuo in un nuovo istituto di credito, ottenendo condizioni migliori e a costo zero;
• scegliendo nuove condizioni, puoi modificare il tipo di tasso, lo spread e la durata del mutuo;
• possono esserci spese aggiuntive periodiche, nulle o minime, rispetto al vecchio mutuo.

Cambiare mutuo con surroga, come si fa?

Quando vi apprestate a cambiare il mutuo con mutuo surroga o di portabilità, ci sono dei passaggi, delle regole, da dover seguire.

1. Fate un’attenta analisi del mutuo che avete in corso, controllando bene i tassi, le spese, le rate e la durata. Il capitale residuo, sarà la vostra base del mutuo surroga;
2. pensare a quali siano i vantaggi che si vogliono ottenere cambiando il mutuo: dal risparmio sugli interessi alle rate più basse, da un rimborso più flessibile ad ottenere liquidità aggiuntiva;
3. Confronta sempre più proposte in banche differenti, cosi fai un’analisi panoramica del mutuo che è più conveniente
4. Qualora non sai come muoverti, assicurati di essere seguito da un professionista.

Cambiare mutuo: cos’è la rinegoziazione

Nel momento in cui ti trovi a voler decidere di cambiare mutuo della casa, a tuo favore hai un terzo strumento che è la rinegoziazione del mutuo. In questo caso si tratta di ridefinire determinati parametri del mutuo con la banca con cui è stato sottoscritto.

Non c’è una legge che regola questa opportunità, perché viene presa da entrambe le parti qualcosa si ritiene necessario cambiare e rivedere determinati parametri. Quindi di prendono insieme delle decisioni che permettono al mutuatario di affrontare le spese con più facilità.

La rinegoziazione spesso avviene per due motivi: quando il mutuatario ha difficoltà oggettive ad affrontare le spese per cause legate alla capacità di reddito; per trovare soluzioni da parte della banca, alle proposte di surroga o sostituzione. Questo perché la banca tende a tutelare gli interessi maturati con lo spread e per “tenere” il cliente che usufruisce di altri prodotti come il conto corrente, il versamento dello stipendio e cosi via.

Nonostante si prevedano delle modifiche, non si tratta di una rinegoziazione del contatto ex novo, ma prevede il cambiamento di parametri all’interno del piano di ammortamento.