Come vendere un box auto con pertinenza prima casa

Possedete un box che si trova nello stesso immobile della vostra abitazione e adesso siete intenzionati a venderlo, ma potrebbero sorgere dei dubbi in merito. L’atto notarile infatti riporta un prezzo unitario di acquisto relativo all’immobile e al box della casa, ma senza fare distinzioni e non è chiaro se il box costituisca costituisca una pertinenza dell’abitazione. In pratica è possibile vendere box auto pertinenza prima casa? Può il box auto essere scorporato dalla proprietà dell’appartamento ed essere venduto separatamente? Sostanzialmente, sì, è possibile vendere box auto pertinenza prima casa dato che di fatto è il proprietario che decide che cosa sia esattamente pertinenza o meno del suo bene principale, in questo caso, la prima casa. Se è il proprietario che decide la pertinenza, è lo stesso proprietario, che in qualunque momento, può anche decidere di sciogliere lo stesso legame. Lo stesso scioglimento si verifica autonomamente anche con comportamenti concludenti, vale a dire la attraverso la vendita separata dei due oggetti. Vediamo nel dettaglio che cosa sia esattamente la pertinenza, come vendere box auto pertinenza prima casa, quale sia l’accatastamento del box.

Box auto pertinenza prima casa, che cos’è

Spesso, quando si acquista un immobile, è possibile trovarsi proprietari, contemporaneamente, non solo dell’abitazione principale, ma anche di locali funzionali alla stessa struttura esattamente come può essere il box auto. Questi locali, in tal caso il box, potrebbe essere legato da un vincolo di utilità all’abitazione: si parlerebbe pertanto in casi del genere di box pertinenziali. È possibile vendere un box di pertinenza prima casa restando invece proprietari dell’abitazione? Sì, è possibile, anche se dovrebbe essere analizzato innanzitutto il tema delle pertinenze. Che cos’è esattamente una pertinenza? Secondo l’articolo 817 del Codice civile la pertinenza indica oggetti e cose che siano destiate in modo durevole come servizio a qualche altro elemento. Ad esempio: il box auto può essere considerato di pertinenza della prima casa dato che si tratta di un immobile che è utile al proprietario della casa. È lo stesso proprietario del bene che po' decidere se il box sia o meno di pertinenza di un immobile. Secondo la norma del Codice civile infatti, la destinazione può essere effettuata dal proprietario dell’oggetto principale o in alternativa da chi possiede sulla stessa, un diritto reale. Ciò significa chiaramente che è il proprietario stesso a decidere che cosa sia la pertinenza del suo bene principale ed è sempre lo stesso proprietario che ha la facoltà di sciogliere tale legame decretandone la sua cessazione. Quindi è legittimo vendere un box auto o un garage senza l’appartamento così come, viceversa, è possibile vendere l’appartamento mantenendo per sé il box auto ed è consentito anche vendere a due soggetti distinti dato che in ogni caso i contratti saranno entrambi validi. Non è importante o rilevante il fatto che nell’atto notarile non siano stati indicati i prezzi separati, per appartamento e per box.

La legge Tognoli

Vendere box auto con pertinenza prima casa è consentito a partire dal 2012 in poi: la legge Tognoli infatti, per garantire minima di posto auto per ogni titolare di appartamento in condominio andava a sancire la nullità di tutti quegli atti di vendita dei parcheggi qualora fossero stati effettuati separatamente dall’unità principale e immobiliare a cui erano legati. In pratica non era possibile vendere separatamente l’unita abitativa rispetto al box. In particolare la legge Tognoli consentiva che i proprietari di immobili potessero realizzare nel sottosuolo delle stesse strutture, parcheggi che fossero destinati a pertinenza delle singole unità abitative. A partire dal 2012 però le cose sono cambiate perché la Tognoli ha subito una modifica consentendo pertanto il trasferimento del parcheggio, di stessa destinazione, e a pertinenza di altra unità immobiliare, ma pur sempre collocata nello stesso Comune. Quindi adesso è consentito vendere box auto con pertinenza prima casa separatamente dall’unità immobiliare. Il solo caso in cui sia previsto il divieto assoluto (pena la nullità della vendita) vale per i parcheggi che siano stati costruiti in aree pubbliche per le quali è stato concesso un diritto di superficie.

Box auto, qual è la corretta categoria catastale?

Quando si parla di box auto non si deve mai dimenticare di effettuare una giusta valutazione per una giusta stima. Il sistema fiscale italiano infatti prevede diverse categorie di appartenenza dei fabbricati da cui tende anche a cambiare l’importo delle tasse che vengono applicate. Generalmente il box viene accatasto in categoria catastale C6, ma non è sempre detto che sia effettivamente così. Le categorie catastali degli immobili sono infatti suddivise in 4 classi diverse e ciascuna comprende alcuni gruppi specifici che ne vanno a definire non solo la pertinenza, ma anche la reale capacità di reddito. Generalmente i garage, i box auto o in alternativa i posti macchina, le stalle e le scuderie, ma tutti senza fini di lucro vengono accatastati come C/6. L’assegnazione in una categoria catastale di un locale spetta al catasto edilizio urbano che definisce la classe di rendita fondiaria facendo anche riferimento alle caratteristiche strutturali del locale stesso. Secondo la normativa attualmente valida, il garage può essere accatasto con categoria catastale C6 solo nel caso in cui si tratti di un locale non a scopo di lucro e se sia stato costruito con destinazione d’uso come garage. Non deve portano essere suscettibile a uno scopo diverso a meno che non siano state effettuate altre trasformazioni di carattere radicale.

Box auto con pertinenza prima casa, il vincolo di cinque anni

Se è possibile vendere box auto con pertinenza prima casa separatamente dall’abitazione, è anche vero che la vendita deve essere necessariamente effettuata non prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisti nel caso in cui l’immobile (e il box di pertinenza) siano stati acquistati usufruendo del Bonus prima casa. In pratica le agevolazioni i benefici fiscali previsti dal bonus prima casa tendono a decadere nel caso in cui si venda una pertinenza, come ad esempio box auto, nei primi cinque anni dalla data di acquisto. A questo punto deve essere versata la la plusvalenza che deriva dalla vendita del box che dovrà essere assoggettata ad Irpef o ad imposta sostitutiva del 20%. Non solo: il contribuente dovrà ance necessariamente versare l’imposta di registro, quella ipotecaria e catastale che non è stata pagata sul box auto pertinenza prima casa proprio grazie alle agevolazioni previste. Lo stesso discorso vale tra l’altro su qualsiasi altro tipo di pertinenza se si tratta di locali acquistati usufruendo del sulla prima casa. E ciò accade perché con la vendita verrebbe meno il veicolo previsto fra la strumentalità tra abitazione e pertinenza.